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Persönlich von Gerhard Hahn · FREITAG® Immobilien GmbH
Über 30 Jahre Erfahrung als Immobilienspezialist
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Marktdaten für Schwanstetten im Überblick: Kaufpreise für Häuser und Wohnungen, Mieten und Bodenrichtwerte, jeweils mit mehrjähriger Historie. Grundlage sind öffentlich verfügbare Statistiken und Auswertungen der Gutachterausschüsse.
Aktueller Ø Kaufpreis pro m² für Häuser in Schwanstetten: 3.980 €/m²
Die Hauspreise in Schwanstetten sind über mehrere Jahre deutlich gestiegen — getragen von der Nähe zu München, hoher Nachfrage nach familiengeeignetem Wohneigentum und einem begrenzten Angebot. Nach starken Zuwächsen bis 2022 folgte 2023/2024 eine leichte Korrektur, bevor sich der Markt zuletzt wieder fester zeigte.
| Jahr | Ø Wert | Veränderung |
|---|---|---|
| 2016 | 2.650 €/m² | – |
| 2017 | 2.780 €/m² | +4,9 % |
| 2018 | 2.930 €/m² | +5,4 % |
| 2019 | 3.120 €/m² | +6,5 % |
| 2020 | 3.310 €/m² | +6,1 % |
| 2021 | 3.560 €/m² | +7,6 % |
| 2022 | 3.860 €/m² | +8,4 % |
| 2023 | 3.920 €/m² | +1,6 % |
| 2024 | 3.980 €/m² | +1,5 % |
Aktueller Ø Kaufpreis pro m² für Wohnungen in Schwanstetten: 4.120 €/m²
Auch bei Eigentumswohnungen zeigt sich in Schwanstetten eine langfristig positive Preisentwicklung. Besonders dynamisch verlief sie zwischen 2017 und 2022. Seit 2023 ist eine spürbare Beruhigung erkennbar — allerdings ohne deutliche Preisrückgänge. Das knappe Angebot stützt das Niveau bis heute.
| Jahr | Ø Wert | Veränderung |
|---|---|---|
| 2016 | 2.850 €/m² | – |
| 2017 | 2.980 €/m² | +4,6 % |
| 2018 | 3.150 €/m² | +5,7 % |
| 2019 | 3.360 €/m² | +6,7 % |
| 2020 | 3.560 €/m² | +6 % |
| 2021 | 3.790 €/m² | +6,5 % |
| 2022 | 4.080 €/m² | +7,7 % |
| 2023 | 4.110 €/m² | +0,7 % |
| 2024 | 4.120 €/m² | +0,2 % |
Aktuelle Ø Miete pro m² in Schwanstetten: 10,90 €/m²
Die Mieten in Schwanstetten sind in den letzten Jahren kontinuierlich gestiegen. Besonders zwischen 2018 und 2022 war die Entwicklung dynamisch. 2023/2024 setzte sich der Anstieg moderater fort — ein Zeichen für ein bereits hohes Mietniveau bei stabiler Nachfrage.
| Jahr | Ø Wert | Veränderung |
|---|---|---|
| 2016 | 7,80 €/m² | – |
| 2017 | 8,10 €/m² | +3,8 % |
| 2018 | 8,45 €/m² | +4,3 % |
| 2019 | 8,85 €/m² | +4,7 % |
| 2020 | 9,20 €/m² | +4 % |
| 2021 | 9,60 €/m² | +4,3 % |
| 2022 | 10,10 €/m² | +5,2 % |
| 2023 | 10,55 €/m² | +4,5 % |
| 2024 | 10,90 €/m² | +3,3 % |
Aktueller Ø Bodenrichtwert pro m² in Schwanstetten: 430 €/m²
Der Bodenrichtwert in Schwanstetten hat sich deutlich nach oben entwickelt — ein Spiegelbild der Lagequalität und Nähe zum Münchner Markt. Grundstücke sind knapp, die Nachfrage strukturell hoch. Nach kräftigen Anstiegen bis 2022 folgte eine kurze Konsolidierung, bevor sich die Werte stabilisierten.
| Jahr | Ø Wert | Veränderung |
|---|---|---|
| 2016 | 220 €/m² | – |
| 2017 | 235 €/m² | +6,8 % |
| 2018 | 255 €/m² | +8,5 % |
| 2019 | 280 €/m² | +9,8 % |
| 2020 | 305 €/m² | +8,9 % |
| 2021 | 340 €/m² | +11,5 % |
| 2022 | 395 €/m² | +16,2 % |
| 2023 | 420 €/m² | +6,3 % |
| 2024 | 430 €/m² | +2,4 % |
Der Immobilienmarkt in Schwanstetten ist insgesamt als eher knapper, nachfrageorientierter Umlandmarkt einzuordnen. Für Verkäufer bleibt die Ausgangslage grundsätzlich günstig, weil das Angebot an Häusern, Wohnungen und Baugrundstücken begrenzt ist und die Lage im südlichen Einzugsbereich Nürnbergs eine breite Zielgruppe anspricht. Gleichzeitig ist der Markt kein reiner Hochpreismarkt, sondern bewegt sich in einem Bereich, der für Eigennutzer noch nachvollziehbar bleibt. Für Käufer bedeutet das: Gute Objekte werden weiterhin zügig nachgefragt, während sanierungsbedürftige Immobilien stärker über Zustand, Energieeffizienz und Grundstücksgröße bewertet werden. Für Kapitalanleger ist Schwanstetten vor allem wegen der stabilen Vermietbarkeit interessant. Die Nachfrage nach Wohnungen wird durch Pendler, Haushalte mit mittlerem Einkommen und Personen mit Wunsch nach ruhigerem Wohnen im Umland gestützt. Die grobe Mietrendite-Spanne liegt je nach Objektqualität, Lage und Kaufpreisniveau meist bei etwa 2,8 % bis 4,0 % brutto . Bei Bestandsobjekten mit moderatem Einstiegspreis und solider Miete kann die Rendite höher ausfallen, während Neubauten oder sehr hochwertige Lagen oft niedrigere Anfangsrenditen aufweisen. Insgesamt sprechen die Immobilienpreise Schwanstetten für einen Markt mit langfristig stabiler Perspektive, aber begrenztem kurzfristigem Aufwertungspotenzial.
Wer den Markt in Schwanstetten im bayerischen Markt mit seiner starken Münchner Verflechtung fundiert einordnen will, sollte einen Blick auf die mehrjährige Preisentwicklung werfen. Bei Einfamilien- und Reihenhäusern in Schwanstetten bewegte sich der durchschnittliche Kaufpreis von 2.650 €/m² im Jahr 2016 auf aktuell 3.980 €/m² (2024) — ein Gesamtveränderung von +50,2 % über 8 Jahre, was einem durchschnittlichen Wertzuwachs von +5,2 % p.a. entspricht. Eigentumswohnungen in Schwanstetten starteten 2016 bei rund 2.850 €/m² und liegen heute bei 4.120 €/m² (+44,6 % über 8 Jahre, Ø +4,7 % p.a.). Damit eignen sie sich häufig als Einstieg in den Eigentumserwerb oder als Kapitalanlage mit überschaubarem Ticketgröße. Die durchschnittliche Nettokaltmiete in Schwanstetten entwickelte sich von 7,80 €/m² (2016) auf aktuell 10,90 €/m² — +39,7 % über 8 Jahre bzw. Ø +4,3 % p.a.. Für Vermieter sichert die kontinuierliche Mietsteigerung eine planbare Anpassung an Inflation und Bewirtschaftungskosten. Der Bodenrichtwert in Schwanstetten stieg von 220 €/m² (2016) auf aktuell 430 €/m² (+95,5 % in 8 Jahren) — ein wesentlicher Indikator für die strukturelle Lagequalität und die Bauland-Nachfrage vor Ort. Auf Basis der aktuellen Werte ergibt sich für eine vermietete Eigentumswohnung in Schwanstetten eine rechnerische Brutto-Mietrendite von rund 3,2 % — ohne Berücksichtigung von Leerstand, Instandhaltung und Kaufnebenkosten. Realistische Netto-Renditen liegen erfahrungsgemäß 0,8 bis 1,5 Prozentpunkte darunter. Bei rund 7.500 Einwohnern bildet Schwanstetten ein begrenztes, aber kontinuierliches Transaktionsvolumen — was bedeutet: marktgerecht ausgepreiste, gut aufbereitete Objekte werden in der Regel zügig vermittelt, während überpreiste Angebote länger am Markt stehen und an Verhandlungsspielraum verlieren. Für Eigentümer in Schwanstetten, die einen Verkauf oder eine Vermietung erwägen, ist eine individuelle, datenbasierte Wertermittlung der wichtigste erste Schritt — sie ersetzt Schätzungen aus Online-Rechnern, die Mikrolage, Energieeffizienz und Objektsubstanz nicht abbilden können. FREITAG® erstellt diese Bewertung kostenlos und unverbindlich.
Mietrendite-Spanne (grob): 2,8 – 4 % brutto.
Diese Marktdaten werden regelmäßig aktualisiert und mindestens alle 12 Monate auf Basis aktueller Statistiken und Gutachterausschuss-Daten überprüft.
Aktuelle Marktwerte in Schwanstetten gegenüber dem Median aller Gemeinden in Bayern.
| Kennzahl | Schwanstetten | Bayern (Median) | Differenz |
|---|---|---|---|
| Häuser Ø | 3.980 €/m² | 3.650 €/m² | +9 % |
| Wohnungen Ø | 4.120 €/m² | 3.850 €/m² | +7 % |
| Mieten Ø | 10,90 €/m² | 9,80 €/m² | +11,2 % |
Jährliche Durchschnittswerte für Kaufpreise (Häuser & Wohnungen) und Mieten in Schwanstetten, jeweils inklusive der Veränderung gegenüber dem Vorjahr.
| Jahr | Häuser Ø/m² | YoY | Wohnungen Ø/m² | YoY | Miete Ø/m² | YoY |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2016 | 2.650 €/m² | – | 2.850 €/m² | – | 7,80 €/m² | – |
| 2017 | 2.780 €/m² | +4,9 % | 2.980 €/m² | +4,6 % | 8,10 €/m² | +3,8 % |
| 2018 | 2.930 €/m² | +5,4 % | 3.150 €/m² | +5,7 % | 8,45 €/m² | +4,3 % |
| 2019 | 3.120 €/m² | +6,5 % | 3.360 €/m² | +6,7 % | 8,85 €/m² | +4,7 % |
| 2020 | 3.310 €/m² | +6,1 % | 3.560 €/m² | +6 % | 9,20 €/m² | +4 % |
| 2021 | 3.560 €/m² | +7,6 % | 3.790 €/m² | +6,5 % | 9,60 €/m² | +4,3 % |
| 2022 | 3.860 €/m² | +8,4 % | 4.080 €/m² | +7,7 % | 10,10 €/m² | +5,2 % |
| 2023 | 3.920 €/m² | +1,6 % | 4.110 €/m² | +0,7 % | 10,55 €/m² | +4,5 % |
| 2024 | 3.980 €/m² | +1,5 % | 4.120 €/m² | +0,2 % | 10,90 €/m² | +3,3 % |
Quelle: Eigene Marktrecherche FREITAG® Immobilien auf Basis öffentlich verfügbarer Statistiken und Gutachterausschuss-Auswertungen.
Häufige Fragen zu Kauf, Verkauf, Finanzierung und Wohnen in Schwanstetten — kompakt beantwortet.
Viele Eigentümer in Schwanstetten sitzen auf einem Vermögenswert, den sie nicht anfassen können, weil sie ihr Zuhause nicht aufgeben wollen. Genau dafür gibt es die Immobilienverrentung: Der Verkauf findet statt, der Auszug nicht. Je nach Modell — Nießbrauch, Wohnrecht, Leibrente oder Rückanmietung — fließt der Kaufpreis als Einmalzahlung, als monatliche Rente oder als Kombination aus beidem.
Entscheidend ist die Absicherung: Das Wohnrecht wird an erster Rangstelle im Grundbuch eingetragen, bevor der Käufer als Eigentümer eingetragen wird. Wir rechnen für Ihre Immobilie in Schwanstetten durch, wie stark der Nießbrauchwert den Kaufpreis mindert — und ob sich das gegenüber einem klassischen Verkauf rechnet.
Wir arbeiten dabei ergebnisoffen. Wenn ein normaler Verkauf mit anschließendem Umzug für Sie wirtschaftlich besser ist, sagen wir Ihnen das — statt ein Verrentungsmodell zu verkaufen, das nicht passt.
Für Produktionshallen, Bürogebäude, Ärztehäuser und Logistikflächen in Schwanstetten vermittelt FREITAG® sowohl den klassischen Verkauf als auch Sale & Lease-Back. Käuferseite sind Family Offices, Immobilienfonds und private Bestandshalter mit langfristigem Horizont.
Der Ablauf ist diskret: Ansprache erfolgt off-market, ohne Inserat und ohne Schild am Objekt. Mitarbeiter, Kunden und Wettbewerber in Schwanstetten erfahren nichts, solange Sie es nicht wünschen.
Am Anfang steht eine belastbare Bewertung nach Ertragswert — keine Wunschzahl. Auf dieser Basis entscheiden Sie, ob verkauft, zurückgemietet oder gehalten wird.
Ob Landgasthof, Stadtcafé, Hotel garni oder Pension mit Nebengebäude — für Gastronomie- und Beherbergungsobjekte in Schwanstetten gibt es einen eigenen, überschaubaren Käuferkreis. Diesen Kreis kennen und pflegen wir seit Jahren, statt breit zu inserieren.
Häufig ist die Verpachtung der ruhigere Weg: Sie behalten die Immobilie in Schwanstetten im Bestand, geben den operativen Betrieb ab und erhalten laufende Einnahmen. Wir prüfen Konzept und Bonität des Pächters, bevor der Vertrag zustande kommt.
Steht das Objekt leer oder ist es nicht mehr rentabel zu betreiben, prüfen wir die Umnutzung — etwa zu Wohnraum, Boardinghouse oder Praxisfläche. Was in Schwanstetten baurechtlich möglich ist, klären wir vor der Vermarktung.
Geschäftsführer der FREITAG® Beteiligungsgesellschaft mbH
Seit über 30 Jahren ist Gerhard Hahn als Immobiliengutachter, Immobilienberater und Makler in Bayern und im süddeutschen Raum tätig — mit Schwerpunkt auf hochwertigem Wohneigentum, Off-Market-Vermarktung und der diskreten Begleitung von Eigentümern, Erbengemeinschaften und Family Offices.
Eine belastbare Bewertung in Schwanstetten braucht echte Vergleichsdaten und Gefühl für Mikrolage — beides hat Gerhard Hahn nach 30+ Jahren Marktnähe in Bayern verinnerlicht. Persönliche Termine in Schwanstetten sind für Gerhard Hahn fester Bestandteil jedes Mandats — keine Ferndiagnose, keine Templates.
Hinweis: Diese Liste basiert auf einer KI-gestützten Recherche (ChatGPT) öffentlich verfügbarer Quellen und stellt keine offizielle Bewertung oder Empfehlung dar. Reihenfolge ohne wertende Hierarchie.
Immobilien Hofmann GmbH ist in Schwanstetten mit Sitz in Leerstetten tätig und vermittelt Wohnimmobilien in der Gemeinde und der näheren Umgebung. Das Unternehmen positioniert sich als regionaler Immobilienpartner für Verkauf und Vermietung.
Website besuchenBernd Richter ist als unabhängiger Immobilienmakler seit über 30 Jahren in Schwanstetten und der Region Roth, Schwabach, Wendelstein und Feucht aktiv. Er bietet maßgeschneiderte Lösungen rund um den Verkauf und die Vermittlung von Wohnimmobilien.
Website besuchenJörg Macharski betreibt in Schwanstetten einen Immobilienservice mit Fokus auf Wohnimmobilien in der Gemeinde und Umgebung. Er ist lokal ansässig und bietet Beratung und Vermittlung für Käufer und Verkäufer.
Website besuchenMaueröder GmbH & Co. KG ist in Schwanstetten mit Sitz in Leerstetten als Immobilienunternehmen tätig und vermittelt Wohnimmobilien in der Gemeinde. Das Unternehmen agiert als regionaler Makler für Verkauf und Vermietung.
Website besuchenMargita Schemmel Immobilien ist in Schwanstetten/Leerstetten ansässig und vermittelt Wohnimmobilien in der Gemeinde und der Region. Das Unternehmen arbeitet als Partner lokaler Banken und ist auf den Verkauf und die Vermietung von Wohnobjekten spezialisiert.
Website besuchenStanislav Wild Immobilien mit Hausverwaltung ist in Schwanstetten tätig und vermittelt Wohnimmobilien in der Gemeinde. Der Fokus liegt auf der Betreuung von Eigentümern und der Vermittlung von Wohnobjekten in Schwanstetten und Umgebung.
Website besuchenWill & Roth Grundbesitz ist in Schwanstetten ansässig und tätig im Bereich Grundbesitz und Immobilienvermittlung. Das Unternehmen vermarktet Wohnimmobilien in der Gemeinde und der näheren Umgebung.
Website besuchenVR-ImmoService GmbH betreut als Immobilienmakler die Gemeinde Schwanstetten und vermittelt Wohnimmobilien im Auftrag der Volksbanken Raiffeisenbanken. Das Unternehmen ermittelt marktgerechte Preise und unterstützt bei Verkauf und Vermietung.
Website besuchenSie suchen einen Immobilienmakler nicht direkt in Schwanstetten, sondern im Umland? FREITAG® betreut auch folgende Gemeinden in Bayern mit lokalem Marktwissen, aktuellen Kaufpreisen und persönlicher Beratung:
Diese Standorte liegen im Preisband ±10 % um den aktuellen Häuser-Quadratmeterpreis von Schwanstetten (Ø 3.980 €/m²) — ideal für einen ehrlichen Marktvergleich und alternative Standortprüfungen.
Schwanstetten liegt in einer Grenzregion — viele unserer Kunden vergleichen Standorte länderübergreifend. Diese Gemeinden in den Nachbarländern bieten ähnliche Lagequalitäten und sind häufig die nächstliegende Alternative:
Detailanalyse von Grundstück, Baujahr, Zustand und Mikrolage. Wir entwickeln eine individuelle Vermarktungsstrategie und begleiten den Hausverkauf bis zum Notartermin.
Ob vermietet oder frei: Wir prüfen, welche Käufergruppe für Ihre Wohnung realistisch ist, und richten Exposé, Preis und Ansprache konsequent darauf aus.
Bebaubarkeit, Zuschnitt, Erschließung und Bodenrichtwert sind entscheidend. Wir bewerten realistisch und sprechen geeignete Käufer und Investoren gezielt an.
Drittverwendungsfähigkeit, Restlaufzeit der Mietverträge und Mieterbonität bestimmen den Preis Ihrer Gewerbeimmobilie. Genau darauf richten wir die Unterlagen aus.
Professionelle Marktplatzierung, durchdachte Mieterauswahl und rechtssichere Unterlagen für eine reibungslose Vermietung Ihrer Wohnung.
Von der Festlegung der Nebenkostenregelung bis zur Übergabe: Wir strukturieren die Vermietung Ihres Hauses so, dass später keine Streitpunkte entstehen.
Verkaufen und wohnen bleiben: Wir vergleichen die vier gängigen Modelle anhand Ihrer Situation und benennen die jeweiligen Nachteile ebenso klar wie die Vorteile.
Für Erbauseinandersetzung, Scheidung, Bank oder Verkauf — eine belastbare Bewertung, die auch gegenüber Dritten Bestand hat.
Sprechen Sie uns an — wir beraten Sie unverbindlich zu Wertermittlung, Vermarktung und nächsten Schritten.
Telefonzeiten: Mo.–Sa. 09:00–20:00 Uhr · So. & Feiertage geschlossen
Der Markt Schwanstetten informierte über den Stand des geplanten Baugebiets Oberlohe im Osten des Ortszentrums. Genannt werden zwei Planungsvarianten mit unterschiedlichen Erschließungen und einer Bebauung mit Ein- und Mehrfamilienhäusern. Der Artikel verweist zudem auf ein Verkehrsgutachten, Baugrunduntersuchungen und die Auslegung der Unterlagen.
Die Seite der Marktgemeinde führt die laufenden Bebauungspläne für Schwanstetten auf, darunter Oberlohe, Feuerwehrzentrale und ein vorhabenbezogener Bebauungsplan für ein Grünstromkraftwerk. Damit dokumentiert die Gemeinde ihre aktuellen Bau- und Entwicklungsverfahren.
