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Persönlich von Gerhard Hahn · FREITAG® Immobilien GmbH
Über 30 Jahre Erfahrung als Immobilienspezialist
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Wer einen erfahrenen Immobilienmakler in Bergheim sucht, erwartet mehr als nur die Veröffentlichung eines Inserats. Entscheidend sind eine realistische Wertermittlung, eine passende Vermarktungsstrategie, hochwertige Unterlagen, professionelle Kommunikation mit Interessenten und eine sichere Vertragsabwicklung. Genau hier setzen wir an.
Als Maklerbüro für Bergheim begleiten wir Eigentümer, Erbengemeinschaften, Kapitalanleger und Vermieter in allen Phasen der Immobilienvermittlung — mit klaren Prozessen und nachvollziehbarer Beratung.
Persönliches GesprächPersönlich, diskret, mit über 15 Jahren Marktkenntnis – Ihr Immobilienmakler für Bergheim.
Sie müssen nicht zu uns kommen: Für ein persönliches Beratungsgespräch oder eine Immobilienbewertung fährt Ihr Makler selbstverständlich zu Ihnen nach Bergheim – diskret, unverbindlich und zu einem Termin, der zu Ihnen passt.
Marktdaten für Bergheim im Überblick: Kaufpreise für Häuser und Wohnungen, Mieten und Bodenrichtwerte, jeweils mit mehrjähriger Historie. Grundlage sind öffentlich verfügbare Statistiken und Auswertungen der Gutachterausschüsse.
Aktueller Ø Kaufpreis pro m² für Häuser in Bergheim: 3.320 €/m²
Die Hauspreise in Bergheim sind über mehrere Jahre deutlich gestiegen — getragen von der Nähe zu München, hoher Nachfrage nach familiengeeignetem Wohneigentum und einem begrenzten Angebot. Nach starken Zuwächsen bis 2022 folgte 2023/2024 eine leichte Korrektur, bevor sich der Markt zuletzt wieder fester zeigte.
| Jahr | Ø Wert | Veränderung |
|---|---|---|
| 2015 | 2.150 €/m² | – |
| 2016 | 2.240 €/m² | +4,2 % |
| 2017 | 2.360 €/m² | +5,4 % |
| 2018 | 2.510 €/m² | +6,4 % |
| 2019 | 2.680 €/m² | +6,8 % |
| 2020 | 2.860 €/m² | +6,7 % |
| 2021 | 3.080 €/m² | +7,7 % |
| 2022 | 3.260 €/m² | +5,8 % |
| 2023 | 3.300 €/m² | +1,2 % |
| 2024 | 3.320 €/m² | +0,6 % |
Aktueller Ø Kaufpreis pro m² für Wohnungen in Bergheim: 2.980 €/m²
Auch bei Eigentumswohnungen zeigt sich in Bergheim eine langfristig positive Preisentwicklung. Besonders dynamisch verlief sie zwischen 2017 und 2022. Seit 2023 ist eine spürbare Beruhigung erkennbar — allerdings ohne deutliche Preisrückgänge. Das knappe Angebot stützt das Niveau bis heute.
| Jahr | Ø Wert | Veränderung |
|---|---|---|
| 2015 | 1.720 €/m² | – |
| 2016 | 1.800 €/m² | +4,7 % |
| 2017 | 1.900 €/m² | +5,6 % |
| 2018 | 2.020 €/m² | +6,3 % |
| 2019 | 2.160 €/m² | +6,9 % |
| 2020 | 2.320 €/m² | +7,4 % |
| 2021 | 2.520 €/m² | +8,6 % |
| 2022 | 2.760 €/m² | +9,5 % |
| 2023 | 2.940 €/m² | +6,5 % |
| 2024 | 2.980 €/m² | +1,4 % |
Aktuelle Ø Miete pro m² in Bergheim: 9,80 €/m²
Die Mieten in Bergheim sind in den letzten Jahren kontinuierlich gestiegen. Besonders zwischen 2018 und 2022 war die Entwicklung dynamisch. 2023/2024 setzte sich der Anstieg moderater fort — ein Zeichen für ein bereits hohes Mietniveau bei stabiler Nachfrage.
| Jahr | Ø Wert | Veränderung |
|---|---|---|
| 2015 | 6,80 €/m² | – |
| 2016 | 7,00 €/m² | +2,9 % |
| 2017 | 7,20 €/m² | +2,9 % |
| 2018 | 7,50 €/m² | +4,2 % |
| 2019 | 7,80 €/m² | +4 % |
| 2020 | 8,10 €/m² | +3,8 % |
| 2021 | 8,50 €/m² | +4,9 % |
| 2022 | 8,90 €/m² | +4,7 % |
| 2023 | 9,30 €/m² | +4,5 % |
| 2024 | 9,80 €/m² | +5,4 % |
Aktueller Ø Bodenrichtwert pro m² in Bergheim: 320 €/m²
Der Bodenrichtwert in Bergheim hat sich deutlich nach oben entwickelt — ein Spiegelbild der Lagequalität und Nähe zum Münchner Markt. Grundstücke sind knapp, die Nachfrage strukturell hoch. Nach kräftigen Anstiegen bis 2022 folgte eine kurze Konsolidierung, bevor sich die Werte stabilisierten.
| Jahr | Ø Wert | Veränderung |
|---|---|---|
| 2015 | 170 €/m² | – |
| 2016 | 180 €/m² | +5,9 % |
| 2017 | 195 €/m² | +8,3 % |
| 2018 | 215 €/m² | +10,3 % |
| 2019 | 235 €/m² | +9,3 % |
| 2020 | 255 €/m² | +8,5 % |
| 2021 | 280 €/m² | +9,8 % |
| 2022 | 305 €/m² | +8,9 % |
| 2023 | 315 €/m² | +3,3 % |
| 2024 | 320 €/m² | +1,6 % |
Der Immobilienmarkt in Bergheim ist insgesamt als stabil mit leicht differenzierten Teilmärkten einzuordnen. Bei Häusern und Wohnungen hat sich nach dem starken Aufwärtstrend bis 2022 eine Phase der Konsolidierung eingestellt, was auf gestiegene Finanzierungskosten und eine vorsichtigere Kaufbereitschaft zurückzuführen ist. Gleichzeitig bleibt die Nachfrage solide, weil Bergheim als Wohnstandort im erweiterten Einzugsbereich von Köln und dem Rhein-Erft-Kreis attraktiv ist. Das spricht eher für einen ausgeglichenen Markt mit punktuell knapper Angebotslage in gefragten Lagen als für einen klaren Käufer- oder Verkäufermarkt. Für Eigennutzer ist das Preisniveau weiterhin zugänglich, während Kapitalanleger von einer breiten Mietnachfrage und einer ordentlichen Vermietbarkeit profitieren. Die grobe Mietrendite-Spanne liegt je nach Lage, Objektzustand und Kaufpreisniveau meist bei etwa 3,2 bis 4,4 % brutto . Besonders interessant sind Wohnungen mit guter Anbindung, solide modernisierte Bestände und Einfamilienhäuser in familienfreundlichen Wohngebieten. Für die Bewertung von Immobilienpreise Bergheim ist daher weniger eine kurzfristige Preisdynamik als vielmehr die nachhaltige Standortqualität entscheidend. Insgesamt bleibt Bergheim für langfristig orientierte Käufer und Anleger ein marktstabiler Standort mit moderatem Preisniveau und verlässlicher Nachfrage.
Ein genauerer Blick auf die letzten Jahre zeigt, wie sich der Immobilienmarkt Bergheim im bayerischen Markt mit seiner starken Münchner Verflechtung konkret entwickelt hat. Bei Einfamilien- und Reihenhäusern in Bergheim bewegte sich der durchschnittliche Kaufpreis von 2.150 €/m² im Jahr 2015 auf aktuell 3.320 €/m² (2024) — ein Gesamtveränderung von +54,4 % über 9 Jahre, was einem durchschnittlichen Wertzuwachs von +4,9 % p.a. entspricht. Eigentumswohnungen in Bergheim starteten 2015 bei rund 1.720 €/m² und liegen heute bei 2.980 €/m² (+73,3 % über 9 Jahre, Ø +6,3 % p.a.). Damit eignen sie sich häufig als Einstieg in den Eigentumserwerb oder als Kapitalanlage mit überschaubarem Ticketgröße. Die durchschnittliche Nettokaltmiete in Bergheim entwickelte sich von 6,80 €/m² (2015) auf aktuell 9,80 €/m² — +44,1 % über 9 Jahre bzw. Ø +4,1 % p.a.. Für Vermieter sichert die kontinuierliche Mietsteigerung eine planbare Anpassung an Inflation und Bewirtschaftungskosten. Der Bodenrichtwert in Bergheim stieg von 170 €/m² (2015) auf aktuell 320 €/m² (+88,2 % in 9 Jahren) — ein wesentlicher Indikator für die strukturelle Lagequalität und die Bauland-Nachfrage vor Ort. Auf Basis der aktuellen Werte ergibt sich für eine vermietete Eigentumswohnung in Bergheim eine rechnerische Brutto-Mietrendite von rund 3,9 % — ohne Berücksichtigung von Leerstand, Instandhaltung und Kaufnebenkosten. Realistische Netto-Renditen liegen erfahrungsgemäß 0,8 bis 1,5 Prozentpunkte darunter. Bei rund 63.000 Einwohnern bildet Bergheim ein vergleichsweise enges Marktsegment — was bedeutet: marktgerecht ausgepreiste, gut aufbereitete Objekte werden in der Regel zügig vermittelt, während überpreiste Angebote länger am Markt stehen und an Verhandlungsspielraum verlieren. Für Eigentümer in Bergheim, die einen Verkauf oder eine Vermietung erwägen, ist eine individuelle, datenbasierte Wertermittlung der wichtigste erste Schritt — sie ersetzt Schätzungen aus Online-Rechnern, die Mikrolage, Energieeffizienz und Objektsubstanz nicht abbilden können. FREITAG® erstellt diese Bewertung kostenlos und unverbindlich.
Mietrendite-Spanne (grob): 3,2 – 4,4 % brutto.
Diese Marktdaten werden regelmäßig aktualisiert und mindestens alle 12 Monate auf Basis aktueller Statistiken und Gutachterausschuss-Daten überprüft.
Aktuelle Marktwerte in Bergheim gegenüber dem Median aller Gemeinden in Bayern.
| Kennzahl | Bergheim | Bayern (Median) | Differenz |
|---|---|---|---|
| Häuser Ø | 3.320 €/m² | 3.650 €/m² | -9 % |
| Wohnungen Ø | 2.980 €/m² | 3.850 €/m² | -22,6 % |
| Mieten Ø | 9,80 €/m² | 9,80 €/m² | 0 % |
Jährliche Durchschnittswerte für Kaufpreise (Häuser & Wohnungen) und Mieten in Bergheim, jeweils inklusive der Veränderung gegenüber dem Vorjahr.
| Jahr | Häuser Ø/m² | YoY | Wohnungen Ø/m² | YoY | Miete Ø/m² | YoY |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2015 | 2.150 €/m² | – | 1.720 €/m² | – | 6,80 €/m² | – |
| 2016 | 2.240 €/m² | +4,2 % | 1.800 €/m² | +4,7 % | 7,00 €/m² | +2,9 % |
| 2017 | 2.360 €/m² | +5,4 % | 1.900 €/m² | +5,6 % | 7,20 €/m² | +2,9 % |
| 2018 | 2.510 €/m² | +6,4 % | 2.020 €/m² | +6,3 % | 7,50 €/m² | +4,2 % |
| 2019 | 2.680 €/m² | +6,8 % | 2.160 €/m² | +6,9 % | 7,80 €/m² | +4 % |
| 2020 | 2.860 €/m² | +6,7 % | 2.320 €/m² | +7,4 % | 8,10 €/m² | +3,8 % |
| 2021 | 3.080 €/m² | +7,7 % | 2.520 €/m² | +8,6 % | 8,50 €/m² | +4,9 % |
| 2022 | 3.260 €/m² | +5,8 % | 2.760 €/m² | +9,5 % | 8,90 €/m² | +4,7 % |
| 2023 | 3.300 €/m² | +1,2 % | 2.940 €/m² | +6,5 % | 9,30 €/m² | +4,5 % |
| 2024 | 3.320 €/m² | +0,6 % | 2.980 €/m² | +1,4 % | 9,80 €/m² | +5,4 % |
Quelle: Eigene Marktrecherche FREITAG® Immobilien auf Basis öffentlich verfügbarer Statistiken und Gutachterausschuss-Auswertungen.
Häufige Fragen zu Kauf, Verkauf, Finanzierung und Wohnen in Bergheim — kompakt beantwortet.
Für Eigentümer in Bergheim, die ihre Immobilie verkaufen und weiterhin wohnen bleiben möchten, bietet FREITAG® die klassische Immobilienverrentung an — über Nießbrauch, Wohnrecht, Rückanmietung oder Leibrente. Sie setzen das gebundene Kapital aus Ihrem Haus oder Ihrer Eigentumswohnung in Bergheim frei und sichern sich ein im Grundbuch verankertes Wohnrecht.
Besonders gefragt ist das Modell Nießbrauch: Sie bleiben wirtschaftlicher Eigentümer, stehen an erster Rangstelle im Grundbuch und können die Immobilie bei Bedarf sogar vermieten. Eine Eigenbedarfskündigung ist bei allen vier Modellen vertraglich ausgeschlossen.
Ob Pflegekosten, Schenkung an die Erben oder eine spürbar höhere Rente: Wir prüfen für Eigentümer in Bergheim kostenlos, welches Modell zur Lebenssituation passt, und holen Angebote ausgewählter Investoren und Stiftungen ein.
Für Produktionshallen, Bürogebäude, Ärztehäuser und Logistikflächen in Bergheim vermittelt FREITAG® sowohl den klassischen Verkauf als auch Sale & Lease-Back. Käuferseite sind Family Offices, Immobilienfonds und private Bestandshalter mit langfristigem Horizont.
Der Ablauf ist diskret: Ansprache erfolgt off-market, ohne Inserat und ohne Schild am Objekt. Mitarbeiter, Kunden und Wettbewerber in Bergheim erfahren nichts, solange Sie es nicht wünschen.
Am Anfang steht eine belastbare Bewertung nach Ertragswert — keine Wunschzahl. Auf dieser Basis entscheiden Sie, ob verkauft, zurückgemietet oder gehalten wird.
Ob Landgasthof, Stadtcafé, Hotel garni oder Pension mit Nebengebäude — für Gastronomie- und Beherbergungsobjekte in Bergheim gibt es einen eigenen, überschaubaren Käuferkreis. Diesen Kreis kennen und pflegen wir seit Jahren, statt breit zu inserieren.
Häufig ist die Verpachtung der ruhigere Weg: Sie behalten die Immobilie in Bergheim im Bestand, geben den operativen Betrieb ab und erhalten laufende Einnahmen. Wir prüfen Konzept und Bonität des Pächters, bevor der Vertrag zustande kommt.
Steht das Objekt leer oder ist es nicht mehr rentabel zu betreiben, prüfen wir die Umnutzung — etwa zu Wohnraum, Boardinghouse oder Praxisfläche. Was in Bergheim baurechtlich möglich ist, klären wir vor der Vermarktung.
Geschäftsführer der FREITAG® Beteiligungsgesellschaft mbH
Als Gutachter und Makler mit über 30 Jahren Praxis kennt Gerhard Hahn beide Seiten des Marktes: die belastbare Wertermittlung und die tatsächliche Zahlungsbereitschaft der Käufer. Für Eigentümer, Erben und Kapitalanleger übersetzt er das in eine konkrete Verkaufs- oder Vermietungsstrategie.
Eine belastbare Bewertung in Bergheim braucht echte Vergleichsdaten und Gefühl für Mikrolage — beides hat Gerhard Hahn nach 30+ Jahren Marktnähe in Bayern verinnerlicht. Persönliche Termine in Bergheim sind für Gerhard Hahn fester Bestandteil jedes Mandats — keine Ferndiagnose, keine Templates.
Hinweis: Diese Liste basiert auf einer KI-gestützten Recherche (ChatGPT) öffentlich verfügbarer Quellen und stellt keine offizielle Bewertung oder Empfehlung dar. Reihenfolge ohne wertende Hierarchie.
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Diese Standorte liegen im Preisband ±10 % um den aktuellen Häuser-Quadratmeterpreis von Bergheim (Ø 3.320 €/m²) — ideal für einen ehrlichen Marktvergleich und alternative Standortprüfungen.
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Protokolle der Eigentümerversammlung, Instandhaltungsrücklage und Sondernutzungsrechte entscheiden mit über den Preis. Wir sichten die Unterlagen vor dem ersten Besichtigungstermin.
Bebauungsplan, Erschließungszustand und Altlastenverdacht klären wir vorab — das verhindert Preisabschläge in der Verhandlung.
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Der richtige Mietpreis entscheidet über Leerstand oder Dauermieter. Wir setzen ihn marktgerecht an und filtern Interessenten vor, statt Massenbesichtigungen zu veranstalten.
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Telefonzeiten: Mo.–Sa. 09:00–20:00 Uhr · So. & Feiertage geschlossen
Die Gemeindeseite führt für Bergheim mehrere Bebauungspläne auf, darunter „Am Dorfanger“, „Am Fährenweg 1. Änderung“ und „Am Luckerberg“. Damit ist die Seite eine direkte Quelle für laufende und abgeschlossene Bauleitplanung der Gemeinde.
Ein in Düsseldorf ansässiger E-Commerce-Anbieter soll zu Beginn des Jahres 2026 eine 9.600 m² große Logistikfläche in Bergheim beziehen. Der Beitrag ordnet das als gewerbliche Immobiliennutzung und Logistikansiedlung in der Stadt ein.
In Bergheim am nördlichen Ortsrand in Richtung Wellenburg sollen rund 50 Wohnungen entstehen, vor allem Einfamilienhäuser und Doppelhaushälften. Der Artikel beschreibt das Projekt als seit Jahren politisch umstritten und verweist auf Diskussionen zu Ortsbild und ökologischer Entwicklung.
Für Bergheim wird die Aufstellung des Bebauungsplans „Am Pitz II“ genannt. Der Eintrag weist auf den Beteiligungszeitraum bis einschließlich 27. November 2024 hin und betrifft damit ein konkretes Bauleitplanverfahren in der Gemeinde.
