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Persönlich von Gerhard Hahn · FREITAG® Immobilien GmbH
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Die folgenden Zahlen zeigen, wie sich Kaufpreise, Mieten und Bodenrichtwerte in Altlußheim entwickelt haben. Sie sind Durchschnittswerte über den gesamten Ort — Lage, Baujahr und Zustand einer konkreten Immobilie können deutlich davon abweichen.
Aktueller Ø Kaufpreis pro m² für Häuser in Altlußheim: 3.650 €/m²
Die Hauspreise in Altlußheim sind über mehrere Jahre deutlich gestiegen — getragen von der Nähe zu München, hoher Nachfrage nach familiengeeignetem Wohneigentum und einem begrenzten Angebot. Nach starken Zuwächsen bis 2022 folgte 2023/2024 eine leichte Korrektur, bevor sich der Markt zuletzt wieder fester zeigte.
| Jahr | Ø Wert | Veränderung |
|---|---|---|
| 2016 | 2.650 €/m² | – |
| 2017 | 2.780 €/m² | +4,9 % |
| 2018 | 2.930 €/m² | +5,4 % |
| 2019 | 3.090 €/m² | +5,5 % |
| 2020 | 3.250 €/m² | +5,2 % |
| 2021 | 3.470 €/m² | +6,8 % |
| 2022 | 3.720 €/m² | +7,2 % |
| 2023 | 3.690 €/m² | -0,8 % |
| 2024 | 3.650 €/m² | -1,1 % |
| 2025 | 3.650 €/m² | 0 % |
Aktueller Ø Kaufpreis pro m² für Wohnungen in Altlußheim: 3.850 €/m²
Auch bei Eigentumswohnungen zeigt sich in Altlußheim eine langfristig positive Preisentwicklung. Besonders dynamisch verlief sie zwischen 2017 und 2022. Seit 2023 ist eine spürbare Beruhigung erkennbar — allerdings ohne deutliche Preisrückgänge. Das knappe Angebot stützt das Niveau bis heute.
| Jahr | Ø Wert | Veränderung |
|---|---|---|
| 2016 | 2.720 €/m² | – |
| 2017 | 2.860 €/m² | +5,1 % |
| 2018 | 3.020 €/m² | +5,6 % |
| 2019 | 3.190 €/m² | +5,6 % |
| 2020 | 3.360 €/m² | +5,3 % |
| 2021 | 3.560 €/m² | +6 % |
| 2022 | 3.860 €/m² | +8,4 % |
| 2023 | 3.900 €/m² | +1 % |
| 2024 | 3.850 €/m² | -1,3 % |
| 2025 | 3.850 €/m² | 0 % |
Aktuelle Ø Miete pro m² in Altlußheim: 10,90 €/m²
Die Mieten in Altlußheim sind in den letzten Jahren kontinuierlich gestiegen. Besonders zwischen 2018 und 2022 war die Entwicklung dynamisch. 2023/2024 setzte sich der Anstieg moderater fort — ein Zeichen für ein bereits hohes Mietniveau bei stabiler Nachfrage.
| Jahr | Ø Wert | Veränderung |
|---|---|---|
| 2016 | 7,80 €/m² | – |
| 2017 | 8,00 €/m² | +2,6 % |
| 2018 | 8,20 €/m² | +2,5 % |
| 2019 | 8,45 €/m² | +3 % |
| 2020 | 8,70 €/m² | +3 % |
| 2021 | 9,05 €/m² | +4 % |
| 2022 | 9,55 €/m² | +5,5 % |
| 2023 | 10,05 €/m² | +5,2 % |
| 2024 | 10,45 €/m² | +4 % |
| 2025 | 10,90 €/m² | +4,3 % |
Aktueller Ø Bodenrichtwert pro m² in Altlußheim: 430 €/m²
Der Bodenrichtwert in Altlußheim hat sich deutlich nach oben entwickelt — ein Spiegelbild der Lagequalität und Nähe zum Münchner Markt. Grundstücke sind knapp, die Nachfrage strukturell hoch. Nach kräftigen Anstiegen bis 2022 folgte eine kurze Konsolidierung, bevor sich die Werte stabilisierten.
| Jahr | Ø Wert | Veränderung |
|---|---|---|
| 2016 | 240 €/m² | – |
| 2017 | 255 €/m² | +6,3 % |
| 2018 | 275 €/m² | +7,8 % |
| 2019 | 300 €/m² | +9,1 % |
| 2020 | 325 €/m² | +8,3 % |
| 2021 | 360 €/m² | +10,8 % |
| 2022 | 410 €/m² | +13,9 % |
| 2023 | 435 €/m² | +6,1 % |
| 2024 | 430 €/m² | -1,1 % |
| 2025 | 430 €/m² | 0 % |
Altlußheim ist insgesamt eher als ausgeglichener bis leicht knapper Wohnungsmarkt einzuordnen. Für Verkäufer bleibt die Lage grundsätzlich günstig, weil das Angebot an Einfamilienhäusern, Reihenhäusern und gut geschnittenen Eigentumswohnungen begrenzt ist. Gleichzeitig reagieren Käufer sensibler auf Preis und Energieeffizienz als in der Niedrigzinsphase, weshalb überzogene Angebotspreise längere Vermarktungszeiten verursachen können. Im Segment Immobilienpreise Altlußheim zeigt sich daher ein Markt, der nach den starken Anstiegen der Vorjahre in eine Phase der Konsolidierung eingetreten ist. Die Nachfrage kommt vor allem von Eigennutzern aus der Region, die ein ruhigeres Wohnumfeld mit guter Anbindung an Speyer, Hockenheim, Schwetzingen und Mannheim suchen. Für Kapitalanleger bleibt Altlußheim interessant, weil die Mietnachfrage stabil ist und das Verhältnis von Kaufpreis zu erzielbarer Miete im Vergleich zu den Kernstädten noch moderater ausfällt. Die grobe Mietrendite-Spanne liegt aktuell je nach Objektqualität, Lage und Baujahr bei etwa 3,0 % bis 4,2 % brutto . Besonders gefragt sind energieeffiziente Wohnungen und modernisierte Bestandsobjekte, während sanierungsintensive Immobilien stärker preislich differenziert werden. Insgesamt spricht der Markt eher für selektive Käufer mit langfristigem Anlagehorizont als für kurzfristige Spekulation.
Wer den Markt in Altlußheim im baden-württembergischen Markt mit Nähe zu Stuttgart und Bodenseeraum fundiert einordnen will, sollte einen Blick auf die mehrjährige Preisentwicklung werfen. Bei Einfamilien- und Reihenhäusern in Altlußheim bewegte sich der durchschnittliche Kaufpreis von 2.650 €/m² im Jahr 2016 auf aktuell 3.650 €/m² (2025) — ein Gesamtveränderung von +37,7 % über 9 Jahre, was einem durchschnittlichen Wertzuwachs von +3,6 % p.a. entspricht. Der bisherige Höchststand wurde 2022 mit 3.720 €/m² erreicht; seitdem hat sich der Markt um -1,9 % korrigiert — ein in vielen deutschen Mittelstandsmärkten typisches Muster nach der Zinswende. Eigentumswohnungen in Altlußheim starteten 2016 bei rund 2.720 €/m² und liegen heute bei 3.850 €/m² (+41,5 % über 9 Jahre, Ø +3,9 % p.a.). Damit eignen sie sich häufig als Einstieg in den Eigentumserwerb oder als Kapitalanlage mit überschaubarem Ticketgröße. Die durchschnittliche Nettokaltmiete in Altlußheim entwickelte sich von 7,80 €/m² (2016) auf aktuell 10,90 €/m² — +39,7 % über 9 Jahre bzw. Ø +3,8 % p.a.. Für Vermieter sichert die kontinuierliche Mietsteigerung eine planbare Anpassung an Inflation und Bewirtschaftungskosten. Der Bodenrichtwert in Altlußheim stieg von 240 €/m² (2016) auf aktuell 430 €/m² (+79,2 % in 9 Jahren) — ein wesentlicher Indikator für die strukturelle Lagequalität und die Bauland-Nachfrage vor Ort. Auf Basis der aktuellen Werte ergibt sich für eine vermietete Eigentumswohnung in Altlußheim eine rechnerische Brutto-Mietrendite von rund 3,4 % — ohne Berücksichtigung von Leerstand, Instandhaltung und Kaufnebenkosten. Realistische Netto-Renditen liegen erfahrungsgemäß 0,8 bis 1,5 Prozentpunkte darunter. Bei rund 6.000 Einwohnern bildet Altlußheim ein vergleichsweise enges Marktsegment — was bedeutet: marktgerecht ausgepreiste, gut aufbereitete Objekte werden in der Regel zügig vermittelt, während überpreiste Angebote länger am Markt stehen und an Verhandlungsspielraum verlieren. Für Eigentümer in Altlußheim, die einen Verkauf oder eine Vermietung erwägen, ist eine individuelle, datenbasierte Wertermittlung der wichtigste erste Schritt — sie ersetzt Schätzungen aus Online-Rechnern, die Mikrolage, Energieeffizienz und Objektsubstanz nicht abbilden können. FREITAG® erstellt diese Bewertung kostenlos und unverbindlich.
Mietrendite-Spanne (grob): 3 – 4,2 % brutto.
Diese Marktdaten werden regelmäßig aktualisiert und mindestens alle 12 Monate auf Basis aktueller Statistiken und Gutachterausschuss-Daten überprüft.
Aktuelle Marktwerte in Altlußheim gegenüber dem Median aller Gemeinden in Baden-Württemberg.
| Kennzahl | Altlußheim | Baden-Württemberg (Median) | Differenz |
|---|---|---|---|
| Häuser Ø | 3.650 €/m² | 3.850 €/m² | -5,2 % |
| Wohnungen Ø | 3.850 €/m² | 3.760 €/m² | +2,4 % |
| Mieten Ø | 10,90 €/m² | 10,80 €/m² | +0,9 % |
Jährliche Durchschnittswerte für Kaufpreise (Häuser & Wohnungen) und Mieten in Altlußheim, jeweils inklusive der Veränderung gegenüber dem Vorjahr.
| Jahr | Häuser Ø/m² | YoY | Wohnungen Ø/m² | YoY | Miete Ø/m² | YoY |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2016 | 2.650 €/m² | – | 2.720 €/m² | – | 7,80 €/m² | – |
| 2017 | 2.780 €/m² | +4,9 % | 2.860 €/m² | +5,1 % | 8,00 €/m² | +2,6 % |
| 2018 | 2.930 €/m² | +5,4 % | 3.020 €/m² | +5,6 % | 8,20 €/m² | +2,5 % |
| 2019 | 3.090 €/m² | +5,5 % | 3.190 €/m² | +5,6 % | 8,45 €/m² | +3 % |
| 2020 | 3.250 €/m² | +5,2 % | 3.360 €/m² | +5,3 % | 8,70 €/m² | +3 % |
| 2021 | 3.470 €/m² | +6,8 % | 3.560 €/m² | +6 % | 9,05 €/m² | +4 % |
| 2022 | 3.720 €/m² | +7,2 % | 3.860 €/m² | +8,4 % | 9,55 €/m² | +5,5 % |
| 2023 | 3.690 €/m² | -0,8 % | 3.900 €/m² | +1 % | 10,05 €/m² | +5,2 % |
| 2024 | 3.650 €/m² | -1,1 % | 3.850 €/m² | -1,3 % | 10,45 €/m² | +4 % |
| 2025 | 3.650 €/m² | 0 % | 3.850 €/m² | 0 % | 10,90 €/m² | +4,3 % |
Quelle: Eigene Marktrecherche FREITAG® Immobilien auf Basis öffentlich verfügbarer Statistiken und Gutachterausschuss-Auswertungen.
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Altlußheim veröffentlicht Hinweise zum Flächennutzungsplan und zur öffentlichen Bekanntmachung von Bauleitplänen. Der Eintrag verweist zudem auf ausliegende Unterlagen und die frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung für die Ortsentwicklung.
Der Gemeinderat beschloss neue Regeln für Bauherren und verabschiedete den Bebauungsplan als Satzung. Der Bericht zeigt, dass Altlußheim seine bauliche Entwicklung stärker steuern und verdichten will.
Der Gemeinderat hat die Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans „Seniorenzentrum“ beschlossen. Der Entwurf mit Begründung und Fachbeiträgen liegt vom 14.08.2025 bis 15.09.2025 öffentlich aus; das Vorhaben betrifft eine Fläche an der Salierstraße in Altlußheim.
Der Gemeinderat zeigte sich mit einem Baukonzept für ein Pflegeheim einverstanden und befürwortete die Einleitung eines vorhabenbezogenen Bebauungs- und Erschließungsplans. Damit soll ein Pflegeprojekt in Altlußheim planungsrechtlich vorbereitet werden.
In Altlußheim soll in einem Quartier zwischen Friedrich- und Hockenheimer Straße in zweiter Reihe gebaut werden. Der Bebauungsplan setzt dafür klare Vorgaben zu Gebäudehöhe und Wohneinheiten; damit wird die Nachverdichtung im Ortskern konkret vorangetrieben.
Für Altlußheim werden neue Hebesätze genannt: Grundsteuer A 505 Prozent, Grundsteuer B 125 Prozent und Gewerbesteuer 370 Prozent. Der Beitrag ordnet die kommunalen Sätze in die lokale Steuerentwicklung ein.
