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Persönlich von Gerhard Hahn · FREITAG® Immobilien GmbH
Über 30 Jahre Erfahrung als Immobilienspezialist
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Marktdaten für Heubach im Überblick: Kaufpreise für Häuser und Wohnungen, Mieten und Bodenrichtwerte, jeweils mit mehrjähriger Historie. Grundlage sind öffentlich verfügbare Statistiken und Auswertungen der Gutachterausschüsse.
Aktueller Ø Kaufpreis pro m² für Häuser in Heubach: 3.180 €/m²
Die Hauspreise in Heubach sind über mehrere Jahre deutlich gestiegen — getragen von der Nähe zu München, hoher Nachfrage nach familiengeeignetem Wohneigentum und einem begrenzten Angebot. Nach starken Zuwächsen bis 2022 folgte 2023/2024 eine leichte Korrektur, bevor sich der Markt zuletzt wieder fester zeigte.
| Jahr | Ø Wert | Veränderung |
|---|---|---|
| 2017 | 2.310 €/m² | – |
| 2018 | 2.420 €/m² | +4,8 % |
| 2019 | 2.560 €/m² | +5,8 % |
| 2020 | 2.730 €/m² | +6,6 % |
| 2021 | 2.980 €/m² | +9,2 % |
| 2022 | 3.220 €/m² | +8,1 % |
| 2023 | 3.160 €/m² | -1,9 % |
| 2024 | 3.140 €/m² | -0,6 % |
| 2025 | 3.180 €/m² | +1,3 % |
Aktueller Ø Kaufpreis pro m² für Wohnungen in Heubach: 3.420 €/m²
Auch bei Eigentumswohnungen zeigt sich in Heubach eine langfristig positive Preisentwicklung. Besonders dynamisch verlief sie zwischen 2017 und 2022. Seit 2023 ist eine spürbare Beruhigung erkennbar — allerdings ohne deutliche Preisrückgänge. Das knappe Angebot stützt das Niveau bis heute.
| Jahr | Ø Wert | Veränderung |
|---|---|---|
| 2017 | 2.450 €/m² | – |
| 2018 | 2.580 €/m² | +5,3 % |
| 2019 | 2.720 €/m² | +5,4 % |
| 2020 | 2.900 €/m² | +6,6 % |
| 2021 | 3.150 €/m² | +8,6 % |
| 2022 | 3.420 €/m² | +8,6 % |
| 2023 | 3.360 €/m² | -1,8 % |
| 2024 | 3.330 €/m² | -0,9 % |
| 2025 | 3.420 €/m² | +2,7 % |
Aktuelle Ø Miete pro m² in Heubach: 9,60 €/m²
Die Mieten in Heubach sind in den letzten Jahren kontinuierlich gestiegen. Besonders zwischen 2018 und 2022 war die Entwicklung dynamisch. 2023/2024 setzte sich der Anstieg moderater fort — ein Zeichen für ein bereits hohes Mietniveau bei stabiler Nachfrage.
| Jahr | Ø Wert | Veränderung |
|---|---|---|
| 2017 | 7,20 €/m² | – |
| 2018 | 7,45 €/m² | +3,5 % |
| 2019 | 7,75 €/m² | +4 % |
| 2020 | 8,05 €/m² | +3,9 % |
| 2021 | 8,35 €/m² | +3,7 % |
| 2022 | 8,75 €/m² | +4,8 % |
| 2023 | 9,05 €/m² | +3,4 % |
| 2024 | 9,30 €/m² | +2,8 % |
| 2025 | 9,60 €/m² | +3,2 % |
Aktueller Ø Bodenrichtwert pro m² in Heubach: 310 €/m²
Der Bodenrichtwert in Heubach hat sich deutlich nach oben entwickelt — ein Spiegelbild der Lagequalität und Nähe zum Münchner Markt. Grundstücke sind knapp, die Nachfrage strukturell hoch. Nach kräftigen Anstiegen bis 2022 folgte eine kurze Konsolidierung, bevor sich die Werte stabilisierten.
| Jahr | Ø Wert | Veränderung |
|---|---|---|
| 2017 | 185 €/m² | – |
| 2018 | 195 €/m² | +5,4 % |
| 2019 | 210 €/m² | +7,7 % |
| 2020 | 230 €/m² | +9,5 % |
| 2021 | 255 €/m² | +10,9 % |
| 2022 | 305 €/m² | +19,6 % |
| 2023 | 315 €/m² | +3,3 % |
| 2024 | 308 €/m² | -2,2 % |
| 2025 | 310 €/m² | +0,6 % |
Der Immobilienmarkt in Heubach ist insgesamt als eher ausgeglichen mit leichter Tendenz zugunsten der Verkäuferseite einzustufen, wobei die Marktmacht je nach Objektart variiert. Gut gelegene Einfamilienhäuser, modernisierte Bestandswohnungen und baureife Grundstücke bleiben gefragt, während energetisch schwächere Objekte oder Lagen mit höherem Sanierungsbedarf stärker verhandelt werden. Die Nachfrage wird vor allem durch Eigennutzer, Pendler und lokale Haushalte getragen; spekulative Überhitzung ist im Vergleich zu Großstädten weniger ausgeprägt. Für Kapitalanleger ist Heubach interessant, weil die Kombination aus moderaten Einstiegspreisen, stabilen Mietpreisen und begrenztem Neubauangebot eine solide Ausgangslage schafft. Die grobe Mietrendite-Spanne liegt je nach Objektzustand, Mikrolage und Kaufpreisniveau meist bei etwa 3,2 % bis 4,5 % brutto . Besonders attraktiv sind kompakte Wohnungen mit guter Vermietbarkeit sowie Häuser mit klar kalkulierbarem Instandhaltungsbedarf. Insgesamt zeigen die Immobilienpreise Heubach einen Markt, der von regionaler Stabilität, aber auch von einer gewissen Preisdisziplin geprägt ist. Wer ein Haus kaufen Heubach oder eine Wohnung kaufen Heubach möchte, sollte neben dem Quadratmeterpreis Heubach vor allem energetischen Zustand, Grundstücksgröße und Lagequalität sorgfältig prüfen.
Wer den Markt in Heubach im baden-württembergischen Markt mit Nähe zu Stuttgart und Bodenseeraum fundiert einordnen will, sollte einen Blick auf die mehrjährige Preisentwicklung werfen. Bei Einfamilien- und Reihenhäusern in Heubach bewegte sich der durchschnittliche Kaufpreis von 2.310 €/m² im Jahr 2017 auf aktuell 3.180 €/m² (2025) — ein Gesamtveränderung von +37,7 % über 8 Jahre, was einem durchschnittlichen Wertzuwachs von +4,1 % p.a. entspricht. Der bisherige Höchststand wurde 2022 mit 3.220 €/m² erreicht; seitdem hat sich der Markt um -1,2 % korrigiert — ein in vielen deutschen Mittelstandsmärkten typisches Muster nach der Zinswende. Eigentumswohnungen in Heubach starteten 2017 bei rund 2.450 €/m² und liegen heute bei 3.420 €/m² (+39,6 % über 8 Jahre, Ø +4,3 % p.a.). Damit eignen sie sich häufig als Einstieg in den Eigentumserwerb oder als Kapitalanlage mit überschaubarem Ticketgröße. Die durchschnittliche Nettokaltmiete in Heubach entwickelte sich von 7,20 €/m² (2017) auf aktuell 9,60 €/m² — +33,3 % über 8 Jahre bzw. Ø +3,7 % p.a.. Für Vermieter sichert die kontinuierliche Mietsteigerung eine planbare Anpassung an Inflation und Bewirtschaftungskosten. Der Bodenrichtwert in Heubach stieg von 185 €/m² (2017) auf aktuell 310 €/m² (+67,6 % in 8 Jahren) — ein wesentlicher Indikator für die strukturelle Lagequalität und die Bauland-Nachfrage vor Ort. Auf Basis der aktuellen Werte ergibt sich für eine vermietete Eigentumswohnung in Heubach eine rechnerische Brutto-Mietrendite von rund 3,4 % — ohne Berücksichtigung von Leerstand, Instandhaltung und Kaufnebenkosten. Realistische Netto-Renditen liegen erfahrungsgemäß 0,8 bis 1,5 Prozentpunkte darunter. Bei rund 11.000 Einwohnern bildet Heubach ein vergleichsweise enges Marktsegment — was bedeutet: marktgerecht ausgepreiste, gut aufbereitete Objekte werden in der Regel zügig vermittelt, während überpreiste Angebote länger am Markt stehen und an Verhandlungsspielraum verlieren. Für Eigentümer in Heubach, die einen Verkauf oder eine Vermietung erwägen, ist eine individuelle, datenbasierte Wertermittlung der wichtigste erste Schritt — sie ersetzt Schätzungen aus Online-Rechnern, die Mikrolage, Energieeffizienz und Objektsubstanz nicht abbilden können. FREITAG® erstellt diese Bewertung kostenlos und unverbindlich.
Mietrendite-Spanne (grob): 3,2 – 4,5 % brutto.
Diese Marktdaten werden regelmäßig aktualisiert und mindestens alle 12 Monate auf Basis aktueller Statistiken und Gutachterausschuss-Daten überprüft.
Aktuelle Marktwerte in Heubach gegenüber dem Median aller Gemeinden in Baden-Württemberg.
| Kennzahl | Heubach | Baden-Württemberg (Median) | Differenz |
|---|---|---|---|
| Häuser Ø | 3.180 €/m² | 3.850 €/m² | -17,4 % |
| Wohnungen Ø | 3.420 €/m² | 3.760 €/m² | -9 % |
| Mieten Ø | 9,60 €/m² | 10,80 €/m² | -11,1 % |
Jährliche Durchschnittswerte für Kaufpreise (Häuser & Wohnungen) und Mieten in Heubach, jeweils inklusive der Veränderung gegenüber dem Vorjahr.
| Jahr | Häuser Ø/m² | YoY | Wohnungen Ø/m² | YoY | Miete Ø/m² | YoY |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2017 | 2.310 €/m² | – | 2.450 €/m² | – | 7,20 €/m² | – |
| 2018 | 2.420 €/m² | +4,8 % | 2.580 €/m² | +5,3 % | 7,45 €/m² | +3,5 % |
| 2019 | 2.560 €/m² | +5,8 % | 2.720 €/m² | +5,4 % | 7,75 €/m² | +4 % |
| 2020 | 2.730 €/m² | +6,6 % | 2.900 €/m² | +6,6 % | 8,05 €/m² | +3,9 % |
| 2021 | 2.980 €/m² | +9,2 % | 3.150 €/m² | +8,6 % | 8,35 €/m² | +3,7 % |
| 2022 | 3.220 €/m² | +8,1 % | 3.420 €/m² | +8,6 % | 8,75 €/m² | +4,8 % |
| 2023 | 3.160 €/m² | -1,9 % | 3.360 €/m² | -1,8 % | 9,05 €/m² | +3,4 % |
| 2024 | 3.140 €/m² | -0,6 % | 3.330 €/m² | -0,9 % | 9,30 €/m² | +2,8 % |
| 2025 | 3.180 €/m² | +1,3 % | 3.420 €/m² | +2,7 % | 9,60 €/m² | +3,2 % |
Quelle: Eigene Marktrecherche FREITAG® Immobilien auf Basis öffentlich verfügbarer Statistiken und Gutachterausschuss-Auswertungen.
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Geschäftsführer der FREITAG® Beteiligungsgesellschaft mbH
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Die Stadt Heubach veröffentlicht auf ihrer Seite einen Gewerbe-Immobilien-Service. Dort werden gewerbliche Immobilienangebote präsentiert und Kontakte zwischen Interessenten und Eigentümern vermittelt.
Im Pressebericht des Bauausschusses wird ein konkreter Bebauungsplanbezug für Heubach erwähnt. Dabei geht es um die gewerbliche Nutzung im Zusammenhang mit den Vorgaben des Bebauungsplans „Obere Wiesen“ und die Vereinbarkeit mit einem Wohngebiet.
Auf der Bauen-Seite der Stadt heißt es, dass aktuell keine Wohnbauplätze angeboten werden. Das ist ein direkter Hinweis auf die Lage des Wohnungsmarkts und die kommunale Baulandpolitik in Heubach.
Die Stadt informiert über die Einsichtnahme in Bebauungspläne und verweist dabei auf die zuständige kommunale Stelle. Das ist zwar eher Verwaltungsinformation als Nachrichtenmeldung, betrifft aber ausdrücklich die Bauleitplanung in Heubach.
Die Stadt verweist auf den eigenwirtschaftlichen Glasfaserausbau durch TNG. Laut Text fiel im September 2024 der Startschuss für den Ausbau in Heubach, ausgeführt unter anderem durch das Bauunternehmen Krafteam.
Ein neues Stadtquartier mit verschiedenen Wohnformen sowie neuen Edeka- und Lidl-Märkten und einem Pflegeheim soll in Heubach auf dem ehemaligen Triumph-Areal entstehen. Der Bericht beschreibt damit ein großes städtebauliches und wirtschaftliches Entwicklungsprojekt für die Stadt.
