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Persönlich von Gerhard Hahn · FREITAG® Immobilien GmbH
Über 30 Jahre Erfahrung als Immobilienspezialist
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Marktdaten für Ismaning im Überblick: Kaufpreise für Häuser und Wohnungen, Mieten und Bodenrichtwerte, jeweils mit mehrjähriger Historie. Grundlage sind öffentlich verfügbare Statistiken und Auswertungen der Gutachterausschüsse.
Aktueller Ø Kaufpreis pro m² für Häuser in Ismaning: 8.250 €/m²
Die Hauspreise in Ismaning sind über mehrere Jahre deutlich gestiegen — getragen von der Nähe zu München, hoher Nachfrage nach familiengeeignetem Wohneigentum und einem begrenzten Angebot. Nach starken Zuwächsen bis 2022 folgte 2023/2024 eine leichte Korrektur, bevor sich der Markt zuletzt wieder fester zeigte.
| Jahr | Ø Wert | Veränderung |
|---|---|---|
| 2015 | 4.850 €/m² | – |
| 2016 | 5.150 €/m² | +6,2 % |
| 2017 | 5.550 €/m² | +7,8 % |
| 2018 | 5.950 €/m² | +7,2 % |
| 2019 | 6.350 €/m² | +6,7 % |
| 2020 | 6.850 €/m² | +7,9 % |
| 2021 | 7.450 €/m² | +8,8 % |
| 2022 | 8.050 €/m² | +8,1 % |
| 2023 | 8.150 €/m² | +1,2 % |
| 2024 | 8.100 €/m² | -0,6 % |
| 2025 | 8.250 €/m² | +1,9 % |
Aktueller Ø Kaufpreis pro m² für Wohnungen in Ismaning: 7.150 €/m²
Auch bei Eigentumswohnungen zeigt sich in Ismaning eine langfristig positive Preisentwicklung. Besonders dynamisch verlief sie zwischen 2017 und 2022. Seit 2023 ist eine spürbare Beruhigung erkennbar — allerdings ohne deutliche Preisrückgänge. Das knappe Angebot stützt das Niveau bis heute.
| Jahr | Ø Wert | Veränderung |
|---|---|---|
| 2015 | 4.650 €/m² | – |
| 2016 | 4.950 €/m² | +6,5 % |
| 2017 | 5.250 €/m² | +6,1 % |
| 2018 | 5.650 €/m² | +7,6 % |
| 2019 | 6.050 €/m² | +7,1 % |
| 2020 | 6.450 €/m² | +6,6 % |
| 2021 | 6.850 €/m² | +6,2 % |
| 2022 | 7.250 €/m² | +5,8 % |
| 2023 | 7.200 €/m² | -0,7 % |
| 2024 | 7.100 €/m² | -1,4 % |
| 2025 | 7.150 €/m² | +0,7 % |
Aktuelle Ø Miete pro m² in Ismaning: 19,20 €/m²
Die Mieten in Ismaning sind in den letzten Jahren kontinuierlich gestiegen. Besonders zwischen 2018 und 2022 war die Entwicklung dynamisch. 2023/2024 setzte sich der Anstieg moderater fort — ein Zeichen für ein bereits hohes Mietniveau bei stabiler Nachfrage.
| Jahr | Ø Wert | Veränderung |
|---|---|---|
| 2015 | 12,80 €/m² | – |
| 2016 | 13,20 €/m² | +3,1 % |
| 2017 | 13,70 €/m² | +3,8 % |
| 2018 | 14,30 €/m² | +4,4 % |
| 2019 | 15,00 €/m² | +4,9 % |
| 2020 | 15,70 €/m² | +4,7 % |
| 2021 | 16,50 €/m² | +5,1 % |
| 2022 | 17,40 €/m² | +5,5 % |
| 2023 | 18,10 €/m² | +4 % |
| 2024 | 18,70 €/m² | +3,3 % |
| 2025 | 19,20 €/m² | +2,7 % |
Aktueller Ø Bodenrichtwert pro m² in Ismaning: 2.450 €/m²
Der Bodenrichtwert in Ismaning hat sich deutlich nach oben entwickelt — ein Spiegelbild der Lagequalität und Nähe zum Münchner Markt. Grundstücke sind knapp, die Nachfrage strukturell hoch. Nach kräftigen Anstiegen bis 2022 folgte eine kurze Konsolidierung, bevor sich die Werte stabilisierten.
| Jahr | Ø Wert | Veränderung |
|---|---|---|
| 2015 | 1.250 €/m² | – |
| 2016 | 1.350 €/m² | +8 % |
| 2017 | 1.500 €/m² | +11,1 % |
| 2018 | 1.650 €/m² | +10 % |
| 2019 | 1.800 €/m² | +9,1 % |
| 2020 | 1.950 €/m² | +8,3 % |
| 2021 | 2.150 €/m² | +10,3 % |
| 2022 | 2.350 €/m² | +9,3 % |
| 2023 | 2.400 €/m² | +2,1 % |
| 2024 | 2.420 €/m² | +0,8 % |
| 2025 | 2.450 €/m² | +1,2 % |
Der Immobilienmarkt in Ismaning ist klar als Verkäufermarkt mit hoher Grundnachfrage einzuordnen, auch wenn die Dynamik seit dem Zinsanstieg etwas abgeflacht ist. Das knappe Angebot an Wohnraum, die Nähe zu München, die gute Erreichbarkeit über Straße und S-Bahn sowie die starke Einbindung in den Wirtschaftsraum München sorgen für eine dauerhaft hohe Standortattraktivität. Für Eigennutzer bleibt Ismaning besonders interessant, wenn eine gute Lagequalität, kurze Wege und ein stabiles Umfeld im Vordergrund stehen. Für Kapitalanleger ist der Markt vor allem wegen der verlässlichen Vermietbarkeit relevant; die Mietrendite liegt je nach Objektzustand, Mikrolage und Kaufpreis typischerweise im Bereich von etwa 2,2 bis 3,2 %. Bei Bestandsobjekten mit moderatem Kaufpreis und marktgerechter Miete sind auch leicht höhere Bruttorenditen möglich, während Neubauten meist niedriger rentieren. Insgesamt zeigen die Immobilienpreise Ismaning eine hohe Resilienz, und sowohl Haus kaufen Ismaning als auch Wohnung kaufen Ismaning bleiben trotz des Preisniveaus für langfristig orientierte Käufer relevant. Die Mietpreise Ismaning stützen den Markt zusätzlich, während der Bodenrichtwert Ismaning die anhaltende Flächenknappheit dokumentiert.
Wer den Markt in Ismaning im bayerischen Markt mit seiner starken Münchner Verflechtung fundiert einordnen will, sollte einen Blick auf die mehrjährige Preisentwicklung werfen. Bei Einfamilien- und Reihenhäusern in Ismaning bewegte sich der durchschnittliche Kaufpreis von 4.850 €/m² im Jahr 2015 auf aktuell 8.250 €/m² (2025) — ein Gesamtveränderung von +70,1 % über 10 Jahre, was einem durchschnittlichen Wertzuwachs von +5,5 % p.a. entspricht. Eigentumswohnungen in Ismaning starteten 2015 bei rund 4.650 €/m² und liegen heute bei 7.150 €/m² (+53,8 % über 10 Jahre, Ø +4,4 % p.a.). Damit eignen sie sich häufig als Einstieg in den Eigentumserwerb oder als Kapitalanlage mit überschaubarem Ticketgröße. Die durchschnittliche Nettokaltmiete in Ismaning entwickelte sich von 12,80 €/m² (2015) auf aktuell 19,20 €/m² — +50,0 % über 10 Jahre bzw. Ø +4,1 % p.a.. Für Vermieter sichert die kontinuierliche Mietsteigerung eine planbare Anpassung an Inflation und Bewirtschaftungskosten. Der Bodenrichtwert in Ismaning stieg von 1.250 €/m² (2015) auf aktuell 2.450 €/m² (+96,0 % in 10 Jahren) — ein wesentlicher Indikator für die strukturelle Lagequalität und die Bauland-Nachfrage vor Ort. Auf Basis der aktuellen Werte ergibt sich für eine vermietete Eigentumswohnung in Ismaning eine rechnerische Brutto-Mietrendite von rund 3,2 % — ohne Berücksichtigung von Leerstand, Instandhaltung und Kaufnebenkosten. Realistische Netto-Renditen liegen erfahrungsgemäß 0,8 bis 1,5 Prozentpunkte darunter. Bei rund 18.000 Einwohnern bildet Ismaning ein begrenztes, aber kontinuierliches Transaktionsvolumen — was bedeutet: marktgerecht ausgepreiste, gut aufbereitete Objekte werden in der Regel zügig vermittelt, während überpreiste Angebote länger am Markt stehen und an Verhandlungsspielraum verlieren. Für Eigentümer in Ismaning, die einen Verkauf oder eine Vermietung erwägen, ist eine individuelle, datenbasierte Wertermittlung der wichtigste erste Schritt — sie ersetzt Schätzungen aus Online-Rechnern, die Mikrolage, Energieeffizienz und Objektsubstanz nicht abbilden können. FREITAG® erstellt diese Bewertung kostenlos und unverbindlich.
Mietrendite-Spanne (grob): 2,2 – 3,2 % brutto.
Diese Marktdaten werden regelmäßig aktualisiert und mindestens alle 12 Monate auf Basis aktueller Statistiken und Gutachterausschuss-Daten überprüft.
Aktuelle Marktwerte in Ismaning gegenüber dem Median aller Gemeinden in Bayern.
| Kennzahl | Ismaning | Bayern (Median) | Differenz |
|---|---|---|---|
| Häuser Ø | 8.250 €/m² | 3.650 €/m² | +126 % |
| Wohnungen Ø | 7.150 €/m² | 3.850 €/m² | +85,7 % |
| Mieten Ø | 19,20 €/m² | 9,80 €/m² | +95,9 % |
Jährliche Durchschnittswerte für Kaufpreise (Häuser & Wohnungen) und Mieten in Ismaning, jeweils inklusive der Veränderung gegenüber dem Vorjahr.
| Jahr | Häuser Ø/m² | YoY | Wohnungen Ø/m² | YoY | Miete Ø/m² | YoY |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2016 | 5.150 €/m² | – | 4.950 €/m² | – | 13,20 €/m² | – |
| 2017 | 5.550 €/m² | +7,8 % | 5.250 €/m² | +6,1 % | 13,70 €/m² | +3,8 % |
| 2018 | 5.950 €/m² | +7,2 % | 5.650 €/m² | +7,6 % | 14,30 €/m² | +4,4 % |
| 2019 | 6.350 €/m² | +6,7 % | 6.050 €/m² | +7,1 % | 15,00 €/m² | +4,9 % |
| 2020 | 6.850 €/m² | +7,9 % | 6.450 €/m² | +6,6 % | 15,70 €/m² | +4,7 % |
| 2021 | 7.450 €/m² | +8,8 % | 6.850 €/m² | +6,2 % | 16,50 €/m² | +5,1 % |
| 2022 | 8.050 €/m² | +8,1 % | 7.250 €/m² | +5,8 % | 17,40 €/m² | +5,5 % |
| 2023 | 8.150 €/m² | +1,2 % | 7.200 €/m² | -0,7 % | 18,10 €/m² | +4 % |
| 2024 | 8.100 €/m² | -0,6 % | 7.100 €/m² | -1,4 % | 18,70 €/m² | +3,3 % |
| 2025 | 8.250 €/m² | +1,9 % | 7.150 €/m² | +0,7 % | 19,20 €/m² | +2,7 % |
Quelle: Eigene Marktrecherche FREITAG® Immobilien auf Basis öffentlich verfügbarer Statistiken und Gutachterausschuss-Auswertungen.
Häufige Fragen zu Kauf, Verkauf, Finanzierung und Wohnen in Ismaning — kompakt beantwortet.
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Besonders gefragt ist das Modell Nießbrauch: Sie bleiben wirtschaftlicher Eigentümer, stehen an erster Rangstelle im Grundbuch und können die Immobilie bei Bedarf sogar vermieten. Eine Eigenbedarfskündigung ist bei allen vier Modellen vertraglich ausgeschlossen.
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Unternehmer in Ismaning, die ihre Gewerbeimmobilie verkaufen und zurückmieten möchten, nutzen Sale & Lease-Back: Sie verkaufen Bürogebäude, Halle oder Praxisobjekt an einen Investor, erhalten Liquidität für Wachstum oder Konsolidierung und mieten das Objekt langfristig zurück. Der Standort in Ismaning bleibt unverändert.
FREITAG® begleitet den gesamten Prozess: werthaltige Bewertung, Auswahl qualifizierter Investoren, Vertragsgestaltung mit klaren Rückanmietungsbedingungen — inklusive Optionsrechten auf Rückkauf und flexiblen Laufzeiten.
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Gastronomieobjekte in Ismaning bewerten sich anders als Wohnimmobilien: Maßgeblich sind Umsatz, Deckungsbeitrag, Sitzplatzzahl, Küchentechnik, Konzessionen und die Frage, ob der Betrieb ohne den bisherigen Inhaber funktioniert. Wir bewerten nach Ertragswert und benennen offen, welche Anteile auf Immobilie, Inventar und Firmenwert entfallen.
Die Vermarktung erfolgt diskret. Ein öffentlich sichtbares Verkaufsangebot verunsichert Personal, Stammgäste und Lieferanten in Ismaning — deshalb sprechen wir Interessenten gezielt und unter Vertraulichkeitserklärung an.
Ob Verkauf, Verpachtung oder Übergabe an einen Nachfolger innerhalb der Familie: Wir strukturieren den Weg, der zur Situation Ihres Betriebs in Ismaning passt, und begleiten bis zum Notar- oder Pachtvertragstermin.
Geschäftsführer der FREITAG® Beteiligungsgesellschaft mbH
Seit über 30 Jahren ist Gerhard Hahn als Immobiliengutachter, Immobilienberater und Makler in Bayern und im süddeutschen Raum tätig — mit Schwerpunkt auf hochwertigem Wohneigentum, Off-Market-Vermarktung und der diskreten Begleitung von Eigentümern, Erbengemeinschaften und Family Offices.
Käufer und Verkäufer in Ismaning profitieren von der Verhandlungserfahrung aus über 30 Berufsjahren: Gerhard Hahn führt Gespräche zum Abschluss, nicht zum Inserat. Persönliche Termine in Ismaning sind für Gerhard Hahn fester Bestandteil jedes Mandats — keine Ferndiagnose, keine Templates.
Hinweis: Diese Liste basiert auf einer KI-gestützten Recherche (ChatGPT) öffentlich verfügbarer Quellen und stellt keine offizielle Bewertung oder Empfehlung dar. Reihenfolge ohne wertende Hierarchie.
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Diese Standorte liegen im Preisband ±10 % um den aktuellen Häuser-Quadratmeterpreis von Ismaning (Ø 8.250 €/m²) — ideal für einen ehrlichen Marktvergleich und alternative Standortprüfungen.
Ismaning liegt in einer Grenzregion — viele unserer Kunden vergleichen Standorte länderübergreifend. Diese Gemeinden in den Nachbarländern bieten ähnliche Lagequalitäten und sind häufig die nächstliegende Alternative:
Vom Aufmaß über den Energieausweis bis zur Käuferauswahl: Wir bereiten Ihr Haus vollständig auf, bevor es an den Markt geht — und führen die Verhandlung bis zur Beurkundung.
Ob vermietet oder frei: Wir prüfen, welche Käufergruppe für Ihre Wohnung realistisch ist, und richten Exposé, Preis und Ansprache konsequent darauf aus.
Bebauungsplan, Erschließungszustand und Altlastenverdacht klären wir vorab — das verhindert Preisabschläge in der Verhandlung.
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Professionelle Marktplatzierung, durchdachte Mieterauswahl und rechtssichere Unterlagen für eine reibungslose Vermietung Ihrer Wohnung.
Von der Festlegung der Nebenkostenregelung bis zur Übergabe: Wir strukturieren die Vermietung Ihres Hauses so, dass später keine Streitpunkte entstehen.
Wir rechnen aus, wie stark ein eingetragenes Wohnrecht den Kaufpreis mindert — und ob sich die Verrentung gegenüber einem klassischen Verkauf für Sie lohnt.
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Sprechen Sie uns an — wir beraten Sie unverbindlich zu Wertermittlung, Vermarktung und nächsten Schritten.
Telefonzeiten: Mo.–Sa. 09:00–20:00 Uhr · So. & Feiertage geschlossen
Die Gemeinde Ismaning meldet den Baustart für die Erschließung des neuen Gewerbegebiets „Umspannwerk“. Mit der Rechtskraft des Bebauungsplans Nr. 155 können die Arbeiten östlich der S-Bahntrasse und nördlich der Max-von-Eyth-Straße beginnen. Die Ersterschließung soll noch 2026 abgeschlossen werden.
Der Bau- und Umweltausschuss behandelte mehrere Bauanträge, darunter eine Aufstockung in der Hauptstraße für vier zusätzliche Wohnungen, drei Reihenhäuser in der Münchener Straße und die Umnutzung von Büros in zwei Wohnungen am Lenzenfleck. Damit zeigt sich weiterhin eine rege Wohn- und Umnutzungsentwicklung im Ort.
Ein Fachbeitrag berichtet über den Verkauf einer Light-Industrial-Immobilie in Ismaning, dem Munich-LEN. Das Objekt wurde 2023 fertiggestellt und ist vollständig vermietet; genannt wird Ismaning als etablierter Gewerbestandort im Münchner Norden.
Der Gemeinderat stimmte unter anderem einem Dachausbau mit vier Wohnungen in der Hohenadlstraße/Schäderhofstraße sowie dem Neubau eines Doppelhauses am Griesacker zu. Zudem wurden dazu notwendige Befreiungen und Voraussetzungen für Stellplätze und Ortsgestaltung behandelt.
Die AGROB Immobilien AG und HSE verlängern ihren Mietvertrag am AGROB Campus in Ismaning um zehn Jahre. Betroffen sind rund 24.000 Quadratmeter Fläche auf dem großen Campus-Areal. Das sichert die langfristige Nutzung des Standorts und unterstreicht die Bedeutung Ismanings als Büro- und Gewerbestandort.
Die Gemeinde Ismaning baut ihre Ladeinfrastruktur aus und errichtet zehn neue Ladesäulen. Drei davon sollen am AGROB-Medienpark entstehen, die übrigen im Zentrum. Das Vorhaben ist ein kommunales Infrastruktur- und Standortthema mit Investitionsbezug.
Das neue Technische Rathaus in Ismaning wurde als 14,5-Millionen-Euro-Projekt vorgestellt und soll im Sommer 2024 bezugsfertig werden. Das Projekt schafft langfristig mehr Raum für die Gemeindeverwaltung und ist ein zentrales Bauvorhaben im Ort.
Die Gemeinde plante den Neubau eines Technischen Rathauses auf einem Grundstück an der Erich-Zeitler-Straße. Der Vorentwurf wurde gebilligt, die Kosten wurden auf rund 10,8 Millionen Euro plus Risikoreserve geschätzt; der Beitrag beschreibt damit einen frühen, wichtigen Meilenstein des Projekts.
Wohn-/Geschäftshaus in Nürnberg gesucht. Ankauf zeitnah möglich, Finanzierung ist vorbereitet, Besichtigung kurzfristig realisierbar.
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Kapitalanlage gesucht: Hotel / Gastronomie in Konstanz mit nachvollziehbaren Mieteinnahmen. Sanierungsbedarf ist bei entsprechendem Preis kein Ausschlusskriterium.
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Wir mieten Penthouse in Ulm oder im nahen Umland. Mindestens 110 m², gerne mit Außenfläche.
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