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Persönlich von Gerhard Hahn · FREITAG® Immobilien GmbH
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Die folgenden Zahlen zeigen, wie sich Kaufpreise, Mieten und Bodenrichtwerte in Bühlerzell entwickelt haben. Sie sind Durchschnittswerte über den gesamten Ort — Lage, Baujahr und Zustand einer konkreten Immobilie können deutlich davon abweichen.
Aktueller Ø Kaufpreis pro m² für Häuser in Bühlerzell: 3.120 €/m²
Die Hauspreise in Bühlerzell sind über mehrere Jahre deutlich gestiegen — getragen von der Nähe zu München, hoher Nachfrage nach familiengeeignetem Wohneigentum und einem begrenzten Angebot. Nach starken Zuwächsen bis 2022 folgte 2023/2024 eine leichte Korrektur, bevor sich der Markt zuletzt wieder fester zeigte.
| Jahr | Ø Wert | Veränderung |
|---|---|---|
| 2017 | 2.250 €/m² | – |
| 2018 | 2.360 €/m² | +4,9 % |
| 2019 | 2.490 €/m² | +5,5 % |
| 2020 | 2.640 €/m² | +6 % |
| 2021 | 2.860 €/m² | +8,3 % |
| 2022 | 3.120 €/m² | +9,1 % |
| 2023 | 3.080 €/m² | -1,3 % |
| 2024 | 3.060 €/m² | -0,6 % |
| 2025 | 3.120 €/m² | +2 % |
| 2026 | 3.120 €/m² | 0 % |
Aktueller Ø Kaufpreis pro m² für Wohnungen in Bühlerzell: 2.980 €/m²
Auch bei Eigentumswohnungen zeigt sich in Bühlerzell eine langfristig positive Preisentwicklung. Besonders dynamisch verlief sie zwischen 2017 und 2022. Seit 2023 ist eine spürbare Beruhigung erkennbar — allerdings ohne deutliche Preisrückgänge. Das knappe Angebot stützt das Niveau bis heute.
| Jahr | Ø Wert | Veränderung |
|---|---|---|
| 2017 | 2.050 €/m² | – |
| 2018 | 2.150 €/m² | +4,9 % |
| 2019 | 2.270 €/m² | +5,6 % |
| 2020 | 2.390 €/m² | +5,3 % |
| 2021 | 2.560 €/m² | +7,1 % |
| 2022 | 2.780 €/m² | +8,6 % |
| 2023 | 2.760 €/m² | -0,7 % |
| 2024 | 2.740 €/m² | -0,7 % |
| 2025 | 2.940 €/m² | +7,3 % |
| 2026 | 2.980 €/m² | +1,4 % |
Aktuelle Ø Miete pro m² in Bühlerzell: 9,20 €/m²
Die Mieten in Bühlerzell sind in den letzten Jahren kontinuierlich gestiegen. Besonders zwischen 2018 und 2022 war die Entwicklung dynamisch. 2023/2024 setzte sich der Anstieg moderater fort — ein Zeichen für ein bereits hohes Mietniveau bei stabiler Nachfrage.
| Jahr | Ø Wert | Veränderung |
|---|---|---|
| 2017 | 6,90 €/m² | – |
| 2018 | 7,10 €/m² | +2,9 % |
| 2019 | 7,35 €/m² | +3,5 % |
| 2020 | 7,60 €/m² | +3,4 % |
| 2021 | 7,95 €/m² | +4,6 % |
| 2022 | 8,35 €/m² | +5 % |
| 2023 | 8,60 €/m² | +3 % |
| 2024 | 8,80 €/m² | +2,3 % |
| 2025 | 9,05 €/m² | +2,8 % |
| 2026 | 9,20 €/m² | +1,7 % |
Aktueller Ø Bodenrichtwert pro m² in Bühlerzell: 210 €/m²
Der Bodenrichtwert in Bühlerzell hat sich deutlich nach oben entwickelt — ein Spiegelbild der Lagequalität und Nähe zum Münchner Markt. Grundstücke sind knapp, die Nachfrage strukturell hoch. Nach kräftigen Anstiegen bis 2022 folgte eine kurze Konsolidierung, bevor sich die Werte stabilisierten.
| Jahr | Ø Wert | Veränderung |
|---|---|---|
| 2017 | 120 €/m² | – |
| 2018 | 128 €/m² | +6,7 % |
| 2019 | 138 €/m² | +7,8 % |
| 2020 | 150 €/m² | +8,7 % |
| 2021 | 168 €/m² | +12 % |
| 2022 | 192 €/m² | +14,3 % |
| 2023 | 202 €/m² | +5,2 % |
| 2024 | 206 €/m² | +2 % |
| 2025 | 210 €/m² | +1,9 % |
| 2026 | 210 €/m² | 0 % |
Der Immobilienmarkt in Bühlerzell ist insgesamt als kleiner, eher eigennutzerorientierter Markt einzuordnen. Ein klassischer Käufermarkt oder Verkäufermarkt lässt sich nur eingeschränkt feststellen, da das Angebot gering und die Zahl der Transaktionen überschaubar ist. In guten Wohnlagen bleibt die Nachfrage nach Einfamilienhäusern und Baugrundstücken stabil, während Wohnungen aufgrund des knappen Bestands eine Nischenrolle spielen. Die Preisentwicklung zeigt über mehrere Jahre einen klaren Aufwärtstrend, seit 2023 jedoch eher eine Phase der Konsolidierung. Für Käufer bedeutet das: Wer ein Haus kaufen Bühlerzell oder eine Wohnung kaufen Bühlerzell möchte, findet weiterhin ein vergleichsweise ruhiges Preisumfeld, muss aber bei attraktiven Objekten mit begrenztem Wettbewerb rechnen. Für Kapitalanleger ist der Standort vor allem wegen der stabilen Vermietbarkeit im unteren bis mittleren Segment interessant; die grobe Mietrendite-Spanne liegt aktuell meist bei etwa 2,8 % bis 4,0 % , abhängig von Objektzustand, Lage und Kaufpreis. Die Immobilienpreise Bühlerzell bleiben damit solide, aber nicht spekulativ, und der Quadratmeterpreis Bühlerzell spiegelt vor allem die ländliche Lage mit regionaler Anbindung wider.
Die Datenlage der vergangenen Jahre zeichnet für Bühlerzell im baden-württembergischen Markt mit Nähe zu Stuttgart und Bodenseeraum ein klares Bild der Preisbewegungen. Bei Einfamilien- und Reihenhäusern in Bühlerzell bewegte sich der durchschnittliche Kaufpreis von 2.250 €/m² im Jahr 2017 auf aktuell 3.120 €/m² (2026) — ein Gesamtveränderung von +38,7 % über 9 Jahre, was einem durchschnittlichen Wertzuwachs von +3,7 % p.a. entspricht. Eigentumswohnungen in Bühlerzell starteten 2017 bei rund 2.050 €/m² und liegen heute bei 2.980 €/m² (+45,4 % über 9 Jahre, Ø +4,2 % p.a.). Damit eignen sie sich häufig als Einstieg in den Eigentumserwerb oder als Kapitalanlage mit überschaubarem Ticketgröße. Die durchschnittliche Nettokaltmiete in Bühlerzell entwickelte sich von 6,90 €/m² (2017) auf aktuell 9,20 €/m² — +33,3 % über 9 Jahre bzw. Ø +3,2 % p.a.. Für Vermieter sichert die kontinuierliche Mietsteigerung eine planbare Anpassung an Inflation und Bewirtschaftungskosten. Der Bodenrichtwert in Bühlerzell stieg von 120 €/m² (2017) auf aktuell 210 €/m² (+75,0 % in 9 Jahren) — ein wesentlicher Indikator für die strukturelle Lagequalität und die Bauland-Nachfrage vor Ort. Auf Basis der aktuellen Werte ergibt sich für eine vermietete Eigentumswohnung in Bühlerzell eine rechnerische Brutto-Mietrendite von rund 3,7 % — ohne Berücksichtigung von Leerstand, Instandhaltung und Kaufnebenkosten. Realistische Netto-Renditen liegen erfahrungsgemäß 0,8 bis 1,5 Prozentpunkte darunter. Für Eigentümer in Bühlerzell, die einen Verkauf oder eine Vermietung erwägen, ist eine individuelle, datenbasierte Wertermittlung der wichtigste erste Schritt — sie ersetzt Schätzungen aus Online-Rechnern, die Mikrolage, Energieeffizienz und Objektsubstanz nicht abbilden können. FREITAG® erstellt diese Bewertung kostenlos und unverbindlich.
Mietrendite-Spanne (grob): 2,8 – 4 % brutto.
Diese Marktdaten werden regelmäßig aktualisiert und mindestens alle 12 Monate auf Basis aktueller Statistiken und Gutachterausschuss-Daten überprüft.
Aktuelle Marktwerte in Bühlerzell gegenüber dem Median aller Gemeinden in Baden-Württemberg.
| Kennzahl | Bühlerzell | Baden-Württemberg (Median) | Differenz |
|---|---|---|---|
| Häuser Ø | 3.120 €/m² | 3.850 €/m² | -19 % |
| Wohnungen Ø | 2.980 €/m² | 3.760 €/m² | -20,7 % |
| Mieten Ø | 9,20 €/m² | 10,80 €/m² | -14,8 % |
Jährliche Durchschnittswerte für Kaufpreise (Häuser & Wohnungen) und Mieten in Bühlerzell, jeweils inklusive der Veränderung gegenüber dem Vorjahr.
| Jahr | Häuser Ø/m² | YoY | Wohnungen Ø/m² | YoY | Miete Ø/m² | YoY |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2017 | 2.250 €/m² | – | 2.050 €/m² | – | 6,90 €/m² | – |
| 2018 | 2.360 €/m² | +4,9 % | 2.150 €/m² | +4,9 % | 7,10 €/m² | +2,9 % |
| 2019 | 2.490 €/m² | +5,5 % | 2.270 €/m² | +5,6 % | 7,35 €/m² | +3,5 % |
| 2020 | 2.640 €/m² | +6 % | 2.390 €/m² | +5,3 % | 7,60 €/m² | +3,4 % |
| 2021 | 2.860 €/m² | +8,3 % | 2.560 €/m² | +7,1 % | 7,95 €/m² | +4,6 % |
| 2022 | 3.120 €/m² | +9,1 % | 2.780 €/m² | +8,6 % | 8,35 €/m² | +5 % |
| 2023 | 3.080 €/m² | -1,3 % | 2.760 €/m² | -0,7 % | 8,60 €/m² | +3 % |
| 2024 | 3.060 €/m² | -0,6 % | 2.740 €/m² | -0,7 % | 8,80 €/m² | +2,3 % |
| 2025 | 3.120 €/m² | +2 % | 2.940 €/m² | +7,3 % | 9,05 €/m² | +2,8 % |
| 2026 | 3.120 €/m² | 0 % | 2.980 €/m² | +1,4 % | 9,20 €/m² | +1,7 % |
Quelle: Eigene Marktrecherche FREITAG® Immobilien auf Basis öffentlich verfügbarer Statistiken und Gutachterausschuss-Auswertungen.
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Die Gemeinde teilt mit, dass derzeit neue Baugebiete in Bühlerzell und Geifertshofen geplant werden. Für Bühlerzell ist das ein direkter Hinweis auf laufende Siedlungs- und Baulandentwicklung.
