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Persönlich von Gerhard Hahn · FREITAG® Immobilien GmbH
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Als Maklerbüro für Grainau begleiten wir Eigentümer, Erbengemeinschaften, Kapitalanleger und Vermieter in allen Phasen der Immobilienvermittlung — mit klaren Prozessen und nachvollziehbarer Beratung.
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Die folgenden Zahlen zeigen, wie sich Kaufpreise, Mieten und Bodenrichtwerte in Grainau entwickelt haben. Sie sind Durchschnittswerte über den gesamten Ort — Lage, Baujahr und Zustand einer konkreten Immobilie können deutlich davon abweichen.
Aktueller Ø Kaufpreis pro m² für Häuser in Grainau: 8.450 €/m²
Die Hauspreise in Grainau sind über mehrere Jahre deutlich gestiegen — getragen von der Nähe zu München, hoher Nachfrage nach familiengeeignetem Wohneigentum und einem begrenzten Angebot. Nach starken Zuwächsen bis 2022 folgte 2023/2024 eine leichte Korrektur, bevor sich der Markt zuletzt wieder fester zeigte.
| Jahr | Ø Wert | Veränderung |
|---|---|---|
| 2016 | 5.150 €/m² | – |
| 2017 | 5.420 €/m² | +5,2 % |
| 2018 | 5.780 €/m² | +6,6 % |
| 2019 | 6.120 €/m² | +5,9 % |
| 2020 | 6.520 €/m² | +6,5 % |
| 2021 | 7.180 €/m² | +10,1 % |
| 2022 | 8.050 €/m² | +12,1 % |
| 2023 | 8.120 €/m² | +0,9 % |
| 2024 | 8.280 €/m² | +2 % |
| 2025 | 8.390 €/m² | +1,3 % |
| 2026 | 8.450 €/m² | +0,7 % |
Aktueller Ø Kaufpreis pro m² für Wohnungen in Grainau: 7.250 €/m²
Auch bei Eigentumswohnungen zeigt sich in Grainau eine langfristig positive Preisentwicklung. Besonders dynamisch verlief sie zwischen 2017 und 2022. Seit 2023 ist eine spürbare Beruhigung erkennbar — allerdings ohne deutliche Preisrückgänge. Das knappe Angebot stützt das Niveau bis heute.
| Jahr | Ø Wert | Veränderung |
|---|---|---|
| 2016 | 4.250 €/m² | – |
| 2017 | 4.470 €/m² | +5,2 % |
| 2018 | 4.760 €/m² | +6,5 % |
| 2019 | 5.050 €/m² | +6,1 % |
| 2020 | 5.360 €/m² | +6,1 % |
| 2021 | 5.920 €/m² | +10,4 % |
| 2022 | 6.680 €/m² | +12,8 % |
| 2023 | 6.760 €/m² | +1,2 % |
| 2024 | 6.930 €/m² | +2,5 % |
| 2025 | 7.120 €/m² | +2,7 % |
| 2026 | 7.250 €/m² | +1,8 % |
Aktuelle Ø Miete pro m² in Grainau: 15,80 €/m²
Die Mieten in Grainau sind in den letzten Jahren kontinuierlich gestiegen. Besonders zwischen 2018 und 2022 war die Entwicklung dynamisch. 2023/2024 setzte sich der Anstieg moderater fort — ein Zeichen für ein bereits hohes Mietniveau bei stabiler Nachfrage.
| Jahr | Ø Wert | Veränderung |
|---|---|---|
| 2016 | 9,80 €/m² | – |
| 2017 | 10,20 €/m² | +4,1 % |
| 2018 | 10,70 €/m² | +4,9 % |
| 2019 | 11,20 €/m² | +4,7 % |
| 2020 | 11,70 €/m² | +4,5 % |
| 2021 | 12,40 €/m² | +6 % |
| 2022 | 13,30 €/m² | +7,3 % |
| 2023 | 14,20 €/m² | +6,8 % |
| 2024 | 14,80 €/m² | +4,2 % |
| 2025 | 15,30 €/m² | +3,4 % |
| 2026 | 15,80 €/m² | +3,3 % |
Aktueller Ø Bodenrichtwert pro m² in Grainau: 1.150 €/m²
Der Bodenrichtwert in Grainau hat sich deutlich nach oben entwickelt — ein Spiegelbild der Lagequalität und Nähe zum Münchner Markt. Grundstücke sind knapp, die Nachfrage strukturell hoch. Nach kräftigen Anstiegen bis 2022 folgte eine kurze Konsolidierung, bevor sich die Werte stabilisierten.
| Jahr | Ø Wert | Veränderung |
|---|---|---|
| 2016 | 620 €/m² | – |
| 2017 | 660 €/m² | +6,5 % |
| 2018 | 710 €/m² | +7,6 % |
| 2019 | 770 €/m² | +8,5 % |
| 2020 | 840 €/m² | +9,1 % |
| 2021 | 930 €/m² | +10,7 % |
| 2022 | 1.050 €/m² | +12,9 % |
| 2023 | 1.080 €/m² | +2,9 % |
| 2024 | 1.110 €/m² | +2,8 % |
| 2025 | 1.130 €/m² | +1,8 % |
| 2026 | 1.150 €/m² | +1,8 % |
Der Immobilienmarkt in Grainau ist insgesamt als klarer Verkäufermarkt mit begrenzter Angebotsausweitung einzustufen. Die Kombination aus alpiner Lage, hoher Lebensqualität, touristischer Strahlkraft und knappen Bauflächen sorgt dafür, dass sich Nachfrage und Angebot dauerhaft nicht im Gleichgewicht befinden. Besonders bei Einfamilienhäusern und hochwertigen Wohnungen bleibt die Nachfrage robust, während das verfügbare Angebot klein ist. Das stützt sowohl die Immobilienpreise Grainau als auch die Bodenrichtwerte Grainau. Für Eigennutzer ist der Markt vor allem dann interessant, wenn Lagequalität und langfristige Werthaltigkeit im Vordergrund stehen. Kapitalanleger finden in Grainau ein Umfeld mit stabiler Vermietbarkeit, allerdings sind die Einstiegspreise hoch, sodass die laufenden Erträge sorgfältig geprüft werden sollten. Die grobe Mietrendite-Spanne liegt je nach Objektqualität, Mikrolage und Zustand meist bei etwa 2,0 bis 3,4 % brutto . Damit ist Grainau eher ein Standort für wertorientierte Investitionen als für renditegetriebene Strategien. Wer die Quadratmeterpreis Grainau Entwicklung beobachtet, erkennt einen Markt mit hoher Preisstabilität und nur begrenztem Korrekturpotenzial nach unten.
Wer den Markt in Grainau im bayerischen Markt mit seiner starken Münchner Verflechtung fundiert einordnen will, sollte einen Blick auf die mehrjährige Preisentwicklung werfen. Bei Einfamilien- und Reihenhäusern in Grainau bewegte sich der durchschnittliche Kaufpreis von 5.150 €/m² im Jahr 2016 auf aktuell 8.450 €/m² (2026) — ein Gesamtveränderung von +64,1 % über 10 Jahre, was einem durchschnittlichen Wertzuwachs von +5,1 % p.a. entspricht. Eigentumswohnungen in Grainau starteten 2016 bei rund 4.250 €/m² und liegen heute bei 7.250 €/m² (+70,6 % über 10 Jahre, Ø +5,5 % p.a.). Damit eignen sie sich häufig als Einstieg in den Eigentumserwerb oder als Kapitalanlage mit überschaubarem Ticketgröße. Die durchschnittliche Nettokaltmiete in Grainau entwickelte sich von 9,80 €/m² (2016) auf aktuell 15,80 €/m² — +61,2 % über 10 Jahre bzw. Ø +4,9 % p.a.. Für Vermieter sichert die kontinuierliche Mietsteigerung eine planbare Anpassung an Inflation und Bewirtschaftungskosten. Der Bodenrichtwert in Grainau stieg von 620 €/m² (2016) auf aktuell 1.150 €/m² (+85,5 % in 10 Jahren) — ein wesentlicher Indikator für die strukturelle Lagequalität und die Bauland-Nachfrage vor Ort. Auf Basis der aktuellen Werte ergibt sich für eine vermietete Eigentumswohnung in Grainau eine rechnerische Brutto-Mietrendite von rund 2,6 % — ohne Berücksichtigung von Leerstand, Instandhaltung und Kaufnebenkosten. Realistische Netto-Renditen liegen erfahrungsgemäß 0,8 bis 1,5 Prozentpunkte darunter. Bei rund 3.600 Einwohnern bildet Grainau ein vergleichsweise enges Marktsegment — was bedeutet: marktgerecht ausgepreiste, gut aufbereitete Objekte werden in der Regel zügig vermittelt, während überpreiste Angebote länger am Markt stehen und an Verhandlungsspielraum verlieren. Für Eigentümer in Grainau, die einen Verkauf oder eine Vermietung erwägen, ist eine individuelle, datenbasierte Wertermittlung der wichtigste erste Schritt — sie ersetzt Schätzungen aus Online-Rechnern, die Mikrolage, Energieeffizienz und Objektsubstanz nicht abbilden können. FREITAG® erstellt diese Bewertung kostenlos und unverbindlich.
Mietrendite-Spanne (grob): 2 – 3,4 % brutto.
Diese Marktdaten werden regelmäßig aktualisiert und mindestens alle 12 Monate auf Basis aktueller Statistiken und Gutachterausschuss-Daten überprüft.
Aktuelle Marktwerte in Grainau gegenüber dem Median aller Gemeinden in Bayern.
| Kennzahl | Grainau | Bayern (Median) | Differenz |
|---|---|---|---|
| Häuser Ø | 8.450 €/m² | 3.650 €/m² | +131,5 % |
| Wohnungen Ø | 7.250 €/m² | 3.850 €/m² | +88,3 % |
| Mieten Ø | 15,80 €/m² | 9,80 €/m² | +61,2 % |
Jährliche Durchschnittswerte für Kaufpreise (Häuser & Wohnungen) und Mieten in Grainau, jeweils inklusive der Veränderung gegenüber dem Vorjahr.
| Jahr | Häuser Ø/m² | YoY | Wohnungen Ø/m² | YoY | Miete Ø/m² | YoY |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2017 | 5.420 €/m² | – | 4.470 €/m² | – | 10,20 €/m² | – |
| 2018 | 5.780 €/m² | +6,6 % | 4.760 €/m² | +6,5 % | 10,70 €/m² | +4,9 % |
| 2019 | 6.120 €/m² | +5,9 % | 5.050 €/m² | +6,1 % | 11,20 €/m² | +4,7 % |
| 2020 | 6.520 €/m² | +6,5 % | 5.360 €/m² | +6,1 % | 11,70 €/m² | +4,5 % |
| 2021 | 7.180 €/m² | +10,1 % | 5.920 €/m² | +10,4 % | 12,40 €/m² | +6 % |
| 2022 | 8.050 €/m² | +12,1 % | 6.680 €/m² | +12,8 % | 13,30 €/m² | +7,3 % |
| 2023 | 8.120 €/m² | +0,9 % | 6.760 €/m² | +1,2 % | 14,20 €/m² | +6,8 % |
| 2024 | 8.280 €/m² | +2 % | 6.930 €/m² | +2,5 % | 14,80 €/m² | +4,2 % |
| 2025 | 8.390 €/m² | +1,3 % | 7.120 €/m² | +2,7 % | 15,30 €/m² | +3,4 % |
| 2026 | 8.450 €/m² | +0,7 % | 7.250 €/m² | +1,8 % | 15,80 €/m² | +3,3 % |
Quelle: Eigene Marktrecherche FREITAG® Immobilien auf Basis öffentlich verfügbarer Statistiken und Gutachterausschuss-Auswertungen.
Häufige Fragen zu Kauf, Verkauf, Finanzierung und Wohnen in Grainau — kompakt beantwortet.
Immobilienverrentung in Grainau heißt: Sie übertragen das Eigentum, behalten aber die Nutzung. Vier Wege stehen offen — Nießbrauch (weitreichendste Rechte, inklusive Vermietung), Wohnrecht (persönliche Nutzung), Leibrente (monatliche Zahlung statt Einmalsumme) und Rückanmietung (Verkauf zum vollen Preis, danach Mietvertrag).
Welcher Weg passt, hängt an Alter, Gesundheitszustand, Erbsituation und dem aktuellen Marktwert Ihrer Immobilie in Grainau ab. Diese Faktoren gehen direkt in die Bewertung ein — pauschale Zusagen zum erzielbaren Betrag gibt es bei uns deshalb nicht.
Die Erstberatung ist kostenlos und unverbindlich. Auf Wunsch beziehen wir Angehörige, Steuerberater oder Notar von Anfang an mit ein, damit die Lösung auch innerhalb der Familie in Grainau Bestand hat.
Kapital steckt bei vielen Betrieben in Grainau in der eigenen Immobilie statt im operativen Geschäft. Sale & Lease-Back löst das: Verkauf an einen Investor, gleichzeitig ein langfristiger Mietvertrag, der die Nutzung sichert. Betriebsablauf, Adresse und Belegschaft bleiben, wo sie sind.
Bilanziell verändert sich einiges — die Immobilie verlässt das Anlagevermögen, aus Abschreibung wird Mietaufwand. Ob das für Ihr Unternehmen vorteilhaft ist, hängt an Rechtsform, Finanzierungsstruktur und steuerlicher Ausgangslage; deshalb rechnen wir das gemeinsam mit Ihrem Steuerberater durch, bevor irgendetwas unterschrieben wird.
Entscheidend für den erzielbaren Preis sind Mietvertragslaufzeit, Bonität und Drittverwendungsfähigkeit des Objekts in Grainau. Wir strukturieren diese Punkte so, dass der Verkaufserlös und die spätere Mietbelastung in einem vertretbaren Verhältnis stehen.
Inhaber von Hotels und Restaurants in Grainau, die ihre Gastronomie-Immobilie verkaufen oder verpachten möchten, finden bei FREITAG® einen Partner für die Horeca-Branche. Wir vermitteln von traditionellen Gasthäusern und Cafés bis zu Hotels und Pensionen an Investoren und Nachfolger, die die Branche verstehen.
Ein Hotel verkaufen in Grainau ohne Betriebsunterbrechung ist eine komplexe Aufgabe: Wir unterstützen bei der Bewertung, der diskreten Exposé-Erstellung und der Ansprache passender Käuferkreise — für laufende Betriebe ebenso wie für Objekte mit Umbau-Potenzial.
Alternativ verpachten wir: solvente Pächter mit Branchenerfahrung, Prüfung von Bonität und Konzept, langfristig planbare Pachteinnahmen. Für jede Gastronomie-Immobilie in Grainau die passende Strategie.
Geschäftsführer der FREITAG® Beteiligungsgesellschaft mbH
Seit über 30 Jahren ist Gerhard Hahn als Immobiliengutachter, Immobilienberater und Makler in Bayern und im süddeutschen Raum tätig — mit Schwerpunkt auf hochwertigem Wohneigentum, Off-Market-Vermarktung und der diskreten Begleitung von Eigentümern, Erbengemeinschaften und Family Offices.
Für Grainau greift Gerhard Hahn auf ein über 30 Jahre gewachsenes Netzwerk vorgemerkter Kapitalanleger, Family Offices und Eigennutzer zurück — viele davon mit konkretem Suchprofil im Umkreis. Persönliche Termine in Grainau sind für Gerhard Hahn fester Bestandteil jedes Mandats — keine Ferndiagnose, keine Templates.
Hinweis: Diese Liste basiert auf einer KI-gestützten Recherche (ChatGPT) öffentlich verfügbarer Quellen und stellt keine offizielle Bewertung oder Empfehlung dar. Reihenfolge ohne wertende Hierarchie.
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Diese Standorte liegen im Preisband ±10 % um den aktuellen Häuser-Quadratmeterpreis von Grainau (Ø 8.450 €/m²) — ideal für einen ehrlichen Marktvergleich und alternative Standortprüfungen.
Grainau liegt in einer Grenzregion — viele unserer Kunden vergleichen Standorte länderübergreifend. Diese Gemeinden in den Nachbarländern bieten ähnliche Lagequalitäten und sind häufig die nächstliegende Alternative:
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Bebaubarkeit, Zuschnitt, Erschließung und Bodenrichtwert sind entscheidend. Wir bewerten realistisch und sprechen geeignete Käufer und Investoren gezielt an.
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Verkaufen und wohnen bleiben: Wir vergleichen die vier gängigen Modelle anhand Ihrer Situation und benennen die jeweiligen Nachteile ebenso klar wie die Vorteile.
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Die Gemeinde Grainau hat eine Bekanntmachung zur 1. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 10 Nelkenweg veröffentlicht. Das ist ein direkter Hinweis auf ein laufendes Verfahren zur Anpassung der örtlichen Bauleitplanung.
Die Gemeinde Grainau informiert über Auskünfte zum Flächennutzungsplan und Bebauungsplan für bestimmte Grundstücke. Das Dokument bestätigt, dass Bauleitpläne in Grainau öffentlich zugänglich gemacht werden und für die bauliche Nutzung von Grundstücken verbindlich sind.
Die Handwerkskammer München führt für Grainau eine aktuelle Bauleitplanung mit mehreren Vorhaben auf. Genannt werden die Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 30 "Zugspitzstraße - Bayern Resort" samt Änderung des Flächennutzungsplans sowie die Neufassung des Bebauungsplanes Nr. 41 "Gassenbichl". Das weist auf laufende städtebauliche Verfahren im Ort hin.
In der Gemeinderatssitzung vom 23.11.2022 standen die Bebauungspläne für das Haus Hammersbach und den Neubau des Hotel Hirth im Mittelpunkt. Der Bericht zeigt, dass in Grainau mehrere konkrete Bau- und Hotelprojekte parallel in der planerischen Umsetzung sind.
Der Bericht zur Gemeinderatssitzung in Grainau behandelt unter anderem die Aufstellung von Bebauungsplänen für das Seminarhaus Grainau, das Hotel Hirth und das Haus Hammersbach. Zudem geht es um die öffentliche Auslegung und Beteiligung der Träger öffentlicher Belange im laufenden Planverfahren.
In Grainau entsteht eine neue Wohnanlage in mehreren Bauabschnitten. Vorgesehen sind 11 Wohnhäuser mit insgesamt 108 Wohnungen, die bezahlbaren Wohnraum schaffen sollen. Das Projekt ist mit einer hohen Investitionssumme verbunden und zählt zu den größeren Wohnbauvorhaben im Ort.
In Grainau wurde der Neubau eines Hochbehälters für die Wasserversorgung mit rund drei Millionen Euro beschrieben. Parallel wird auch über eine städtebauliche Aufwertung im Oberdorf berichtet, die weitere Investitionen in die Ortsentwicklung auslöst. Das ist ein klarer Hinweis auf größere kommunale Bau- und Infrastrukturinvestitionen im Ort.
Der Gemeinderat in Grainau hat den Start eines umfangreichen Projekts zur Umgestaltung der Eibsee-Siedlung beschlossen. Geplant sind neue Wohnungen, darunter mehrere Neubauten mit insgesamt 22 Wohneinheiten und insgesamt 104 Wohnungen im Projekt. Das Vorhaben zielt auf erschwinglichen Wohnraum und eine grundlegende Neustrukturierung des Areals.
