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Persönlich von Gerhard Hahn · FREITAG® Immobilien GmbH
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Die folgenden Zahlen zeigen, wie sich Kaufpreise, Mieten und Bodenrichtwerte in Altbach entwickelt haben. Sie sind Durchschnittswerte über den gesamten Ort — Lage, Baujahr und Zustand einer konkreten Immobilie können deutlich davon abweichen.
Aktueller Ø Kaufpreis pro m² für Häuser in Altbach: 4.850 €/m²
Die Hauspreise in Altbach sind über mehrere Jahre deutlich gestiegen — getragen von der Nähe zu München, hoher Nachfrage nach familiengeeignetem Wohneigentum und einem begrenzten Angebot. Nach starken Zuwächsen bis 2022 folgte 2023/2024 eine leichte Korrektur, bevor sich der Markt zuletzt wieder fester zeigte.
| Jahr | Ø Wert | Veränderung |
|---|---|---|
| 2017 | 3.250 €/m² | – |
| 2018 | 3.420 €/m² | +5,2 % |
| 2019 | 3.610 €/m² | +5,6 % |
| 2020 | 3.820 €/m² | +5,8 % |
| 2021 | 4.120 €/m² | +7,9 % |
| 2022 | 4.520 €/m² | +9,7 % |
| 2023 | 4.690 €/m² | +3,8 % |
| 2024 | 4.760 €/m² | +1,5 % |
| 2025 | 4.820 €/m² | +1,3 % |
| 2026 | 4.850 €/m² | +0,6 % |
Aktueller Ø Kaufpreis pro m² für Wohnungen in Altbach: 4.650 €/m²
Auch bei Eigentumswohnungen zeigt sich in Altbach eine langfristig positive Preisentwicklung. Besonders dynamisch verlief sie zwischen 2017 und 2022. Seit 2023 ist eine spürbare Beruhigung erkennbar — allerdings ohne deutliche Preisrückgänge. Das knappe Angebot stützt das Niveau bis heute.
| Jahr | Ø Wert | Veränderung |
|---|---|---|
| 2017 | 2.950 €/m² | – |
| 2018 | 3.090 €/m² | +4,7 % |
| 2019 | 3.260 €/m² | +5,5 % |
| 2020 | 3.470 €/m² | +6,4 % |
| 2021 | 3.760 €/m² | +8,4 % |
| 2022 | 4.120 €/m² | +9,6 % |
| 2023 | 4.280 €/m² | +3,9 % |
| 2024 | 4.360 €/m² | +1,9 % |
| 2025 | 4.500 €/m² | +3,2 % |
| 2026 | 4.650 €/m² | +3,3 % |
Aktuelle Ø Miete pro m² in Altbach: 12,90 €/m²
Die Mieten in Altbach sind in den letzten Jahren kontinuierlich gestiegen. Besonders zwischen 2018 und 2022 war die Entwicklung dynamisch. 2023/2024 setzte sich der Anstieg moderater fort — ein Zeichen für ein bereits hohes Mietniveau bei stabiler Nachfrage.
| Jahr | Ø Wert | Veränderung |
|---|---|---|
| 2017 | 8,90 €/m² | – |
| 2018 | 9,20 €/m² | +3,4 % |
| 2019 | 9,55 €/m² | +3,8 % |
| 2020 | 9,90 €/m² | +3,7 % |
| 2021 | 10,35 €/m² | +4,5 % |
| 2022 | 11,00 €/m² | +6,3 % |
| 2023 | 11,55 €/m² | +5 % |
| 2024 | 11,95 €/m² | +3,5 % |
| 2025 | 12,35 €/m² | +3,3 % |
| 2026 | 12,90 €/m² | +4,5 % |
Aktueller Ø Bodenrichtwert pro m² in Altbach: 820 €/m²
Der Bodenrichtwert in Altbach hat sich deutlich nach oben entwickelt — ein Spiegelbild der Lagequalität und Nähe zum Münchner Markt. Grundstücke sind knapp, die Nachfrage strukturell hoch. Nach kräftigen Anstiegen bis 2022 folgte eine kurze Konsolidierung, bevor sich die Werte stabilisierten.
| Jahr | Ø Wert | Veränderung |
|---|---|---|
| 2017 | 420 €/m² | – |
| 2018 | 450 €/m² | +7,1 % |
| 2019 | 490 €/m² | +8,9 % |
| 2020 | 540 €/m² | +10,2 % |
| 2021 | 620 €/m² | +14,8 % |
| 2022 | 720 €/m² | +16,1 % |
| 2023 | 770 €/m² | +6,9 % |
| 2024 | 790 €/m² | +2,6 % |
| 2025 | 805 €/m² | +1,9 % |
| 2026 | 820 €/m² | +1,9 % |
Der Immobilienmarkt in Altbach ist insgesamt als eher knapper Verkäufermarkt mit stabiler Nachfrage einzustufen. Die Nähe zur Region Stuttgart, die gute Erreichbarkeit und die gewachsene Wohnstruktur sorgen dafür, dass sowohl Häuser als auch Wohnungen gefragt bleiben. Gleichzeitig begrenzt das geringe Flächenangebot die Zahl neuer Projekte, was die Preise stützt. Für Käufer bedeutet das: Gute Objekte werden weiterhin zügig nachgefragt, insbesondere familiengeeignete Häuser und modernisierte Wohnungen in ruhigen Lagen. Für Verkäufer bleibt das Umfeld grundsätzlich günstig, auch wenn die Dynamik gegenüber den Jahren 2020 bis 2022 etwas nachgelassen hat. Für Kapitalanleger ist Altbach vor allem wegen der soliden Vermietbarkeit interessant. Die Mietpreise Altbach entwickeln sich stabil, während die Kaufpreise nach den starken Anstiegen der Vorjahre zuletzt moderater gestiegen sind. Daraus ergibt sich eine grobe Bruttomietrendite-Spanne von etwa 3,0 bis 4,0 % bei Wohnungen, abhängig von Lage, Zustand und Kaufpreisniveau. Bei Häusern fällt die Rendite meist niedriger aus, da der Eigennutzungsanteil höher ist. Insgesamt bleibt Altbach ein Standort mit verlässlicher Nachfrage und moderatem Risiko, insbesondere für langfristig orientierte Käufer und Anleger.
Die Datenlage der vergangenen Jahre zeichnet für Altbach im baden-württembergischen Markt mit Nähe zu Stuttgart und Bodenseeraum ein klares Bild der Preisbewegungen. Bei Einfamilien- und Reihenhäusern in Altbach bewegte sich der durchschnittliche Kaufpreis von 3.250 €/m² im Jahr 2017 auf aktuell 4.850 €/m² (2026) — ein Gesamtveränderung von +49,2 % über 9 Jahre, was einem durchschnittlichen Wertzuwachs von +4,5 % p.a. entspricht. Eigentumswohnungen in Altbach starteten 2017 bei rund 2.950 €/m² und liegen heute bei 4.650 €/m² (+57,6 % über 9 Jahre, Ø +5,2 % p.a.). Damit eignen sie sich häufig als Einstieg in den Eigentumserwerb oder als Kapitalanlage mit überschaubarem Ticketgröße. Die durchschnittliche Nettokaltmiete in Altbach entwickelte sich von 8,90 €/m² (2017) auf aktuell 12,90 €/m² — +44,9 % über 9 Jahre bzw. Ø +4,2 % p.a.. Für Vermieter sichert die kontinuierliche Mietsteigerung eine planbare Anpassung an Inflation und Bewirtschaftungskosten. Der Bodenrichtwert in Altbach stieg von 420 €/m² (2017) auf aktuell 820 €/m² (+95,2 % in 9 Jahren) — ein wesentlicher Indikator für die strukturelle Lagequalität und die Bauland-Nachfrage vor Ort. Auf Basis der aktuellen Werte ergibt sich für eine vermietete Eigentumswohnung in Altbach eine rechnerische Brutto-Mietrendite von rund 3,3 % — ohne Berücksichtigung von Leerstand, Instandhaltung und Kaufnebenkosten. Realistische Netto-Renditen liegen erfahrungsgemäß 0,8 bis 1,5 Prozentpunkte darunter. Bei rund 6.000 Einwohnern bildet Altbach eine überschaubare Marktgröße — was bedeutet: marktgerecht ausgepreiste, gut aufbereitete Objekte werden in der Regel zügig vermittelt, während überpreiste Angebote länger am Markt stehen und an Verhandlungsspielraum verlieren. Für Eigentümer in Altbach, die einen Verkauf oder eine Vermietung erwägen, ist eine individuelle, datenbasierte Wertermittlung der wichtigste erste Schritt — sie ersetzt Schätzungen aus Online-Rechnern, die Mikrolage, Energieeffizienz und Objektsubstanz nicht abbilden können. FREITAG® erstellt diese Bewertung kostenlos und unverbindlich.
Mietrendite-Spanne (grob): 3 – 4 % brutto.
Diese Marktdaten werden regelmäßig aktualisiert und mindestens alle 12 Monate auf Basis aktueller Statistiken und Gutachterausschuss-Daten überprüft.
Aktuelle Marktwerte in Altbach gegenüber dem Median aller Gemeinden in Baden-Württemberg.
| Kennzahl | Altbach | Baden-Württemberg (Median) | Differenz |
|---|---|---|---|
| Häuser Ø | 4.850 €/m² | 3.850 €/m² | +26 % |
| Wohnungen Ø | 4.650 €/m² | 3.760 €/m² | +23,7 % |
| Mieten Ø | 12,90 €/m² | 10,80 €/m² | +19,4 % |
Jährliche Durchschnittswerte für Kaufpreise (Häuser & Wohnungen) und Mieten in Altbach, jeweils inklusive der Veränderung gegenüber dem Vorjahr.
| Jahr | Häuser Ø/m² | YoY | Wohnungen Ø/m² | YoY | Miete Ø/m² | YoY |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2017 | 3.250 €/m² | – | 2.950 €/m² | – | 8,90 €/m² | – |
| 2018 | 3.420 €/m² | +5,2 % | 3.090 €/m² | +4,7 % | 9,20 €/m² | +3,4 % |
| 2019 | 3.610 €/m² | +5,6 % | 3.260 €/m² | +5,5 % | 9,55 €/m² | +3,8 % |
| 2020 | 3.820 €/m² | +5,8 % | 3.470 €/m² | +6,4 % | 9,90 €/m² | +3,7 % |
| 2021 | 4.120 €/m² | +7,9 % | 3.760 €/m² | +8,4 % | 10,35 €/m² | +4,5 % |
| 2022 | 4.520 €/m² | +9,7 % | 4.120 €/m² | +9,6 % | 11,00 €/m² | +6,3 % |
| 2023 | 4.690 €/m² | +3,8 % | 4.280 €/m² | +3,9 % | 11,55 €/m² | +5 % |
| 2024 | 4.760 €/m² | +1,5 % | 4.360 €/m² | +1,9 % | 11,95 €/m² | +3,5 % |
| 2025 | 4.820 €/m² | +1,3 % | 4.500 €/m² | +3,2 % | 12,35 €/m² | +3,3 % |
| 2026 | 4.850 €/m² | +0,6 % | 4.650 €/m² | +3,3 % | 12,90 €/m² | +4,5 % |
Quelle: Eigene Marktrecherche FREITAG® Immobilien auf Basis öffentlich verfügbarer Statistiken und Gutachterausschuss-Auswertungen.
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