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Persönlich von Gerhard Hahn · FREITAG® Immobilien GmbH
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Marktdaten für Grafenau im Überblick: Kaufpreise für Häuser und Wohnungen, Mieten und Bodenrichtwerte, jeweils mit mehrjähriger Historie. Grundlage sind öffentlich verfügbare Statistiken und Auswertungen der Gutachterausschüsse.
Aktueller Ø Kaufpreis pro m² für Häuser in Grafenau: 2.850 €/m²
Die Hauspreise in Grafenau sind über mehrere Jahre deutlich gestiegen — getragen von der Nähe zu München, hoher Nachfrage nach familiengeeignetem Wohneigentum und einem begrenzten Angebot. Nach starken Zuwächsen bis 2022 folgte 2023/2024 eine leichte Korrektur, bevor sich der Markt zuletzt wieder fester zeigte.
| Jahr | Ø Wert | Veränderung |
|---|---|---|
| 2016 | 1.850 €/m² | – |
| 2017 | 1.940 €/m² | +4,9 % |
| 2018 | 2.050 €/m² | +5,7 % |
| 2019 | 2.180 €/m² | +6,3 % |
| 2020 | 2.320 €/m² | +6,4 % |
| 2021 | 2.520 €/m² | +8,6 % |
| 2022 | 2.760 €/m² | +9,5 % |
| 2023 | 2.830 €/m² | +2,5 % |
| 2024 | 2.800 €/m² | -1,1 % |
| 2025 | 2.850 €/m² | +1,8 % |
Aktueller Ø Kaufpreis pro m² für Wohnungen in Grafenau: 2.650 €/m²
Auch bei Eigentumswohnungen zeigt sich in Grafenau eine langfristig positive Preisentwicklung. Besonders dynamisch verlief sie zwischen 2017 und 2022. Seit 2023 ist eine spürbare Beruhigung erkennbar — allerdings ohne deutliche Preisrückgänge. Das knappe Angebot stützt das Niveau bis heute.
| Jahr | Ø Wert | Veränderung |
|---|---|---|
| 2016 | 1.720 €/m² | – |
| 2017 | 1.800 €/m² | +4,7 % |
| 2018 | 1.900 €/m² | +5,6 % |
| 2019 | 2.020 €/m² | +6,3 % |
| 2020 | 2.150 €/m² | +6,4 % |
| 2021 | 2.320 €/m² | +7,9 % |
| 2022 | 2.520 €/m² | +8,6 % |
| 2023 | 2.600 €/m² | +3,2 % |
| 2024 | 2.580 €/m² | -0,8 % |
| 2025 | 2.650 €/m² | +2,7 % |
Aktuelle Ø Miete pro m² in Grafenau: 8,10 €/m²
Die Mieten in Grafenau sind in den letzten Jahren kontinuierlich gestiegen. Besonders zwischen 2018 und 2022 war die Entwicklung dynamisch. 2023/2024 setzte sich der Anstieg moderater fort — ein Zeichen für ein bereits hohes Mietniveau bei stabiler Nachfrage.
| Jahr | Ø Wert | Veränderung |
|---|---|---|
| 2016 | 5,80 €/m² | – |
| 2017 | 6,00 €/m² | +3,4 % |
| 2018 | 6,20 €/m² | +3,3 % |
| 2019 | 6,45 €/m² | +4 % |
| 2020 | 6,70 €/m² | +3,9 % |
| 2021 | 7,00 €/m² | +4,5 % |
| 2022 | 7,35 €/m² | +5 % |
| 2023 | 7,60 €/m² | +3,4 % |
| 2024 | 7,85 €/m² | +3,3 % |
| 2025 | 8,10 €/m² | +3,2 % |
Aktueller Ø Bodenrichtwert pro m² in Grafenau: 165 €/m²
Der Bodenrichtwert in Grafenau hat sich deutlich nach oben entwickelt — ein Spiegelbild der Lagequalität und Nähe zum Münchner Markt. Grundstücke sind knapp, die Nachfrage strukturell hoch. Nach kräftigen Anstiegen bis 2022 folgte eine kurze Konsolidierung, bevor sich die Werte stabilisierten.
| Jahr | Ø Wert | Veränderung |
|---|---|---|
| 2016 | 95 €/m² | – |
| 2017 | 100 €/m² | +5,3 % |
| 2018 | 108 €/m² | +8 % |
| 2019 | 116 €/m² | +7,4 % |
| 2020 | 125 €/m² | +7,8 % |
| 2021 | 138 €/m² | +10,4 % |
| 2022 | 155 €/m² | +12,3 % |
| 2023 | 162 €/m² | +4,5 % |
| 2024 | 164 €/m² | +1,2 % |
| 2025 | 165 €/m² | +0,6 % |
Der Immobilienmarkt in Grafenau ist insgesamt als eher ausgeglichen mit leichter Tendenz zugunsten der Verkäuferseite einzustufen, wobei die Lage- und Objektqualität stark über den Preis entscheidet. Das Angebot bleibt in vielen Segmenten überschaubar, insbesondere bei gepflegten Einfamilienhäusern, kleineren Mehrfamilienhäusern und gut vermietbaren Eigentumswohnungen. Für Käufer bedeutet das: Wer ein Haus kaufen Grafenau oder eine Wohnung kaufen Grafenau möchte, sollte bei passenden Objekten zügig entscheiden, da attraktive Immobilien häufig nur begrenzt am Markt bleiben. Gleichzeitig hat sich die Preisdynamik gegenüber den Vorjahren beruhigt, was Verhandlungsspielräume eröffnet, vor allem bei sanierungsbedürftigen Beständen oder energetisch schwächeren Objekten. Für Kapitalanleger ist Grafenau vor allem wegen des moderaten Einstiegspreises und der stabilen Mietnachfrage interessant. Die grobe Mietrendite-Spanne liegt je nach Lage, Zustand und Kaufpreisniveau meist bei etwa 3,5 bis 5,0 % brutto . Besonders renditestark sind Wohnungen mit guter Vermietbarkeit, während bei Häusern die Rendite stärker von der Nutzung als Anlageobjekt und vom Instandhaltungsbedarf abhängt. Insgesamt zeigen die Immobilienpreise Grafenau einen Markt mit solider Grundnachfrage, begrenztem Neubauimpuls und einer langfristig eher stabilen Entwicklung.
Ein genauerer Blick auf die letzten Jahre zeigt, wie sich der Immobilienmarkt Grafenau im bayerischen Markt mit seiner starken Münchner Verflechtung konkret entwickelt hat. Bei Einfamilien- und Reihenhäusern in Grafenau bewegte sich der durchschnittliche Kaufpreis von 1.850 €/m² im Jahr 2016 auf aktuell 2.850 €/m² (2025) — ein Gesamtveränderung von +54,1 % über 9 Jahre, was einem durchschnittlichen Wertzuwachs von +4,9 % p.a. entspricht. Eigentumswohnungen in Grafenau starteten 2016 bei rund 1.720 €/m² und liegen heute bei 2.650 €/m² (+54,1 % über 9 Jahre, Ø +4,9 % p.a.). Damit eignen sie sich häufig als Einstieg in den Eigentumserwerb oder als Kapitalanlage mit überschaubarem Ticketgröße. Die durchschnittliche Nettokaltmiete in Grafenau entwickelte sich von 5,80 €/m² (2016) auf aktuell 8,10 €/m² — +39,7 % über 9 Jahre bzw. Ø +3,8 % p.a.. Für Vermieter sichert die kontinuierliche Mietsteigerung eine planbare Anpassung an Inflation und Bewirtschaftungskosten. Der Bodenrichtwert in Grafenau stieg von 95 €/m² (2016) auf aktuell 165 €/m² (+73,7 % in 9 Jahren) — ein wesentlicher Indikator für die strukturelle Lagequalität und die Bauland-Nachfrage vor Ort. Auf Basis der aktuellen Werte ergibt sich für eine vermietete Eigentumswohnung in Grafenau eine rechnerische Brutto-Mietrendite von rund 3,7 % — ohne Berücksichtigung von Leerstand, Instandhaltung und Kaufnebenkosten. Realistische Netto-Renditen liegen erfahrungsgemäß 0,8 bis 1,5 Prozentpunkte darunter. Bei rund 8.000 Einwohnern bildet Grafenau ein vergleichsweise enges Marktsegment — was bedeutet: marktgerecht ausgepreiste, gut aufbereitete Objekte werden in der Regel zügig vermittelt, während überpreiste Angebote länger am Markt stehen und an Verhandlungsspielraum verlieren. Für Eigentümer in Grafenau, die einen Verkauf oder eine Vermietung erwägen, ist eine individuelle, datenbasierte Wertermittlung der wichtigste erste Schritt — sie ersetzt Schätzungen aus Online-Rechnern, die Mikrolage, Energieeffizienz und Objektsubstanz nicht abbilden können. FREITAG® erstellt diese Bewertung kostenlos und unverbindlich.
Mietrendite-Spanne (grob): 3,5 – 5 % brutto.
Diese Marktdaten werden regelmäßig aktualisiert und mindestens alle 12 Monate auf Basis aktueller Statistiken und Gutachterausschuss-Daten überprüft.
Aktuelle Marktwerte in Grafenau gegenüber dem Median aller Gemeinden in Bayern.
| Kennzahl | Grafenau | Bayern (Median) | Differenz |
|---|---|---|---|
| Häuser Ø | 2.850 €/m² | 3.650 €/m² | -21,9 % |
| Wohnungen Ø | 2.650 €/m² | 3.850 €/m² | -31,2 % |
| Mieten Ø | 8,10 €/m² | 9,80 €/m² | -17,3 % |
Jährliche Durchschnittswerte für Kaufpreise (Häuser & Wohnungen) und Mieten in Grafenau, jeweils inklusive der Veränderung gegenüber dem Vorjahr.
| Jahr | Häuser Ø/m² | YoY | Wohnungen Ø/m² | YoY | Miete Ø/m² | YoY |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2016 | 1.850 €/m² | – | 1.720 €/m² | – | 5,80 €/m² | – |
| 2017 | 1.940 €/m² | +4,9 % | 1.800 €/m² | +4,7 % | 6,00 €/m² | +3,4 % |
| 2018 | 2.050 €/m² | +5,7 % | 1.900 €/m² | +5,6 % | 6,20 €/m² | +3,3 % |
| 2019 | 2.180 €/m² | +6,3 % | 2.020 €/m² | +6,3 % | 6,45 €/m² | +4 % |
| 2020 | 2.320 €/m² | +6,4 % | 2.150 €/m² | +6,4 % | 6,70 €/m² | +3,9 % |
| 2021 | 2.520 €/m² | +8,6 % | 2.320 €/m² | +7,9 % | 7,00 €/m² | +4,5 % |
| 2022 | 2.760 €/m² | +9,5 % | 2.520 €/m² | +8,6 % | 7,35 €/m² | +5 % |
| 2023 | 2.830 €/m² | +2,5 % | 2.600 €/m² | +3,2 % | 7,60 €/m² | +3,4 % |
| 2024 | 2.800 €/m² | -1,1 % | 2.580 €/m² | -0,8 % | 7,85 €/m² | +3,3 % |
| 2025 | 2.850 €/m² | +1,8 % | 2.650 €/m² | +2,7 % | 8,10 €/m² | +3,2 % |
Quelle: Eigene Marktrecherche FREITAG® Immobilien auf Basis öffentlich verfügbarer Statistiken und Gutachterausschuss-Auswertungen.
Häufige Fragen zu Kauf, Verkauf, Finanzierung und Wohnen in Grafenau — kompakt beantwortet.
Viele Eigentümer in Grafenau sitzen auf einem Vermögenswert, den sie nicht anfassen können, weil sie ihr Zuhause nicht aufgeben wollen. Genau dafür gibt es die Immobilienverrentung: Der Verkauf findet statt, der Auszug nicht. Je nach Modell — Nießbrauch, Wohnrecht, Leibrente oder Rückanmietung — fließt der Kaufpreis als Einmalzahlung, als monatliche Rente oder als Kombination aus beidem.
Entscheidend ist die Absicherung: Das Wohnrecht wird an erster Rangstelle im Grundbuch eingetragen, bevor der Käufer als Eigentümer eingetragen wird. Wir rechnen für Ihre Immobilie in Grafenau durch, wie stark der Nießbrauchwert den Kaufpreis mindert — und ob sich das gegenüber einem klassischen Verkauf rechnet.
Wir arbeiten dabei ergebnisoffen. Wenn ein normaler Verkauf mit anschließendem Umzug für Sie wirtschaftlich besser ist, sagen wir Ihnen das — statt ein Verrentungsmodell zu verkaufen, das nicht passt.
Für Produktionshallen, Bürogebäude, Ärztehäuser und Logistikflächen in Grafenau vermittelt FREITAG® sowohl den klassischen Verkauf als auch Sale & Lease-Back. Käuferseite sind Family Offices, Immobilienfonds und private Bestandshalter mit langfristigem Horizont.
Der Ablauf ist diskret: Ansprache erfolgt off-market, ohne Inserat und ohne Schild am Objekt. Mitarbeiter, Kunden und Wettbewerber in Grafenau erfahren nichts, solange Sie es nicht wünschen.
Am Anfang steht eine belastbare Bewertung nach Ertragswert — keine Wunschzahl. Auf dieser Basis entscheiden Sie, ob verkauft, zurückgemietet oder gehalten wird.
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Ein Hotel verkaufen in Grafenau ohne Betriebsunterbrechung ist eine komplexe Aufgabe: Wir unterstützen bei der Bewertung, der diskreten Exposé-Erstellung und der Ansprache passender Käuferkreise — für laufende Betriebe ebenso wie für Objekte mit Umbau-Potenzial.
Alternativ verpachten wir: solvente Pächter mit Branchenerfahrung, Prüfung von Bonität und Konzept, langfristig planbare Pachteinnahmen. Für jede Gastronomie-Immobilie in Grafenau die passende Strategie.
Geschäftsführer der FREITAG® Beteiligungsgesellschaft mbH
Gerhard Hahn bewertet und vermittelt seit mehr als drei Jahrzehnten Immobilien in Bayern und Süddeutschland. Sein Schwerpunkt liegt auf Objekten, die nicht öffentlich inseriert werden, und auf Konstellationen, in denen mehrere Eigentümer eine gemeinsame Lösung finden müssen.
Käufer und Verkäufer in Grafenau profitieren von der Verhandlungserfahrung aus über 30 Berufsjahren: Gerhard Hahn führt Gespräche zum Abschluss, nicht zum Inserat. Persönliche Termine in Grafenau sind für Gerhard Hahn fester Bestandteil jedes Mandats — keine Ferndiagnose, keine Templates.
Hinweis: Diese Liste basiert auf einer KI-gestützten Recherche (ChatGPT) öffentlich verfügbarer Quellen und stellt keine offizielle Bewertung oder Empfehlung dar. Reihenfolge ohne wertende Hierarchie.
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Website besuchenSie suchen einen Immobilienmakler nicht direkt in Grafenau, sondern im Umland? FREITAG® betreut auch folgende Gemeinden in Bayern mit lokalem Marktwissen, aktuellen Kaufpreisen und persönlicher Beratung:
Diese Standorte liegen im Preisband ±10 % um den aktuellen Häuser-Quadratmeterpreis von Grafenau (Ø 2.850 €/m²) — ideal für einen ehrlichen Marktvergleich und alternative Standortprüfungen.
Grafenau liegt in einer Grenzregion — viele unserer Kunden vergleichen Standorte länderübergreifend. Diese Gemeinden in den Nachbarländern bieten ähnliche Lagequalitäten und sind häufig die nächstliegende Alternative:
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Die Stadt Grafenau startet die Erschließung von zwei neuen Baugebieten in Döffingen. Laut Bericht entstehen in Mittenbühl-Nord und am Malmsheimer Weg Nord zusammen fast 180 Wohneinheiten für rund 380 Menschen. Der Artikel nennt zudem einen Bauzwang und ein Regenwasserkonzept.
Der Gemeinderat Grafenau brachte zwei neue Baugebiete in Döffingen auf den Weg. Der Bericht beschreibt, dass die letzten Regularien für die weitere Entwicklung der Flächen beschlossen wurden.
In Grafenau beschloss der Stadtrat eine neue Hebesatzsatzung für die Grundsteuer ab 1. Januar 2025. Die Hebesätze für Grundsteuer A und B werden gesenkt, der Gewerbesteuerhebesatz bleibt unverändert.
Der Bericht erklärt, dass Grafenau alle drei geplanten Baugebiete weiterverfolgt: Malmsheimer Weg-Nord und Mittenbühl-Nord in Döffingen sowie Oberäcker in Dätzingen. Insgesamt soll dort zusätzlicher Wohnraum für bis zu 400 Menschen entstehen.
Die Grafenau Service GmbH beschreibt auf ihrer Bau-Service-Seite, dass sie im Auftrag der Stadt neuen Baugrund erschließt und Gebäude baut bzw. saniert. Damit ist die kommunale Projektentwicklung in Grafenau selbst dokumentiert.
Grafenau gab grünes Licht für städtebauliche Vorentwürfe zu drei Neubaugebieten. Der Artikel nennt 7,3 Hektar Bruttobauland und Wohnraum für rund 400 Menschen sowie Preise von bis zu 600 Euro pro Quadratmeter.
Die Stadt Grafenau veröffentlicht ihre Realsteuerhebesätze. Auf der kommunalen Seite werden Grundsteuer A, Grundsteuer B und Gewerbesteuer für Grafenau ausgewiesen.
