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Persönlich von Gerhard Hahn · FREITAG® Immobilien GmbH
Über 30 Jahre Erfahrung als Immobilienspezialist
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Als Maklerbüro für Oberau begleiten wir Eigentümer, Erbengemeinschaften, Kapitalanleger und Vermieter in allen Phasen der Immobilienvermittlung — mit klaren Prozessen und nachvollziehbarer Beratung.
Persönliches GesprächPersönlich, diskret, mit über 15 Jahren Marktkenntnis – Ihr Immobilienmakler für Oberau.
Sie müssen nicht zu uns kommen: Für ein persönliches Beratungsgespräch oder eine Immobilienbewertung fährt Ihr Makler selbstverständlich zu Ihnen nach Oberau – diskret, unverbindlich und zu einem Termin, der zu Ihnen passt.
Marktdaten für Oberau im Überblick: Kaufpreise für Häuser und Wohnungen, Mieten und Bodenrichtwerte, jeweils mit mehrjähriger Historie. Grundlage sind öffentlich verfügbare Statistiken und Auswertungen der Gutachterausschüsse.
Aktueller Ø Kaufpreis pro m² für Häuser in Oberau: 5.250 €/m²
Die Hauspreise in Oberau sind über mehrere Jahre deutlich gestiegen — getragen von der Nähe zu München, hoher Nachfrage nach familiengeeignetem Wohneigentum und einem begrenzten Angebot. Nach starken Zuwächsen bis 2022 folgte 2023/2024 eine leichte Korrektur, bevor sich der Markt zuletzt wieder fester zeigte.
| Jahr | Ø Wert | Veränderung |
|---|---|---|
| 2016 | 3.650 €/m² | – |
| 2017 | 3.820 €/m² | +4,7 % |
| 2018 | 4.050 €/m² | +6 % |
| 2019 | 4.280 €/m² | +5,7 % |
| 2020 | 4.520 €/m² | +5,6 % |
| 2021 | 4.860 €/m² | +7,5 % |
| 2022 | 5.180 €/m² | +6,6 % |
| 2023 | 5.120 €/m² | -1,2 % |
| 2024 | 5.180 €/m² | +1,2 % |
| 2025 | 5.250 €/m² | +1,4 % |
Aktueller Ø Kaufpreis pro m² für Wohnungen in Oberau: 5.050 €/m²
Auch bei Eigentumswohnungen zeigt sich in Oberau eine langfristig positive Preisentwicklung. Besonders dynamisch verlief sie zwischen 2017 und 2022. Seit 2023 ist eine spürbare Beruhigung erkennbar — allerdings ohne deutliche Preisrückgänge. Das knappe Angebot stützt das Niveau bis heute.
| Jahr | Ø Wert | Veränderung |
|---|---|---|
| 2016 | 3.420 €/m² | – |
| 2017 | 3.580 €/m² | +4,7 % |
| 2018 | 3.760 €/m² | +5 % |
| 2019 | 3.980 €/m² | +5,9 % |
| 2020 | 4.180 €/m² | +5 % |
| 2021 | 4.430 €/m² | +6 % |
| 2022 | 4.760 €/m² | +7,4 % |
| 2023 | 4.720 €/m² | -0,8 % |
| 2024 | 4.890 €/m² | +3,6 % |
| 2025 | 5.050 €/m² | +3,3 % |
Aktuelle Ø Miete pro m² in Oberau: 13,80 €/m²
Die Mieten in Oberau sind in den letzten Jahren kontinuierlich gestiegen. Besonders zwischen 2018 und 2022 war die Entwicklung dynamisch. 2023/2024 setzte sich der Anstieg moderater fort — ein Zeichen für ein bereits hohes Mietniveau bei stabiler Nachfrage.
| Jahr | Ø Wert | Veränderung |
|---|---|---|
| 2016 | 9,40 €/m² | – |
| 2017 | 9,70 €/m² | +3,2 % |
| 2018 | 10,10 €/m² | +4,1 % |
| 2019 | 10,50 €/m² | +4 % |
| 2020 | 10,90 €/m² | +3,8 % |
| 2021 | 11,40 €/m² | +4,6 % |
| 2022 | 12,10 €/m² | +6,1 % |
| 2023 | 12,60 €/m² | +4,1 % |
| 2024 | 13,10 €/m² | +4 % |
| 2025 | 13,80 €/m² | +5,3 % |
Aktueller Ø Bodenrichtwert pro m² in Oberau: 1.050 €/m²
Der Bodenrichtwert in Oberau hat sich deutlich nach oben entwickelt — ein Spiegelbild der Lagequalität und Nähe zum Münchner Markt. Grundstücke sind knapp, die Nachfrage strukturell hoch. Nach kräftigen Anstiegen bis 2022 folgte eine kurze Konsolidierung, bevor sich die Werte stabilisierten.
| Jahr | Ø Wert | Veränderung |
|---|---|---|
| 2016 | 620 €/m² | – |
| 2017 | 660 €/m² | +6,5 % |
| 2018 | 710 €/m² | +7,6 % |
| 2019 | 770 €/m² | +8,5 % |
| 2020 | 830 €/m² | +7,8 % |
| 2021 | 900 €/m² | +8,4 % |
| 2022 | 980 €/m² | +8,9 % |
| 2023 | 1.000 €/m² | +2 % |
| 2024 | 1.030 €/m² | +3 % |
| 2025 | 1.050 €/m² | +1,9 % |
Der Immobilienmarkt in Oberau ist insgesamt als eher angebotsarm und nachfragestabil einzuordnen. Bei Häusern und Wohnungen überwiegt ein Marktumfeld, in dem gut gepflegte Objekte mit guter Lage und zeitgemäßer Ausstattung schnell auf Interesse stoßen. Für Käufer bedeutet das, dass Preisverhandlungen möglich sind, aber selten große Abschläge durchgesetzt werden können. Verkäufer profitieren weiterhin von der attraktiven Lage im oberbayerischen Voralpenraum und der Nähe zu touristisch geprägten sowie wirtschaftlich relevanten Nachbarstandorten. Der Trend zeigt nach den starken Anstiegen bis 2022 eine Phase der Beruhigung, ohne dass es zu einer spürbaren Marktschwäche gekommen wäre. Für Kapitalanleger bleibt Oberau interessant, weil die Mietnachfrage im Verhältnis zum begrenzten Angebot solide ist und die Leerstandsrisiken tendenziell niedrig ausfallen. Die grobe Mietrendite-Spanne liegt je nach Objektqualität, Mikrolage und Kaufpreisniveau bei etwa 2,4 % bis 3,4 % brutto . Besonders bei kleineren Wohnungen kann die Rendite etwas höher ausfallen, während Einfamilienhäuser meist stärker auf Werterhalt und Lagequalität ausgerichtet sind. Insgesamt sprechen die Immobilienpreise Oberau für einen Markt mit langfristig stabiler Perspektive, moderatem Preiswachstum und anhaltender Attraktivität für Eigennutzer wie Anleger.
Die Datenlage der vergangenen Jahre zeichnet für Oberau im bayerischen Markt mit seiner starken Münchner Verflechtung ein klares Bild der Preisbewegungen. Bei Einfamilien- und Reihenhäusern in Oberau bewegte sich der durchschnittliche Kaufpreis von 3.650 €/m² im Jahr 2016 auf aktuell 5.250 €/m² (2025) — ein Gesamtveränderung von +43,8 % über 9 Jahre, was einem durchschnittlichen Wertzuwachs von +4,1 % p.a. entspricht. Eigentumswohnungen in Oberau starteten 2016 bei rund 3.420 €/m² und liegen heute bei 5.050 €/m² (+47,7 % über 9 Jahre, Ø +4,4 % p.a.). Damit eignen sie sich häufig als Einstieg in den Eigentumserwerb oder als Kapitalanlage mit überschaubarem Ticketgröße. Die durchschnittliche Nettokaltmiete in Oberau entwickelte sich von 9,40 €/m² (2016) auf aktuell 13,80 €/m² — +46,8 % über 9 Jahre bzw. Ø +4,4 % p.a.. Für Vermieter sichert die kontinuierliche Mietsteigerung eine planbare Anpassung an Inflation und Bewirtschaftungskosten. Der Bodenrichtwert in Oberau stieg von 620 €/m² (2016) auf aktuell 1.050 €/m² (+69,4 % in 9 Jahren) — ein wesentlicher Indikator für die strukturelle Lagequalität und die Bauland-Nachfrage vor Ort. Auf Basis der aktuellen Werte ergibt sich für eine vermietete Eigentumswohnung in Oberau eine rechnerische Brutto-Mietrendite von rund 3,3 % — ohne Berücksichtigung von Leerstand, Instandhaltung und Kaufnebenkosten. Realistische Netto-Renditen liegen erfahrungsgemäß 0,8 bis 1,5 Prozentpunkte darunter. Bei rund 4.000 Einwohnern bildet Oberau ein vergleichsweise enges Marktsegment — was bedeutet: marktgerecht ausgepreiste, gut aufbereitete Objekte werden in der Regel zügig vermittelt, während überpreiste Angebote länger am Markt stehen und an Verhandlungsspielraum verlieren. Für Eigentümer in Oberau, die einen Verkauf oder eine Vermietung erwägen, ist eine individuelle, datenbasierte Wertermittlung der wichtigste erste Schritt — sie ersetzt Schätzungen aus Online-Rechnern, die Mikrolage, Energieeffizienz und Objektsubstanz nicht abbilden können. FREITAG® erstellt diese Bewertung kostenlos und unverbindlich.
Mietrendite-Spanne (grob): 2,4 – 3,4 % brutto.
Diese Marktdaten werden regelmäßig aktualisiert und mindestens alle 12 Monate auf Basis aktueller Statistiken und Gutachterausschuss-Daten überprüft.
Aktuelle Marktwerte in Oberau gegenüber dem Median aller Gemeinden in Bayern.
| Kennzahl | Oberau | Bayern (Median) | Differenz |
|---|---|---|---|
| Häuser Ø | 5.250 €/m² | 3.650 €/m² | +43,8 % |
| Wohnungen Ø | 5.050 €/m² | 3.850 €/m² | +31,2 % |
| Mieten Ø | 13,80 €/m² | 9,80 €/m² | +40,8 % |
Jährliche Durchschnittswerte für Kaufpreise (Häuser & Wohnungen) und Mieten in Oberau, jeweils inklusive der Veränderung gegenüber dem Vorjahr.
| Jahr | Häuser Ø/m² | YoY | Wohnungen Ø/m² | YoY | Miete Ø/m² | YoY |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2016 | 3.650 €/m² | – | 3.420 €/m² | – | 9,40 €/m² | – |
| 2017 | 3.820 €/m² | +4,7 % | 3.580 €/m² | +4,7 % | 9,70 €/m² | +3,2 % |
| 2018 | 4.050 €/m² | +6 % | 3.760 €/m² | +5 % | 10,10 €/m² | +4,1 % |
| 2019 | 4.280 €/m² | +5,7 % | 3.980 €/m² | +5,9 % | 10,50 €/m² | +4 % |
| 2020 | 4.520 €/m² | +5,6 % | 4.180 €/m² | +5 % | 10,90 €/m² | +3,8 % |
| 2021 | 4.860 €/m² | +7,5 % | 4.430 €/m² | +6 % | 11,40 €/m² | +4,6 % |
| 2022 | 5.180 €/m² | +6,6 % | 4.760 €/m² | +7,4 % | 12,10 €/m² | +6,1 % |
| 2023 | 5.120 €/m² | -1,2 % | 4.720 €/m² | -0,8 % | 12,60 €/m² | +4,1 % |
| 2024 | 5.180 €/m² | +1,2 % | 4.890 €/m² | +3,6 % | 13,10 €/m² | +4 % |
| 2025 | 5.250 €/m² | +1,4 % | 5.050 €/m² | +3,3 % | 13,80 €/m² | +5,3 % |
Quelle: Eigene Marktrecherche FREITAG® Immobilien auf Basis öffentlich verfügbarer Statistiken und Gutachterausschuss-Auswertungen.
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Der Ablauf ist diskret: Ansprache erfolgt off-market, ohne Inserat und ohne Schild am Objekt. Mitarbeiter, Kunden und Wettbewerber in Oberau erfahren nichts, solange Sie es nicht wünschen.
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Hinweis: Diese Liste basiert auf einer KI-gestützten Recherche (ChatGPT) öffentlich verfügbarer Quellen und stellt keine offizielle Bewertung oder Empfehlung dar. Reihenfolge ohne wertende Hierarchie.
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