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Persönlich von Gerhard Hahn · FREITAG® Immobilien GmbH
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Die folgenden Zahlen zeigen, wie sich Kaufpreise, Mieten und Bodenrichtwerte in Obernbreit entwickelt haben. Sie sind Durchschnittswerte über den gesamten Ort — Lage, Baujahr und Zustand einer konkreten Immobilie können deutlich davon abweichen.
Aktueller Ø Kaufpreis pro m² für Häuser in Obernbreit: 2.980 €/m²
Die Hauspreise in Obernbreit sind über mehrere Jahre deutlich gestiegen — getragen von der Nähe zu München, hoher Nachfrage nach familiengeeignetem Wohneigentum und einem begrenzten Angebot. Nach starken Zuwächsen bis 2022 folgte 2023/2024 eine leichte Korrektur, bevor sich der Markt zuletzt wieder fester zeigte.
| Jahr | Ø Wert | Veränderung |
|---|---|---|
| 2016 | 1.980 €/m² | – |
| 2017 | 2.090 €/m² | +5,6 % |
| 2018 | 2.220 €/m² | +6,2 % |
| 2019 | 2.360 €/m² | +6,3 % |
| 2020 | 2.520 €/m² | +6,8 % |
| 2021 | 2.690 €/m² | +6,7 % |
| 2022 | 2.860 €/m² | +6,3 % |
| 2023 | 2.940 €/m² | +2,8 % |
| 2024 | 2.970 €/m² | +1 % |
| 2025 | 2.980 €/m² | +0,3 % |
Aktueller Ø Kaufpreis pro m² für Wohnungen in Obernbreit: 3.420 €/m²
Auch bei Eigentumswohnungen zeigt sich in Obernbreit eine langfristig positive Preisentwicklung. Besonders dynamisch verlief sie zwischen 2017 und 2022. Seit 2023 ist eine spürbare Beruhigung erkennbar — allerdings ohne deutliche Preisrückgänge. Das knappe Angebot stützt das Niveau bis heute.
| Jahr | Ø Wert | Veränderung |
|---|---|---|
| 2016 | 2.120 €/m² | – |
| 2017 | 2.250 €/m² | +6,1 % |
| 2018 | 2.390 €/m² | +6,2 % |
| 2019 | 2.540 €/m² | +6,3 % |
| 2020 | 2.720 €/m² | +7,1 % |
| 2021 | 2.910 €/m² | +7 % |
| 2022 | 3.080 €/m² | +5,8 % |
| 2023 | 3.240 €/m² | +5,2 % |
| 2024 | 3.350 €/m² | +3,4 % |
| 2025 | 3.420 €/m² | +2,1 % |
Aktuelle Ø Miete pro m² in Obernbreit: 8,90 €/m²
Die Mieten in Obernbreit sind in den letzten Jahren kontinuierlich gestiegen. Besonders zwischen 2018 und 2022 war die Entwicklung dynamisch. 2023/2024 setzte sich der Anstieg moderater fort — ein Zeichen für ein bereits hohes Mietniveau bei stabiler Nachfrage.
| Jahr | Ø Wert | Veränderung |
|---|---|---|
| 2016 | 6,20 €/m² | – |
| 2017 | 6,40 €/m² | +3,2 % |
| 2018 | 6,65 €/m² | +3,9 % |
| 2019 | 6,90 €/m² | +3,8 % |
| 2020 | 7,15 €/m² | +3,6 % |
| 2021 | 7,45 €/m² | +4,2 % |
| 2022 | 7,75 €/m² | +4 % |
| 2023 | 8,10 €/m² | +4,5 % |
| 2024 | 8,45 €/m² | +4,3 % |
| 2025 | 8,90 €/m² | +5,3 % |
Aktueller Ø Bodenrichtwert pro m² in Obernbreit: 210 €/m²
Der Bodenrichtwert in Obernbreit hat sich deutlich nach oben entwickelt — ein Spiegelbild der Lagequalität und Nähe zum Münchner Markt. Grundstücke sind knapp, die Nachfrage strukturell hoch. Nach kräftigen Anstiegen bis 2022 folgte eine kurze Konsolidierung, bevor sich die Werte stabilisierten.
| Jahr | Ø Wert | Veränderung |
|---|---|---|
| 2016 | 95 €/m² | – |
| 2017 | 102 €/m² | +7,4 % |
| 2018 | 112 €/m² | +9,8 % |
| 2019 | 123 €/m² | +9,8 % |
| 2020 | 136 €/m² | +10,6 % |
| 2021 | 151 €/m² | +11 % |
| 2022 | 168 €/m² | +11,3 % |
| 2023 | 186 €/m² | +10,7 % |
| 2024 | 201 €/m² | +8,1 % |
| 2025 | 210 €/m² | +4,5 % |
Der Immobilienmarkt in Obernbreit ist insgesamt als eher kleiner, aber stabiler Teilmarkt einzustufen. Auf der Käuferseite dominiert die Eigennutzung, insbesondere bei Einfamilienhäusern und gut geschnittenen Bestandswohnungen. Gleichzeitig ist das Angebot begrenzt, was in Verbindung mit der Lage im Einzugsbereich von Kitzingen und Würzburg für eine solide Grundnachfrage sorgt. Der Markt ist damit weder ein ausgeprägter Käufermarkt noch ein klarer Verkäufermarkt, sondern bewegt sich in vielen Segmenten in einem ausgeglichenen bis leicht anbieterfreundlichen Bereich. Preisrückgänge wie in größeren Metropolen waren hier bislang nur abgeschwächt zu beobachten; vielmehr hat sich das Niveau nach den Anstiegen der Vorjahre zuletzt stabilisiert. Für Kapitalanleger bleibt Obernbreit vor allem dann interessant, wenn Objekte zu marktgerechten Einstiegspreisen verfügbar sind und der energetische Zustand stimmt. Die grobe Mietrendite-Spanne liegt bei etwa 3,2 % bis 4,6 % brutto , abhängig von Kaufpreis, Modernisierungsgrad und Vermietbarkeit. Höhere Renditen sind eher bei kleineren Einheiten oder sanierungsbedürftigen Objekten möglich, während neuwertige Immobilien meist mit niedrigeren Anfangsrenditen einhergehen. Insgesamt sprechen die Immobilienpreise Obernbreit für einen vorsichtigen, langfristig orientierten Markt mit moderatem Wertsteigerungspotenzial und solider Vermietbarkeit.
Ein genauerer Blick auf die letzten Jahre zeigt, wie sich der Immobilienmarkt Obernbreit im bayerischen Markt mit seiner starken Münchner Verflechtung konkret entwickelt hat. Bei Einfamilien- und Reihenhäusern in Obernbreit bewegte sich der durchschnittliche Kaufpreis von 1.980 €/m² im Jahr 2016 auf aktuell 2.980 €/m² (2025) — ein Gesamtveränderung von +50,5 % über 9 Jahre, was einem durchschnittlichen Wertzuwachs von +4,6 % p.a. entspricht. Eigentumswohnungen in Obernbreit starteten 2016 bei rund 2.120 €/m² und liegen heute bei 3.420 €/m² (+61,3 % über 9 Jahre, Ø +5,5 % p.a.). Damit eignen sie sich häufig als Einstieg in den Eigentumserwerb oder als Kapitalanlage mit überschaubarem Ticketgröße. Die durchschnittliche Nettokaltmiete in Obernbreit entwickelte sich von 6,20 €/m² (2016) auf aktuell 8,90 €/m² — +43,5 % über 9 Jahre bzw. Ø +4,1 % p.a.. Für Vermieter sichert die kontinuierliche Mietsteigerung eine planbare Anpassung an Inflation und Bewirtschaftungskosten. Der Bodenrichtwert in Obernbreit stieg von 95 €/m² (2016) auf aktuell 210 €/m² (+121,1 % in 9 Jahren) — ein wesentlicher Indikator für die strukturelle Lagequalität und die Bauland-Nachfrage vor Ort. Auf Basis der aktuellen Werte ergibt sich für eine vermietete Eigentumswohnung in Obernbreit eine rechnerische Brutto-Mietrendite von rund 3,1 % — ohne Berücksichtigung von Leerstand, Instandhaltung und Kaufnebenkosten. Realistische Netto-Renditen liegen erfahrungsgemäß 0,8 bis 1,5 Prozentpunkte darunter. Bei rund 1.800 Einwohnern bildet Obernbreit ein begrenztes, aber kontinuierliches Transaktionsvolumen — was bedeutet: marktgerecht ausgepreiste, gut aufbereitete Objekte werden in der Regel zügig vermittelt, während überpreiste Angebote länger am Markt stehen und an Verhandlungsspielraum verlieren. Für Eigentümer in Obernbreit, die einen Verkauf oder eine Vermietung erwägen, ist eine individuelle, datenbasierte Wertermittlung der wichtigste erste Schritt — sie ersetzt Schätzungen aus Online-Rechnern, die Mikrolage, Energieeffizienz und Objektsubstanz nicht abbilden können. FREITAG® erstellt diese Bewertung kostenlos und unverbindlich.
Mietrendite-Spanne (grob): 3,2 – 4,6 % brutto.
Diese Marktdaten werden regelmäßig aktualisiert und mindestens alle 12 Monate auf Basis aktueller Statistiken und Gutachterausschuss-Daten überprüft.
Aktuelle Marktwerte in Obernbreit gegenüber dem Median aller Gemeinden in Bayern.
| Kennzahl | Obernbreit | Bayern (Median) | Differenz |
|---|---|---|---|
| Häuser Ø | 2.980 €/m² | 3.650 €/m² | -18,4 % |
| Wohnungen Ø | 3.420 €/m² | 3.850 €/m² | -11,2 % |
| Mieten Ø | 8,90 €/m² | 9,80 €/m² | -9,2 % |
Jährliche Durchschnittswerte für Kaufpreise (Häuser & Wohnungen) und Mieten in Obernbreit, jeweils inklusive der Veränderung gegenüber dem Vorjahr.
| Jahr | Häuser Ø/m² | YoY | Wohnungen Ø/m² | YoY | Miete Ø/m² | YoY |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2016 | 1.980 €/m² | – | 2.120 €/m² | – | 6,20 €/m² | – |
| 2017 | 2.090 €/m² | +5,6 % | 2.250 €/m² | +6,1 % | 6,40 €/m² | +3,2 % |
| 2018 | 2.220 €/m² | +6,2 % | 2.390 €/m² | +6,2 % | 6,65 €/m² | +3,9 % |
| 2019 | 2.360 €/m² | +6,3 % | 2.540 €/m² | +6,3 % | 6,90 €/m² | +3,8 % |
| 2020 | 2.520 €/m² | +6,8 % | 2.720 €/m² | +7,1 % | 7,15 €/m² | +3,6 % |
| 2021 | 2.690 €/m² | +6,7 % | 2.910 €/m² | +7 % | 7,45 €/m² | +4,2 % |
| 2022 | 2.860 €/m² | +6,3 % | 3.080 €/m² | +5,8 % | 7,75 €/m² | +4 % |
| 2023 | 2.940 €/m² | +2,8 % | 3.240 €/m² | +5,2 % | 8,10 €/m² | +4,5 % |
| 2024 | 2.970 €/m² | +1 % | 3.350 €/m² | +3,4 % | 8,45 €/m² | +4,3 % |
| 2025 | 2.980 €/m² | +0,3 % | 3.420 €/m² | +2,1 % | 8,90 €/m² | +5,3 % |
Quelle: Eigene Marktrecherche FREITAG® Immobilien auf Basis öffentlich verfügbarer Statistiken und Gutachterausschuss-Auswertungen.
Häufige Fragen zu Kauf, Verkauf, Finanzierung und Wohnen in Obernbreit — kompakt beantwortet.
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Entscheidend ist die Absicherung: Das Wohnrecht wird an erster Rangstelle im Grundbuch eingetragen, bevor der Käufer als Eigentümer eingetragen wird. Wir rechnen für Ihre Immobilie in Obernbreit durch, wie stark der Nießbrauchwert den Kaufpreis mindert — und ob sich das gegenüber einem klassischen Verkauf rechnet.
Wir arbeiten dabei ergebnisoffen. Wenn ein normaler Verkauf mit anschließendem Umzug für Sie wirtschaftlich besser ist, sagen wir Ihnen das — statt ein Verrentungsmodell zu verkaufen, das nicht passt.
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Bilanziell verändert sich einiges — die Immobilie verlässt das Anlagevermögen, aus Abschreibung wird Mietaufwand. Ob das für Ihr Unternehmen vorteilhaft ist, hängt an Rechtsform, Finanzierungsstruktur und steuerlicher Ausgangslage; deshalb rechnen wir das gemeinsam mit Ihrem Steuerberater durch, bevor irgendetwas unterschrieben wird.
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Geschäftsführer der FREITAG® Beteiligungsgesellschaft mbH
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