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Persönlich von Gerhard Hahn · FREITAG® Immobilien GmbH
Über 30 Jahre Erfahrung als Immobilienspezialist
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Marktdaten für Birstein im Überblick: Kaufpreise für Häuser und Wohnungen, Mieten und Bodenrichtwerte, jeweils mit mehrjähriger Historie. Grundlage sind öffentlich verfügbare Statistiken und Auswertungen der Gutachterausschüsse.
Aktueller Ø Kaufpreis pro m² für Häuser in Birstein: 2.420 €/m²
Die Hauspreise in Birstein sind über mehrere Jahre deutlich gestiegen — getragen von der Nähe zu München, hoher Nachfrage nach familiengeeignetem Wohneigentum und einem begrenzten Angebot. Nach starken Zuwächsen bis 2022 folgte 2023/2024 eine leichte Korrektur, bevor sich der Markt zuletzt wieder fester zeigte.
| Jahr | Ø Wert | Veränderung |
|---|---|---|
| 2018 | 1.780 €/m² | – |
| 2019 | 1.860 €/m² | +4,5 % |
| 2020 | 1.980 €/m² | +6,5 % |
| 2021 | 2.170 €/m² | +9,6 % |
| 2022 | 2.420 €/m² | +11,5 % |
| 2023 | 2.390 €/m² | -1,2 % |
| 2024 | 2.360 €/m² | -1,3 % |
| 2025 | 2.420 €/m² | +2,5 % |
Aktueller Ø Kaufpreis pro m² für Wohnungen in Birstein: 2.180 €/m²
Auch bei Eigentumswohnungen zeigt sich in Birstein eine langfristig positive Preisentwicklung. Besonders dynamisch verlief sie zwischen 2017 und 2022. Seit 2023 ist eine spürbare Beruhigung erkennbar — allerdings ohne deutliche Preisrückgänge. Das knappe Angebot stützt das Niveau bis heute.
| Jahr | Ø Wert | Veränderung |
|---|---|---|
| 2018 | 1.620 €/m² | – |
| 2019 | 1.700 €/m² | +4,9 % |
| 2020 | 1.820 €/m² | +7,1 % |
| 2021 | 1.980 €/m² | +8,8 % |
| 2022 | 2.180 €/m² | +10,1 % |
| 2023 | 2.160 €/m² | -0,9 % |
| 2024 | 2.140 €/m² | -0,9 % |
| 2025 | 2.180 €/m² | +1,9 % |
Aktuelle Ø Miete pro m² in Birstein: 7,80 €/m²
Die Mieten in Birstein sind in den letzten Jahren kontinuierlich gestiegen. Besonders zwischen 2018 und 2022 war die Entwicklung dynamisch. 2023/2024 setzte sich der Anstieg moderater fort — ein Zeichen für ein bereits hohes Mietniveau bei stabiler Nachfrage.
| Jahr | Ø Wert | Veränderung |
|---|---|---|
| 2018 | 6,20 €/m² | – |
| 2019 | 6,40 €/m² | +3,2 % |
| 2020 | 6,60 €/m² | +3,1 % |
| 2021 | 6,90 €/m² | +4,5 % |
| 2022 | 7,20 €/m² | +4,3 % |
| 2023 | 7,45 €/m² | +3,5 % |
| 2024 | 7,65 €/m² | +2,7 % |
| 2025 | 7,80 €/m² | +2 % |
Aktueller Ø Bodenrichtwert pro m² in Birstein: 125 €/m²
Der Bodenrichtwert in Birstein hat sich deutlich nach oben entwickelt — ein Spiegelbild der Lagequalität und Nähe zum Münchner Markt. Grundstücke sind knapp, die Nachfrage strukturell hoch. Nach kräftigen Anstiegen bis 2022 folgte eine kurze Konsolidierung, bevor sich die Werte stabilisierten.
| Jahr | Ø Wert | Veränderung |
|---|---|---|
| 2018 | 78 €/m² | – |
| 2019 | 82 €/m² | +5,1 % |
| 2020 | 88 €/m² | +7,3 % |
| 2021 | 96 €/m² | +9,1 % |
| 2022 | 112 €/m² | +16,7 % |
| 2023 | 120 €/m² | +7,1 % |
| 2024 | 123 €/m² | +2,5 % |
| 2025 | 125 €/m² | +1,6 % |
Der Immobilienmarkt in Birstein ist insgesamt als eher kleiner, aber stabiler Teilmarkt einzuordnen. Für Käufer bedeutet das: Das Angebot ist begrenzt, die Preisbildung aber im Vergleich zu den größeren Zentren noch moderater. Damit bleibt Birstein für Eigennutzer interessant, die Wert auf ruhiges Wohnen und eine gute regionale Anbindung legen. Auf der Verkäuferseite spricht die anhaltende Nachfrage für eine solide Marktposition, auch wenn die stärksten Preissprünge vorerst vorbei sein dürften. Für Kapitalanleger ist Birstein vor allem wegen der Kombination aus überschaubarem Einstiegspreis, stabilen Mieten und guter Vermietbarkeit attraktiv. Besonders Wohnungen in gutem Zustand und mit funktionalen Grundrissen lassen sich in der Regel zügig vermieten. Die grobe Mietrendite-Spanne liegt aktuell je nach Objektqualität, Lage und Kaufpreisniveau meist bei etwa 3,0 bis 4,2 % brutto. Häuser erzielen häufig niedrigere Renditen, sind dafür aber für langfristige Eigennutzer und vermögensorientierte Käufer interessant. Insgesamt spricht die Entwicklung der Immobilienpreise Birstein für einen Markt mit moderatem Wachstum, solider Nachfrage und begrenztem Rückschlagrisiko. Wer den Quadratmeterpreis Birstein beobachtet, erkennt eine Phase der Konsolidierung nach den starken Anstiegen der Vorjahre, ohne dass die Standortattraktivität spürbar nachgelassen hätte.
Die Datenlage der vergangenen Jahre zeichnet für Birstein im hessischen Markt mit Bezug zum Rhein-Main-Gebiet ein klares Bild der Preisbewegungen. Bei Einfamilien- und Reihenhäusern in Birstein bewegte sich der durchschnittliche Kaufpreis von 1.780 €/m² im Jahr 2018 auf aktuell 2.420 €/m² (2025) — ein Gesamtveränderung von +36,0 % über 7 Jahre, was einem durchschnittlichen Wertzuwachs von +4,5 % p.a. entspricht. Eigentumswohnungen in Birstein starteten 2018 bei rund 1.620 €/m² und liegen heute bei 2.180 €/m² (+34,6 % über 7 Jahre, Ø +4,3 % p.a.). Damit eignen sie sich häufig als Einstieg in den Eigentumserwerb oder als Kapitalanlage mit überschaubarem Ticketgröße. Die durchschnittliche Nettokaltmiete in Birstein entwickelte sich von 6,20 €/m² (2018) auf aktuell 7,80 €/m² — +25,8 % über 7 Jahre bzw. Ø +3,3 % p.a.. Für Vermieter sichert die kontinuierliche Mietsteigerung eine planbare Anpassung an Inflation und Bewirtschaftungskosten. Der Bodenrichtwert in Birstein stieg von 78 €/m² (2018) auf aktuell 125 €/m² (+60,3 % in 7 Jahren) — ein wesentlicher Indikator für die strukturelle Lagequalität und die Bauland-Nachfrage vor Ort. Auf Basis der aktuellen Werte ergibt sich für eine vermietete Eigentumswohnung in Birstein eine rechnerische Brutto-Mietrendite von rund 4,3 % — ohne Berücksichtigung von Leerstand, Instandhaltung und Kaufnebenkosten. Realistische Netto-Renditen liegen erfahrungsgemäß 0,8 bis 1,5 Prozentpunkte darunter. Bei rund 6.000 Einwohnern bildet Birstein ein vergleichsweise enges Marktsegment — was bedeutet: marktgerecht ausgepreiste, gut aufbereitete Objekte werden in der Regel zügig vermittelt, während überpreiste Angebote länger am Markt stehen und an Verhandlungsspielraum verlieren. Für Eigentümer in Birstein, die einen Verkauf oder eine Vermietung erwägen, ist eine individuelle, datenbasierte Wertermittlung der wichtigste erste Schritt — sie ersetzt Schätzungen aus Online-Rechnern, die Mikrolage, Energieeffizienz und Objektsubstanz nicht abbilden können. FREITAG® erstellt diese Bewertung kostenlos und unverbindlich.
Mietrendite-Spanne (grob): 3 – 4,2 % brutto.
Diese Marktdaten werden regelmäßig aktualisiert und mindestens alle 12 Monate auf Basis aktueller Statistiken und Gutachterausschuss-Daten überprüft.
Aktuelle Marktwerte in Birstein gegenüber dem Median aller Gemeinden in Hessen.
| Kennzahl | Birstein | Hessen (Median) | Differenz |
|---|---|---|---|
| Häuser Ø | 2.420 €/m² | 2.700 €/m² | -10,4 % |
| Wohnungen Ø | 2.180 €/m² | 2.650 €/m² | -17,7 % |
| Mieten Ø | 7,80 €/m² | 9,00 €/m² | -13,3 % |
Jährliche Durchschnittswerte für Kaufpreise (Häuser & Wohnungen) und Mieten in Birstein, jeweils inklusive der Veränderung gegenüber dem Vorjahr.
| Jahr | Häuser Ø/m² | YoY | Wohnungen Ø/m² | YoY | Miete Ø/m² | YoY |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2018 | 1.780 €/m² | – | 1.620 €/m² | – | 6,20 €/m² | – |
| 2019 | 1.860 €/m² | +4,5 % | 1.700 €/m² | +4,9 % | 6,40 €/m² | +3,2 % |
| 2020 | 1.980 €/m² | +6,5 % | 1.820 €/m² | +7,1 % | 6,60 €/m² | +3,1 % |
| 2021 | 2.170 €/m² | +9,6 % | 1.980 €/m² | +8,8 % | 6,90 €/m² | +4,5 % |
| 2022 | 2.420 €/m² | +11,5 % | 2.180 €/m² | +10,1 % | 7,20 €/m² | +4,3 % |
| 2023 | 2.390 €/m² | -1,2 % | 2.160 €/m² | -0,9 % | 7,45 €/m² | +3,5 % |
| 2024 | 2.360 €/m² | -1,3 % | 2.140 €/m² | -0,9 % | 7,65 €/m² | +2,7 % |
| 2025 | 2.420 €/m² | +2,5 % | 2.180 €/m² | +1,9 % | 7,80 €/m² | +2 % |
Quelle: Eigene Marktrecherche FREITAG® Immobilien auf Basis öffentlich verfügbarer Statistiken und Gutachterausschuss-Auswertungen.
Häufige Fragen zu Kauf, Verkauf, Finanzierung und Wohnen in Birstein — kompakt beantwortet.
Immobilienverrentung in Birstein heißt: Sie übertragen das Eigentum, behalten aber die Nutzung. Vier Wege stehen offen — Nießbrauch (weitreichendste Rechte, inklusive Vermietung), Wohnrecht (persönliche Nutzung), Leibrente (monatliche Zahlung statt Einmalsumme) und Rückanmietung (Verkauf zum vollen Preis, danach Mietvertrag).
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Geschäftsführer der FREITAG® Beteiligungsgesellschaft mbH
Seit über 30 Jahren ist Gerhard Hahn als Immobiliengutachter, Immobilienberater und Makler in Bayern und im süddeutschen Raum tätig — mit Schwerpunkt auf hochwertigem Wohneigentum, Off-Market-Vermarktung und der diskreten Begleitung von Eigentümern, Erbengemeinschaften und Family Offices.
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Hinweis: Diese Liste basiert auf einer KI-gestützten Recherche (ChatGPT) öffentlich verfügbarer Quellen und stellt keine offizielle Bewertung oder Empfehlung dar. Reihenfolge ohne wertende Hierarchie.
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| Land | Deutschland |
| Bundesland | Hessen |
| Regierungsbezirk | Darmstadt |
| Landkreis | Main-Kinzig-Kreis |
| Website | www.birstein.de |
| Bürgermeister | Fabian Fehl |
Quellen: Wikipedia (abgerufen am 2026-05-08)
Kinzig.news berichtet, dass Birstein und Schlüchtern bei Rechenzentrum und Energiekraftwerk kooperieren wollen. Das Rechenzentrum soll weiterhin im Gewerbegebiet „Im obersten Grünnel“ in Birstein entstehen; auch das Investitionsvolumen in Milliardenhöhe wird erwähnt.
Die Hessenschau fasst die Kraftwerkspläne in Schlüchtern zusammen und stellt den direkten Bezug zu dem geplanten Rechenzentrum in Birstein her. Das Projekt auf elf Hektar soll bis zu 200 Megawatt IT-Leistung erreichen; auch hier werden mehrere Milliarden Euro Investitionsvolumen genannt.
Die Hessenschau berichtet über ein Mega-Projekt in Schlüchtern, das vor allem ein geplantes Rechenzentrum in Birstein versorgen soll. Für das Vorhaben werden 750 Millionen Euro für das Kraftwerk und mehrere Milliarden Euro für das Rechenzentrum genannt; Baubeginn könnte Anfang 2028 sein.
Der Artikel berichtet über das geplante 200-Megawatt-Rechenzentrum in Birstein und den inzwischen rechtskräftigen Bebauungsplan „Im obersten Grünnel“. Die Gemeindevertretung habe den Plan am 11. Juni 2026 beschlossen; die amtliche Bekanntmachung in den „Birsteiner Nachrichten“ erfolgte am 10. Juli 2026.
Die Frankfurter Allgemeine Zeitung beschreibt die Pläne für ein großes Rechenzentrum am Dorfrand von Birstein und ordnet sie als wirtschaftlich relevantes Projekt ein. Genannt werden mögliche Vorteile wie Grund- und Gewerbesteuern, Arbeitsplätze und eine vollständige Erschließung samt Nahwärmesystem.
Der Beitrag stellt in Birstein ein geplantes Mega-Rechenzentrum vor und beschreibt die dafür vorgesehenen Flächen im Gewerbegebiet „Im obersten Grünnel“. Genannt werden mögliche Arbeitsplätze, zusätzliche Infrastruktur sowie ein Projektvolumen im Milliardenbereich.
