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Persönlich von Gerhard Hahn · FREITAG® Immobilien GmbH
Über 30 Jahre Erfahrung als Immobilienspezialist
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Die folgenden Zahlen zeigen, wie sich Kaufpreise, Mieten und Bodenrichtwerte in Alsbach entwickelt haben. Sie sind Durchschnittswerte über den gesamten Ort — Lage, Baujahr und Zustand einer konkreten Immobilie können deutlich davon abweichen.
Aktueller Ø Kaufpreis pro m² für Häuser in Alsbach: 4.250 €/m²
Die Hauspreise in Alsbach sind über mehrere Jahre deutlich gestiegen — getragen von der Nähe zu München, hoher Nachfrage nach familiengeeignetem Wohneigentum und einem begrenzten Angebot. Nach starken Zuwächsen bis 2022 folgte 2023/2024 eine leichte Korrektur, bevor sich der Markt zuletzt wieder fester zeigte.
| Jahr | Ø Wert | Veränderung |
|---|---|---|
| 2017 | 2.850 €/m² | – |
| 2018 | 3.020 €/m² | +6 % |
| 2019 | 3.210 €/m² | +6,3 % |
| 2020 | 3.450 €/m² | +7,5 % |
| 2021 | 3.780 €/m² | +9,6 % |
| 2022 | 4.180 €/m² | +10,6 % |
| 2023 | 4.120 €/m² | -1,4 % |
| 2024 | 4.180 €/m² | +1,5 % |
| 2025 | 4.250 €/m² | +1,7 % |
Aktueller Ø Kaufpreis pro m² für Wohnungen in Alsbach: 4.050 €/m²
Auch bei Eigentumswohnungen zeigt sich in Alsbach eine langfristig positive Preisentwicklung. Besonders dynamisch verlief sie zwischen 2017 und 2022. Seit 2023 ist eine spürbare Beruhigung erkennbar — allerdings ohne deutliche Preisrückgänge. Das knappe Angebot stützt das Niveau bis heute.
| Jahr | Ø Wert | Veränderung |
|---|---|---|
| 2017 | 2.650 €/m² | – |
| 2018 | 2.820 €/m² | +6,4 % |
| 2019 | 3.000 €/m² | +6,4 % |
| 2020 | 3.220 €/m² | +7,3 % |
| 2021 | 3.520 €/m² | +9,3 % |
| 2022 | 3.880 €/m² | +10,2 % |
| 2023 | 3.820 €/m² | -1,5 % |
| 2024 | 3.920 €/m² | +2,6 % |
| 2025 | 4.050 €/m² | +3,3 % |
Aktuelle Ø Miete pro m² in Alsbach: 12,90 €/m²
Die Mieten in Alsbach sind in den letzten Jahren kontinuierlich gestiegen. Besonders zwischen 2018 und 2022 war die Entwicklung dynamisch. 2023/2024 setzte sich der Anstieg moderater fort — ein Zeichen für ein bereits hohes Mietniveau bei stabiler Nachfrage.
| Jahr | Ø Wert | Veränderung |
|---|---|---|
| 2017 | 8,90 €/m² | – |
| 2018 | 9,20 €/m² | +3,4 % |
| 2019 | 9,60 €/m² | +4,3 % |
| 2020 | 10,00 €/m² | +4,2 % |
| 2021 | 10,50 €/m² | +5 % |
| 2022 | 11,20 €/m² | +6,7 % |
| 2023 | 11,70 €/m² | +4,5 % |
| 2024 | 12,30 €/m² | +5,1 % |
| 2025 | 12,90 €/m² | +4,9 % |
Aktueller Ø Bodenrichtwert pro m² in Alsbach: 620 €/m²
Der Bodenrichtwert in Alsbach hat sich deutlich nach oben entwickelt — ein Spiegelbild der Lagequalität und Nähe zum Münchner Markt. Grundstücke sind knapp, die Nachfrage strukturell hoch. Nach kräftigen Anstiegen bis 2022 folgte eine kurze Konsolidierung, bevor sich die Werte stabilisierten.
| Jahr | Ø Wert | Veränderung |
|---|---|---|
| 2017 | 320 €/m² | – |
| 2018 | 350 €/m² | +9,4 % |
| 2019 | 390 €/m² | +11,4 % |
| 2020 | 440 €/m² | +12,8 % |
| 2021 | 500 €/m² | +13,6 % |
| 2022 | 590 €/m² | +18 % |
| 2023 | 610 €/m² | +3,4 % |
| 2024 | 615 €/m² | +0,8 % |
| 2025 | 620 €/m² | +0,8 % |
Der Immobilienmarkt in Alsbach-Hähnlein ist insgesamt als stabil und nachfrageorientiert einzustufen. Bei Häusern ist der Markt eher knapp, was Verkäufern weiterhin eine gute Ausgangsposition verschafft, auch wenn die starke Preisdynamik der Jahre bis 2022 zuletzt abgeflacht ist. Wohnungen zeigen ein ähnliches Bild: solide Nachfrage, aber keine übermäßige Überhitzung. Für Käufer bedeutet das, dass gute Objekte weiterhin zügig entschieden werden sollten, insbesondere wenn Lage, Zustand und Energieeffizienz stimmen. Für Verkäufer bleibt die Preisbasis im regionalen Vergleich attraktiv, vor allem bei familiengeeigneten Häusern und gepflegten Eigentumswohnungen. Als Kapitalanlage ist Alsbach-Hähnlein vor allem für langfristig orientierte Investoren interessant. Die Mietrendite liegt grob in einer Spanne von etwa 3,0 bis 4,0 Prozent brutto, abhängig von Objektgröße, Baujahr, Modernisierungsstand und Mikrolage. Neubau- und energetisch gute Bestände erzielen meist niedrigere Anfangsrenditen, punkten aber mit geringeren Instandhaltungskosten und besserer Vermietbarkeit. Insgesamt sprechen die Nähe zu Darmstadt, die gute Erreichbarkeit und das begrenzte Grundstücksangebot für einen marktstabilen Standort mit moderatem Wachstumspotenzial. Wer Immobilienpreise Alsbach-Hähnlein, Mietpreise Alsbach-Hähnlein und den Bodenrichtwert Alsbach-Hähnlein im Blick behält, erkennt einen Markt mit solider Substanz und eher defensivem Risiko-Rendite-Profil.
Die Datenlage der vergangenen Jahre zeichnet für Alsbach im hessischen Markt mit Bezug zum Rhein-Main-Gebiet ein klares Bild der Preisbewegungen. Bei Einfamilien- und Reihenhäusern in Alsbach bewegte sich der durchschnittliche Kaufpreis von 2.850 €/m² im Jahr 2017 auf aktuell 4.250 €/m² (2025) — ein Gesamtveränderung von +49,1 % über 8 Jahre, was einem durchschnittlichen Wertzuwachs von +5,1 % p.a. entspricht. Eigentumswohnungen in Alsbach starteten 2017 bei rund 2.650 €/m² und liegen heute bei 4.050 €/m² (+52,8 % über 8 Jahre, Ø +5,4 % p.a.). Damit eignen sie sich häufig als Einstieg in den Eigentumserwerb oder als Kapitalanlage mit überschaubarem Ticketgröße. Die durchschnittliche Nettokaltmiete in Alsbach entwickelte sich von 8,90 €/m² (2017) auf aktuell 12,90 €/m² — +44,9 % über 8 Jahre bzw. Ø +4,7 % p.a.. Für Vermieter sichert die kontinuierliche Mietsteigerung eine planbare Anpassung an Inflation und Bewirtschaftungskosten. Der Bodenrichtwert in Alsbach stieg von 320 €/m² (2017) auf aktuell 620 €/m² (+93,8 % in 8 Jahren) — ein wesentlicher Indikator für die strukturelle Lagequalität und die Bauland-Nachfrage vor Ort. Auf Basis der aktuellen Werte ergibt sich für eine vermietete Eigentumswohnung in Alsbach eine rechnerische Brutto-Mietrendite von rund 3,8 % — ohne Berücksichtigung von Leerstand, Instandhaltung und Kaufnebenkosten. Realistische Netto-Renditen liegen erfahrungsgemäß 0,8 bis 1,5 Prozentpunkte darunter. Bei rund 10.000 Einwohnern bildet Alsbach eine überschaubare Marktgröße — was bedeutet: marktgerecht ausgepreiste, gut aufbereitete Objekte werden in der Regel zügig vermittelt, während überpreiste Angebote länger am Markt stehen und an Verhandlungsspielraum verlieren. Für Eigentümer in Alsbach, die einen Verkauf oder eine Vermietung erwägen, ist eine individuelle, datenbasierte Wertermittlung der wichtigste erste Schritt — sie ersetzt Schätzungen aus Online-Rechnern, die Mikrolage, Energieeffizienz und Objektsubstanz nicht abbilden können. FREITAG® erstellt diese Bewertung kostenlos und unverbindlich.
Mietrendite-Spanne (grob): 3 – 5 % brutto.
Diese Marktdaten werden regelmäßig aktualisiert und mindestens alle 12 Monate auf Basis aktueller Statistiken und Gutachterausschuss-Daten überprüft.
Aktuelle Marktwerte in Alsbach gegenüber dem Median aller Gemeinden in Hessen.
| Kennzahl | Alsbach | Hessen (Median) | Differenz |
|---|---|---|---|
| Häuser Ø | 4.250 €/m² | 2.700 €/m² | +57,4 % |
| Wohnungen Ø | 4.050 €/m² | 2.650 €/m² | +52,8 % |
| Mieten Ø | 12,90 €/m² | 9,00 €/m² | +43,3 % |
Jährliche Durchschnittswerte für Kaufpreise (Häuser & Wohnungen) und Mieten in Alsbach, jeweils inklusive der Veränderung gegenüber dem Vorjahr.
| Jahr | Häuser Ø/m² | YoY | Wohnungen Ø/m² | YoY | Miete Ø/m² | YoY |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2017 | 2.850 €/m² | – | 2.650 €/m² | – | 8,90 €/m² | – |
| 2018 | 3.020 €/m² | +6 % | 2.820 €/m² | +6,4 % | 9,20 €/m² | +3,4 % |
| 2019 | 3.210 €/m² | +6,3 % | 3.000 €/m² | +6,4 % | 9,60 €/m² | +4,3 % |
| 2020 | 3.450 €/m² | +7,5 % | 3.220 €/m² | +7,3 % | 10,00 €/m² | +4,2 % |
| 2021 | 3.780 €/m² | +9,6 % | 3.520 €/m² | +9,3 % | 10,50 €/m² | +5 % |
| 2022 | 4.180 €/m² | +10,6 % | 3.880 €/m² | +10,2 % | 11,20 €/m² | +6,7 % |
| 2023 | 4.120 €/m² | -1,4 % | 3.820 €/m² | -1,5 % | 11,70 €/m² | +4,5 % |
| 2024 | 4.180 €/m² | +1,5 % | 3.920 €/m² | +2,6 % | 12,30 €/m² | +5,1 % |
| 2025 | 4.250 €/m² | +1,7 % | 4.050 €/m² | +3,3 % | 12,90 €/m² | +4,9 % |
Quelle: Eigene Marktrecherche FREITAG® Immobilien auf Basis öffentlich verfügbarer Statistiken und Gutachterausschuss-Auswertungen.
Häufige Fragen zu Kauf, Verkauf, Finanzierung und Wohnen in Alsbach — kompakt beantwortet.
Immobilienverrentung in Alsbach heißt: Sie übertragen das Eigentum, behalten aber die Nutzung. Vier Wege stehen offen — Nießbrauch (weitreichendste Rechte, inklusive Vermietung), Wohnrecht (persönliche Nutzung), Leibrente (monatliche Zahlung statt Einmalsumme) und Rückanmietung (Verkauf zum vollen Preis, danach Mietvertrag).
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Bilanziell verändert sich einiges — die Immobilie verlässt das Anlagevermögen, aus Abschreibung wird Mietaufwand. Ob das für Ihr Unternehmen vorteilhaft ist, hängt an Rechtsform, Finanzierungsstruktur und steuerlicher Ausgangslage; deshalb rechnen wir das gemeinsam mit Ihrem Steuerberater durch, bevor irgendetwas unterschrieben wird.
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Geschäftsführer der FREITAG® Beteiligungsgesellschaft mbH
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Hinweis: Diese Liste basiert auf einer KI-gestützten Recherche (ChatGPT) öffentlich verfügbarer Quellen und stellt keine offizielle Bewertung oder Empfehlung dar. Reihenfolge ohne wertende Hierarchie.
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Die Gemeinde Alsbach-Hähnlein hat die nächsten Schritte für die West-Erweiterung des Neubaugebiets beschlossen. Konkret geht es um den Bebauungsplan „Nördlich der Spießgasse II westliche Erweiterung“, der die Siedlungsentwicklung in Alsbach-Hähnlein weiter vorantreibt.
Die Gemeinde Alsbach-Hähnlein bietet im Ortsteil Hähnlein ein Grundstück im Neubaugebiet „Nördlich der Spießgasse“ gegen Gebot an Privat zur Eigennutzung an. Die Ausschreibung verweist auf den dort geltenden Bebauungsplan und zeigt, dass die Vermarktung von Bauplätzen weiterläuft.
Die Gemeinde Alsbach-Hähnlein betont bei der Entwicklung der neuen Wohnflächen, dass Nachhaltigkeit höchste Priorität hat. Im Fokus stehen die Flächen nördlich der L 3112 sowie westlich der Straße „Auf der Bach“, die als künftige Siedlungsbereiche diskutiert werden.
Mit der Benennung einer neuen Straße im Baugebiet machte die Gemeinde Alsbach-Hähnlein öffentlich, dass die Infrastrukturarbeiten früher als geplant fertig wurden. Gleichzeitig wurde angekündigt, das Baugebiet am 1. September freizugeben.
Für Alsbach liegt ein Bebauungsplanverfahren zur Änderung und Erweiterung des Bebauungsplanes „In der Kornbitz“ vor. Der Text nennt die betroffenen Flächen in der Gemarkung Alsbach und dokumentiert das formale Verfahren der Ortsentwicklung.
Die Gemeinde Alsbach-Hähnlein verweist auf ihre Bebauungspläne und deren öffentliche Bereitstellung über das BürgerGIS des Landkreises Darmstadt-Dieburg. Das ist ein zentraler Baustein für die planungsrechtliche Steuerung von Wohnen und Bauen in der Gemeinde.
Der Eintrag „Hausbau und Immobilienerwerb“ informiert allgemein über das Recht, Einsicht in einen Bebauungsplan zu nehmen, und verweist dafür auf die zuständige Kommune. Für Alsbach-Hähnlein ist das ein relevanter Servicehinweis rund um Hausbau und Immobilienerwerb.
