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Persönlich von Gerhard Hahn · FREITAG® Immobilien GmbH
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Die folgenden Zahlen zeigen, wie sich Kaufpreise, Mieten und Bodenrichtwerte in Oberhausen entwickelt haben. Sie sind Durchschnittswerte über den gesamten Ort — Lage, Baujahr und Zustand einer konkreten Immobilie können deutlich davon abweichen.
Aktueller Ø Kaufpreis pro m² für Häuser in Oberhausen: 2.950 €/m²
Die Hauspreise in Oberhausen sind über mehrere Jahre deutlich gestiegen — getragen von der Nähe zu München, hoher Nachfrage nach familiengeeignetem Wohneigentum und einem begrenzten Angebot. Nach starken Zuwächsen bis 2022 folgte 2023/2024 eine leichte Korrektur, bevor sich der Markt zuletzt wieder fester zeigte.
| Jahr | Ø Wert | Veränderung |
|---|---|---|
| 2015 | 1.850 €/m² | – |
| 2016 | 1.930 €/m² | +4,3 % |
| 2017 | 2.030 €/m² | +5,2 % |
| 2018 | 2.150 €/m² | +5,9 % |
| 2019 | 2.280 €/m² | +6 % |
| 2020 | 2.430 €/m² | +6,6 % |
| 2021 | 2.620 €/m² | +7,8 % |
| 2022 | 2.880 €/m² | +9,9 % |
| 2023 | 2.970 €/m² | +3,1 % |
| 2024 | 2.950 €/m² | -0,7 % |
Aktueller Ø Kaufpreis pro m² für Wohnungen in Oberhausen: 2.350 €/m²
Auch bei Eigentumswohnungen zeigt sich in Oberhausen eine langfristig positive Preisentwicklung. Besonders dynamisch verlief sie zwischen 2017 und 2022. Seit 2023 ist eine spürbare Beruhigung erkennbar — allerdings ohne deutliche Preisrückgänge. Das knappe Angebot stützt das Niveau bis heute.
| Jahr | Ø Wert | Veränderung |
|---|---|---|
| 2015 | 1.250 €/m² | – |
| 2016 | 1.310 €/m² | +4,8 % |
| 2017 | 1.380 €/m² | +5,3 % |
| 2018 | 1.470 €/m² | +6,5 % |
| 2019 | 1.570 €/m² | +6,8 % |
| 2020 | 1.690 €/m² | +7,6 % |
| 2021 | 1.840 €/m² | +8,9 % |
| 2022 | 2.080 €/m² | +13 % |
| 2023 | 2.360 €/m² | +13,5 % |
| 2024 | 2.350 €/m² | -0,4 % |
Aktuelle Ø Miete pro m² in Oberhausen: 7,80 €/m²
Die Mieten in Oberhausen sind in den letzten Jahren kontinuierlich gestiegen. Besonders zwischen 2018 und 2022 war die Entwicklung dynamisch. 2023/2024 setzte sich der Anstieg moderater fort — ein Zeichen für ein bereits hohes Mietniveau bei stabiler Nachfrage.
| Jahr | Ø Wert | Veränderung |
|---|---|---|
| 2015 | 5,70 €/m² | – |
| 2016 | 5,85 €/m² | +2,6 % |
| 2017 | 6,00 €/m² | +2,6 % |
| 2018 | 6,15 €/m² | +2,5 % |
| 2019 | 6,35 €/m² | +3,3 % |
| 2020 | 6,55 €/m² | +3,1 % |
| 2021 | 6,80 €/m² | +3,8 % |
| 2022 | 7,10 €/m² | +4,4 % |
| 2023 | 7,45 €/m² | +4,9 % |
| 2024 | 7,80 €/m² | +4,7 % |
Aktueller Ø Bodenrichtwert pro m² in Oberhausen: 360 €/m²
Der Bodenrichtwert in Oberhausen hat sich deutlich nach oben entwickelt — ein Spiegelbild der Lagequalität und Nähe zum Münchner Markt. Grundstücke sind knapp, die Nachfrage strukturell hoch. Nach kräftigen Anstiegen bis 2022 folgte eine kurze Konsolidierung, bevor sich die Werte stabilisierten.
| Jahr | Ø Wert | Veränderung |
|---|---|---|
| 2015 | 180 €/m² | – |
| 2016 | 190 €/m² | +5,6 % |
| 2017 | 205 €/m² | +7,9 % |
| 2018 | 225 €/m² | +9,8 % |
| 2019 | 245 €/m² | +8,9 % |
| 2020 | 270 €/m² | +10,2 % |
| 2021 | 300 €/m² | +11,1 % |
| 2022 | 335 €/m² | +11,7 % |
| 2023 | 355 €/m² | +6 % |
| 2024 | 360 €/m² | +1,4 % |
Der Immobilienmarkt in Oberhausen ist insgesamt als eher ausgewogen mit leichter Tendenz zugunsten der Käufer zu bewerten, wobei die Lage und der Objektzustand den Ausschlag geben. In guten Wohnlagen und bei modernisierten Beständen bleibt die Nachfrage stabil, während einfachere Objekte mit Sanierungsbedarf längere Vermarktungszeiten haben können. Für Verkäufer ist das Preisniveau nach den starken Anstiegen der Vorjahre zwar weiterhin attraktiv, doch die Verhandlungsspielräume der Käufer sind größer geworden als in der Hochphase des Marktes. Für Kapitalanleger bleibt Oberhausen interessant, weil die Einstiegspreise im Vergleich zu vielen Nachbarstädten moderat sind und sich damit bei solider Vermietung noch akzeptable Renditen erzielen lassen. Die grobe Mietrendite-Spanne liegt je nach Lage, Baujahr und Zustand häufig zwischen etwa 4,5 % und 6,5 %, bei sehr günstigen Beständen auch darüber, allerdings meist mit höherem Instandhaltungsrisiko. Insgesamt sprechen die Kombination aus regionaler Lage, guter Erreichbarkeit und relativ niedrigen Einstiegshürden weiterhin für den Standort, auch wenn die Dynamik bei Kaufpreisen und Bodenrichtwerten zuletzt abgeflacht ist.
Wer den Markt in Oberhausen im bayerischen Markt mit seiner starken Münchner Verflechtung fundiert einordnen will, sollte einen Blick auf die mehrjährige Preisentwicklung werfen. Bei Einfamilien- und Reihenhäusern in Oberhausen bewegte sich der durchschnittliche Kaufpreis von 1.850 €/m² im Jahr 2015 auf aktuell 2.950 €/m² (2024) — ein Gesamtveränderung von +59,5 % über 9 Jahre, was einem durchschnittlichen Wertzuwachs von +5,3 % p.a. entspricht. Der bisherige Höchststand wurde 2023 mit 2.970 €/m² erreicht; seitdem hat sich der Markt um -0,7 % korrigiert — ein in vielen deutschen Mittelstandsmärkten typisches Muster nach der Zinswende. Eigentumswohnungen in Oberhausen starteten 2015 bei rund 1.250 €/m² und liegen heute bei 2.350 €/m² (+88,0 % über 9 Jahre, Ø +7,3 % p.a.). Damit eignen sie sich häufig als Einstieg in den Eigentumserwerb oder als Kapitalanlage mit überschaubarem Ticketgröße. Die durchschnittliche Nettokaltmiete in Oberhausen entwickelte sich von 5,70 €/m² (2015) auf aktuell 7,80 €/m² — +36,8 % über 9 Jahre bzw. Ø +3,5 % p.a.. Für Vermieter sichert die kontinuierliche Mietsteigerung eine planbare Anpassung an Inflation und Bewirtschaftungskosten. Der Bodenrichtwert in Oberhausen stieg von 180 €/m² (2015) auf aktuell 360 €/m² (+100,0 % in 9 Jahren) — ein wesentlicher Indikator für die strukturelle Lagequalität und die Bauland-Nachfrage vor Ort. Auf Basis der aktuellen Werte ergibt sich für eine vermietete Eigentumswohnung in Oberhausen eine rechnerische Brutto-Mietrendite von rund 4,0 % — ohne Berücksichtigung von Leerstand, Instandhaltung und Kaufnebenkosten. Realistische Netto-Renditen liegen erfahrungsgemäß 0,8 bis 1,5 Prozentpunkte darunter. Bei rund 210.000 Einwohnern bildet Oberhausen ein begrenztes, aber kontinuierliches Transaktionsvolumen — was bedeutet: marktgerecht ausgepreiste, gut aufbereitete Objekte werden in der Regel zügig vermittelt, während überpreiste Angebote länger am Markt stehen und an Verhandlungsspielraum verlieren. Für Eigentümer in Oberhausen, die einen Verkauf oder eine Vermietung erwägen, ist eine individuelle, datenbasierte Wertermittlung der wichtigste erste Schritt — sie ersetzt Schätzungen aus Online-Rechnern, die Mikrolage, Energieeffizienz und Objektsubstanz nicht abbilden können. FREITAG® erstellt diese Bewertung kostenlos und unverbindlich.
Mietrendite-Spanne (grob): 3 – 5 % brutto.
Diese Marktdaten werden regelmäßig aktualisiert und mindestens alle 12 Monate auf Basis aktueller Statistiken und Gutachterausschuss-Daten überprüft.
Aktuelle Marktwerte in Oberhausen gegenüber dem Median aller Gemeinden in Bayern.
| Kennzahl | Oberhausen | Bayern (Median) | Differenz |
|---|---|---|---|
| Häuser Ø | 2.950 €/m² | 3.650 €/m² | -19,2 % |
| Wohnungen Ø | 2.350 €/m² | 3.850 €/m² | -39 % |
| Mieten Ø | 7,80 €/m² | 9,80 €/m² | -20,4 % |
Jährliche Durchschnittswerte für Kaufpreise (Häuser & Wohnungen) und Mieten in Oberhausen, jeweils inklusive der Veränderung gegenüber dem Vorjahr.
| Jahr | Häuser Ø/m² | YoY | Wohnungen Ø/m² | YoY | Miete Ø/m² | YoY |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2015 | 1.850 €/m² | – | 1.250 €/m² | – | 5,70 €/m² | – |
| 2016 | 1.930 €/m² | +4,3 % | 1.310 €/m² | +4,8 % | 5,85 €/m² | +2,6 % |
| 2017 | 2.030 €/m² | +5,2 % | 1.380 €/m² | +5,3 % | 6,00 €/m² | +2,6 % |
| 2018 | 2.150 €/m² | +5,9 % | 1.470 €/m² | +6,5 % | 6,15 €/m² | +2,5 % |
| 2019 | 2.280 €/m² | +6 % | 1.570 €/m² | +6,8 % | 6,35 €/m² | +3,3 % |
| 2020 | 2.430 €/m² | +6,6 % | 1.690 €/m² | +7,6 % | 6,55 €/m² | +3,1 % |
| 2021 | 2.620 €/m² | +7,8 % | 1.840 €/m² | +8,9 % | 6,80 €/m² | +3,8 % |
| 2022 | 2.880 €/m² | +9,9 % | 2.080 €/m² | +13 % | 7,10 €/m² | +4,4 % |
| 2023 | 2.970 €/m² | +3,1 % | 2.360 €/m² | +13,5 % | 7,45 €/m² | +4,9 % |
| 2024 | 2.950 €/m² | -0,7 % | 2.350 €/m² | -0,4 % | 7,80 €/m² | +4,7 % |
Quelle: Eigene Marktrecherche FREITAG® Immobilien auf Basis öffentlich verfügbarer Statistiken und Gutachterausschuss-Auswertungen.
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Die Stadt Oberhausen teilte mit, dass für 2026 vorerst keine Grundsteuer festgesetzt wurde und die Festsetzung später nachgeholt werden soll. Anlass sind Urteile des Verwaltungsgerichts Gelsenkirchen.
Die Stadt Oberhausen stellte sich auf der Immobilienmesse EXPO REAL in München als Standort für Investoren und Projektentwickler vor. Im Mittelpunkt standen innovative Stadt- und Gewerbeentwicklung sowie die Vermarktung Oberhausens als Wirtschafts- und Immobilienstandort.
Der Beitrag berichtet über neue Wohnprojekte auf dem ehemaligen Stahlwerksgelände in Oberhausen. Genannt wird die Entwicklung von Wohnraum auf dem Areal und das Ziel, bis 2030 etwa 5.000 neue Wohnungen zu schaffen.
Die städtische Seite zur Grundsteuer nennt die in Oberhausen geltenden Hebesätze und verweist auf den 2024 beschlossenen Hebesatz für 2025. Das ist relevant für Standort- und Immobilienkosten in der Gemeinde.
Auf dem Zeuna-Stärker-Areal in Oberhausen sollen rund 160 Wohnungen entstehen, ergänzt um eine Kindertageseinrichtung. Der Bericht nennt außerdem insgesamt etwa 650 Wohnungen für das neue Areal und verweist auf das laufende Bebauungsplanverfahren.
SEGRO begann mit der dritten und finalen Bauphase des SEGRO Logistics Park Oberhausen. Der Beitrag kündigt eine Erweiterung des Gewerbe- und Logistikstandorts um knapp 52.000 Quadratmeter an.
Die Stadt Oberhausen stellte neue Pläne für das ehemalige Stahlwerksgelände vor. Genannt wird ein Wohnbaupotenzial von 1.000 bis 1.600 Wohneinheiten mit mehreren tausend möglichen Bewohnern.
Die OWT beschreibt die Realisierung neuer Firmengebäude im Bereich Sterkarder Venn und nennt das Oberhausener Bau- und Planungsunternehmen Plassmeier als beteiligten Akteur. Der Beitrag passt thematisch zu Gewerbe- und Standortentwicklung in Oberhausen.
