Über 15 Jahre Erfahrung in München, Bayern & im Umland. Beauftragen Sie die besten Makler für Ihre Immobilie in Obersulm.
Ein Immobilienverkauf ist eine weitreichende Entscheidung. Als erfahrene Makler begleiten wir Eigentümer in Obersulm mit klarer Struktur, fundierter Marktkenntnis und einer auf das jeweilige Objekt abgestimmten Vermarktungsstrategie. Ob Hausverkauf, Wohnungsverkauf, Grundstücksverkauf oder Vermietung — wir stehen für saubere Abläufe und eine zielgerichtete Vermittlung Ihrer Immobilie.
Statt täglich Portale zu durchsuchen, drehen wir den Ablauf um: Sie hinterlegen Ihr Profil für Obersulm, wir gleichen jeden Neuzugang automatisch damit ab und melden uns aktiv bei Ihnen. Keine Gebühren für Suchende, keine automatisierten Massenmails, keine Weitergabe Ihrer Daten an Dritte.
Persönlich von Gerhard Hahn · FREITAG® Immobilien GmbH
Über 30 Jahre Erfahrung als Immobilienspezialist
Wir vermarkten Ihre Immobilie in Obersulm grundsätzlich zunächst off-market — ohne Schild, ohne Online-Inserat, ohne öffentliches Exposé. Erst wenn der diskrete Weg ausgeschöpft ist und Sie es ausdrücklich wünschen, gehen wir in die Breitenvermarktung. So bleibt Ihre Privatsphäre gewahrt — gegenüber Nachbarn, Mietern, Mitarbeitern und dem Finanzamt.
»Kompetent und vertrauenswürdig, rundherum perfekt«
»Herr Freitag hat mein Unternehmen mudis erfolgreich verkauft und mich mit dem Verkaufspreis völlig überrascht. Ich bin immer noch total begeistert!«
»FREITAG® Immobilien haben uns bei einer finanziell sehr dringlichen Angelegenheit schnell und professionell geholfen. Nochmals vielen Dank dafür!«
Wer einen erfahrenen Immobilienmakler in Obersulm sucht, erwartet mehr als nur die Veröffentlichung eines Inserats. Entscheidend sind eine realistische Wertermittlung, eine passende Vermarktungsstrategie, hochwertige Unterlagen, professionelle Kommunikation mit Interessenten und eine sichere Vertragsabwicklung. Genau hier setzen wir an.
Als Maklerbüro für Obersulm begleiten wir Eigentümer, Erbengemeinschaften, Kapitalanleger und Vermieter in allen Phasen der Immobilienvermittlung — mit klaren Prozessen und nachvollziehbarer Beratung.
Persönliches GesprächPersönlich, diskret, mit über 15 Jahren Marktkenntnis – Ihr Immobilienmakler für Obersulm.
Sie müssen nicht zu uns kommen: Für ein persönliches Beratungsgespräch oder eine Immobilienbewertung fährt Ihr Makler selbstverständlich zu Ihnen nach Obersulm – diskret, unverbindlich und zu einem Termin, der zu Ihnen passt.
Nachfolgend finden Sie eine übersichtliche Aufbereitung aktueller Kaufpreise, Mieten und Bodenrichtwerte in Obersulm. Die Daten basieren auf öffentlich verfügbaren Statistiken und Gutachterausschuss-Auswertungen — als Entscheidungsgrundlage für Eigentümer, Käufer und Kapitalanleger.
Aktueller Ø Kaufpreis pro m² für Häuser in Obersulm: 3.720 €/m²
Die Hauspreise in Obersulm sind über mehrere Jahre deutlich gestiegen — getragen von der Nähe zu München, hoher Nachfrage nach familiengeeignetem Wohneigentum und einem begrenzten Angebot. Nach starken Zuwächsen bis 2022 folgte 2023/2024 eine leichte Korrektur, bevor sich der Markt zuletzt wieder fester zeigte.
| Jahr | Ø Wert | Veränderung |
|---|---|---|
| 2015 | 2.250 €/m² | – |
| 2016 | 2.380 €/m² | +5,8 % |
| 2017 | 2.540 €/m² | +6,7 % |
| 2018 | 2.720 €/m² | +7,1 % |
| 2019 | 2.910 €/m² | +7 % |
| 2020 | 3.120 €/m² | +7,2 % |
| 2021 | 3.360 €/m² | +7,7 % |
| 2022 | 3.680 €/m² | +9,5 % |
| 2023 | 3.760 €/m² | +2,2 % |
| 2024 | 3.720 €/m² | -1,1 % |
Aktueller Ø Kaufpreis pro m² für Wohnungen in Obersulm: 3.980 €/m²
Auch bei Eigentumswohnungen zeigt sich in Obersulm eine langfristig positive Preisentwicklung. Besonders dynamisch verlief sie zwischen 2017 und 2022. Seit 2023 ist eine spürbare Beruhigung erkennbar — allerdings ohne deutliche Preisrückgänge. Das knappe Angebot stützt das Niveau bis heute.
| Jahr | Ø Wert | Veränderung |
|---|---|---|
| 2015 | 2.420 €/m² | – |
| 2016 | 2.560 €/m² | +5,8 % |
| 2017 | 2.730 €/m² | +6,6 % |
| 2018 | 2.930 €/m² | +7,3 % |
| 2019 | 3.150 €/m² | +7,5 % |
| 2020 | 3.380 €/m² | +7,3 % |
| 2021 | 3.620 €/m² | +7,1 % |
| 2022 | 3.930 €/m² | +8,6 % |
| 2023 | 4.020 €/m² | +2,3 % |
| 2024 | 3.980 €/m² | -1 % |
Aktuelle Ø Miete pro m² in Obersulm: 10,90 €/m²
Die Mieten in Obersulm sind in den letzten Jahren kontinuierlich gestiegen. Besonders zwischen 2018 und 2022 war die Entwicklung dynamisch. 2023/2024 setzte sich der Anstieg moderater fort — ein Zeichen für ein bereits hohes Mietniveau bei stabiler Nachfrage.
| Jahr | Ø Wert | Veränderung |
|---|---|---|
| 2015 | 7,80 €/m² | – |
| 2016 | 8,00 €/m² | +2,6 % |
| 2017 | 8,25 €/m² | +3,1 % |
| 2018 | 8,55 €/m² | +3,6 % |
| 2019 | 8,85 €/m² | +3,5 % |
| 2020 | 9,15 €/m² | +3,4 % |
| 2021 | 9,55 €/m² | +4,4 % |
| 2022 | 10,00 €/m² | +4,7 % |
| 2023 | 10,45 €/m² | +4,5 % |
| 2024 | 10,90 €/m² | +4,3 % |
Aktueller Ø Bodenrichtwert pro m² in Obersulm: 430 €/m²
Der Bodenrichtwert in Obersulm hat sich deutlich nach oben entwickelt — ein Spiegelbild der Lagequalität und Nähe zum Münchner Markt. Grundstücke sind knapp, die Nachfrage strukturell hoch. Nach kräftigen Anstiegen bis 2022 folgte eine kurze Konsolidierung, bevor sich die Werte stabilisierten.
| Jahr | Ø Wert | Veränderung |
|---|---|---|
| 2015 | 220 €/m² | – |
| 2016 | 235 €/m² | +6,8 % |
| 2017 | 255 €/m² | +8,5 % |
| 2018 | 280 €/m² | +9,8 % |
| 2019 | 305 €/m² | +8,9 % |
| 2020 | 335 €/m² | +9,8 % |
| 2021 | 370 €/m² | +10,4 % |
| 2022 | 410 €/m² | +10,8 % |
| 2023 | 425 €/m² | +3,7 % |
| 2024 | 430 €/m² | +1,2 % |
Der Immobilienmarkt in Obersulm ist insgesamt als stabiler, eher eigennutzergetriebener Markt einzuordnen. Auf der Käuferseite dominieren Familien, Pendler und lokale Haushalte, die ein Haus kaufen Obersulm oder eine Wohnung kaufen Obersulm möchten und dabei die gute Lage im Raum Heilbronn sowie die wohnfreundliche Umgebung schätzen. Auf der Verkäuferseite ist das Angebot begrenzt, insbesondere bei gut geschnittenen Einfamilienhäusern und modernisierten Wohnungen. Dadurch bleibt der Markt trotz der Zinswende relativ robust, auch wenn die Dynamik gegenüber den Jahren 2020 bis 2022 nachgelassen hat. Für Kapitalanleger ist Obersulm interessant, weil die Mietpreise Obersulm solide steigen und Leerstandsrisiken in guten Lagen überschaubar bleiben. Gleichzeitig sind die Einstiegspreise im Vergleich zu den Kernstädten der Region noch moderater, was die Renditeperspektive verbessert. Die grobe Mietrendite-Spanne liegt je nach Objektzustand, Mikrolage und Kaufpreisniveau meist bei etwa 3,0 % bis 4,2 % brutto . Insgesamt spricht vieles für einen ausgeglichenen Markt mit leichtem Vorteil für gut positionierte Verkäufer bei hochwertigen Bestandsobjekten, während Käufer vor allem bei sanierungsbedürftigen Immobilien Verhandlungsspielraum finden.
Wer den Markt in Obersulm im baden-württembergischen Markt mit Nähe zu Stuttgart und Bodenseeraum fundiert einordnen will, sollte einen Blick auf die mehrjährige Preisentwicklung werfen. Bei Einfamilien- und Reihenhäusern in Obersulm bewegte sich der durchschnittliche Kaufpreis von 2.250 €/m² im Jahr 2015 auf aktuell 3.720 €/m² (2024) — ein Gesamtveränderung von +65,3 % über 9 Jahre, was einem durchschnittlichen Wertzuwachs von +5,7 % p.a. entspricht. Der bisherige Höchststand wurde 2023 mit 3.760 €/m² erreicht; seitdem hat sich der Markt um -1,1 % korrigiert — ein in vielen deutschen Mittelstandsmärkten typisches Muster nach der Zinswende. Eigentumswohnungen in Obersulm starteten 2015 bei rund 2.420 €/m² und liegen heute bei 3.980 €/m² (+64,5 % über 9 Jahre, Ø +5,7 % p.a.). Damit eignen sie sich häufig als Einstieg in den Eigentumserwerb oder als Kapitalanlage mit überschaubarem Ticketgröße. Die durchschnittliche Nettokaltmiete in Obersulm entwickelte sich von 7,80 €/m² (2015) auf aktuell 10,90 €/m² — +39,7 % über 9 Jahre bzw. Ø +3,8 % p.a.. Für Vermieter sichert die kontinuierliche Mietsteigerung eine planbare Anpassung an Inflation und Bewirtschaftungskosten. Der Bodenrichtwert in Obersulm stieg von 220 €/m² (2015) auf aktuell 430 €/m² (+95,5 % in 9 Jahren) — ein wesentlicher Indikator für die strukturelle Lagequalität und die Bauland-Nachfrage vor Ort. Auf Basis der aktuellen Werte ergibt sich für eine vermietete Eigentumswohnung in Obersulm eine rechnerische Brutto-Mietrendite von rund 3,3 % — ohne Berücksichtigung von Leerstand, Instandhaltung und Kaufnebenkosten. Realistische Netto-Renditen liegen erfahrungsgemäß 0,8 bis 1,5 Prozentpunkte darunter. Bei rund 14.000 Einwohnern bildet Obersulm eine überschaubare Marktgröße — was bedeutet: marktgerecht ausgepreiste, gut aufbereitete Objekte werden in der Regel zügig vermittelt, während überpreiste Angebote länger am Markt stehen und an Verhandlungsspielraum verlieren. Für Eigentümer in Obersulm, die einen Verkauf oder eine Vermietung erwägen, ist eine individuelle, datenbasierte Wertermittlung der wichtigste erste Schritt — sie ersetzt Schätzungen aus Online-Rechnern, die Mikrolage, Energieeffizienz und Objektsubstanz nicht abbilden können. FREITAG® erstellt diese Bewertung kostenlos und unverbindlich.
Mietrendite-Spanne (grob): 3 – 4,2 % brutto.
Diese Marktdaten werden regelmäßig aktualisiert und mindestens alle 12 Monate auf Basis aktueller Statistiken und Gutachterausschuss-Daten überprüft.
Aktuelle Marktwerte in Obersulm gegenüber dem Median aller Gemeinden in Baden-Württemberg.
| Kennzahl | Obersulm | Baden-Württemberg (Median) | Differenz |
|---|---|---|---|
| Häuser Ø | 3.720 €/m² | 3.850 €/m² | -3,4 % |
| Wohnungen Ø | 3.980 €/m² | 3.760 €/m² | +5,9 % |
| Mieten Ø | 10,90 €/m² | 10,80 €/m² | +0,9 % |
Jährliche Durchschnittswerte für Kaufpreise (Häuser & Wohnungen) und Mieten in Obersulm, jeweils inklusive der Veränderung gegenüber dem Vorjahr.
| Jahr | Häuser Ø/m² | YoY | Wohnungen Ø/m² | YoY | Miete Ø/m² | YoY |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2015 | 2.250 €/m² | – | 2.420 €/m² | – | 7,80 €/m² | – |
| 2016 | 2.380 €/m² | +5,8 % | 2.560 €/m² | +5,8 % | 8,00 €/m² | +2,6 % |
| 2017 | 2.540 €/m² | +6,7 % | 2.730 €/m² | +6,6 % | 8,25 €/m² | +3,1 % |
| 2018 | 2.720 €/m² | +7,1 % | 2.930 €/m² | +7,3 % | 8,55 €/m² | +3,6 % |
| 2019 | 2.910 €/m² | +7 % | 3.150 €/m² | +7,5 % | 8,85 €/m² | +3,5 % |
| 2020 | 3.120 €/m² | +7,2 % | 3.380 €/m² | +7,3 % | 9,15 €/m² | +3,4 % |
| 2021 | 3.360 €/m² | +7,7 % | 3.620 €/m² | +7,1 % | 9,55 €/m² | +4,4 % |
| 2022 | 3.680 €/m² | +9,5 % | 3.930 €/m² | +8,6 % | 10,00 €/m² | +4,7 % |
| 2023 | 3.760 €/m² | +2,2 % | 4.020 €/m² | +2,3 % | 10,45 €/m² | +4,5 % |
| 2024 | 3.720 €/m² | -1,1 % | 3.980 €/m² | -1 % | 10,90 €/m² | +4,3 % |
Quelle: Eigene Marktrecherche FREITAG® Immobilien auf Basis öffentlich verfügbarer Statistiken und Gutachterausschuss-Auswertungen.
Häufige Fragen zu Kauf, Verkauf, Finanzierung und Wohnen in Obersulm — kompakt beantwortet.
Immobilienverrentung in Obersulm heißt: Sie übertragen das Eigentum, behalten aber die Nutzung. Vier Wege stehen offen — Nießbrauch (weitreichendste Rechte, inklusive Vermietung), Wohnrecht (persönliche Nutzung), Leibrente (monatliche Zahlung statt Einmalsumme) und Rückanmietung (Verkauf zum vollen Preis, danach Mietvertrag).
Welcher Weg passt, hängt an Alter, Gesundheitszustand, Erbsituation und dem aktuellen Marktwert Ihrer Immobilie in Obersulm ab. Diese Faktoren gehen direkt in die Bewertung ein — pauschale Zusagen zum erzielbaren Betrag gibt es bei uns deshalb nicht.
Die Erstberatung ist kostenlos und unverbindlich. Auf Wunsch beziehen wir Angehörige, Steuerberater oder Notar von Anfang an mit ein, damit die Lösung auch innerhalb der Familie in Obersulm Bestand hat.
Für Produktionshallen, Bürogebäude, Ärztehäuser und Logistikflächen in Obersulm vermittelt FREITAG® sowohl den klassischen Verkauf als auch Sale & Lease-Back. Käuferseite sind Family Offices, Immobilienfonds und private Bestandshalter mit langfristigem Horizont.
Der Ablauf ist diskret: Ansprache erfolgt off-market, ohne Inserat und ohne Schild am Objekt. Mitarbeiter, Kunden und Wettbewerber in Obersulm erfahren nichts, solange Sie es nicht wünschen.
Am Anfang steht eine belastbare Bewertung nach Ertragswert — keine Wunschzahl. Auf dieser Basis entscheiden Sie, ob verkauft, zurückgemietet oder gehalten wird.
Gastronomieobjekte in Obersulm bewerten sich anders als Wohnimmobilien: Maßgeblich sind Umsatz, Deckungsbeitrag, Sitzplatzzahl, Küchentechnik, Konzessionen und die Frage, ob der Betrieb ohne den bisherigen Inhaber funktioniert. Wir bewerten nach Ertragswert und benennen offen, welche Anteile auf Immobilie, Inventar und Firmenwert entfallen.
Die Vermarktung erfolgt diskret. Ein öffentlich sichtbares Verkaufsangebot verunsichert Personal, Stammgäste und Lieferanten in Obersulm — deshalb sprechen wir Interessenten gezielt und unter Vertraulichkeitserklärung an.
Ob Verkauf, Verpachtung oder Übergabe an einen Nachfolger innerhalb der Familie: Wir strukturieren den Weg, der zur Situation Ihres Betriebs in Obersulm passt, und begleiten bis zum Notar- oder Pachtvertragstermin.
Geschäftsführer der FREITAG® Beteiligungsgesellschaft mbH
Als Gutachter und Makler mit über 30 Jahren Praxis kennt Gerhard Hahn beide Seiten des Marktes: die belastbare Wertermittlung und die tatsächliche Zahlungsbereitschaft der Käufer. Für Eigentümer, Erben und Kapitalanleger übersetzt er das in eine konkrete Verkaufs- oder Vermietungsstrategie.
Eine belastbare Bewertung in Obersulm braucht echte Vergleichsdaten und Gefühl für Mikrolage — beides hat Gerhard Hahn nach 30+ Jahren Marktnähe in Bayern und Baden-Württemberg verinnerlicht. Persönliche Termine in Obersulm sind für Gerhard Hahn fester Bestandteil jedes Mandats — keine Ferndiagnose, keine Templates.
Hinweis: Diese Liste basiert auf einer KI-gestützten Recherche (ChatGPT) öffentlich verfügbarer Quellen und stellt keine offizielle Bewertung oder Empfehlung dar. Reihenfolge ohne wertende Hierarchie.
Lokaler Immobilienmakler in Obersulm, spezialisiert auf Immobilienverkauf, Energieausweise und Immobilienbewertung. Betreut erfolgreiche Abschlüsse in Obersulm und umliegenden Orten wie Weinsberg, Eberstadt und Erlenbach. Ideal für Hausverkäufer in der Region 74182 Obersulm.
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Inhabergeführtes Maklerunternehmen in Obersulm, das Wohnimmobilien in 74182 verkauft und vermittelt. Spezialisiert auf den lokalen Markt mit persönlicher Beratung für Haus- und Wohnungseigentümer. Bekannt für regionale Expertise.
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Website besuchenSie suchen einen Immobilienmakler nicht direkt in Obersulm, sondern im Umland? FREITAG® betreut auch folgende Gemeinden in Baden-Württemberg mit lokalem Marktwissen, aktuellen Kaufpreisen und persönlicher Beratung:
Diese Standorte liegen im Preisband ±10 % um den aktuellen Häuser-Quadratmeterpreis von Obersulm (Ø 3.720 €/m²) — ideal für einen ehrlichen Marktvergleich und alternative Standortprüfungen.
Obersulm liegt in einer Grenzregion — viele unserer Kunden vergleichen Standorte länderübergreifend. Diese Gemeinden in den Nachbarländern bieten ähnliche Lagequalitäten und sind häufig die nächstliegende Alternative:
Grundstückszuschnitt, Bausubstanz, Sanierungsstau und Nachbarschaft bestimmen den Preis. Wir bewerten diese Punkte nüchtern und richten die Vermarktung danach aus.
Wir berücksichtigen Teilungserklärung, Hausgeld, Energieausweis, Rücklagen und Zielgruppe — und strukturieren den gesamten Verkaufsprozess für Sie.
Bebaubarkeit, Zuschnitt, Erschließung und Bodenrichtwert sind entscheidend. Wir bewerten realistisch und sprechen geeignete Käufer und Investoren gezielt an.
Drittverwendungsfähigkeit, Restlaufzeit der Mietverträge und Mieterbonität bestimmen den Preis Ihrer Gewerbeimmobilie. Genau darauf richten wir die Unterlagen aus.
Der richtige Mietpreis entscheidet über Leerstand oder Dauermieter. Wir setzen ihn marktgerecht an und filtern Interessenten vor, statt Massenbesichtigungen zu veranstalten.
Einfamilienhäuser, Doppelhaushälften oder Reihenhäuser sprechen andere Zielgruppen an — wir sorgen für die passende Präsentation und solvente Mieter.
Wir rechnen aus, wie stark ein eingetragenes Wohnrecht den Kaufpreis mindert — und ob sich die Verrentung gegenüber einem klassischen Verkauf für Sie lohnt.
Vergleichswert, Sachwert oder Ertragswert: Wir wählen das zum Objekt passende Verfahren und legen die Herleitung offen, statt eine Zahl zu nennen.
Sprechen Sie uns an — wir beraten Sie unverbindlich zu Wertermittlung, Vermarktung und nächsten Schritten.
Telefonzeiten: Mo.–Sa. 09:00–20:00 Uhr · So. & Feiertage geschlossen
Der Gemeinderat Obersulm hat für „Schafwiesen Neubearbeitung, 3. Änderung“ einen Bebauungsplan beschlossen. Das Plangebiet liegt in Willsbach; die Bekanntmachung nennt eine Ortsdurchfahrt sowie die planungsrechtliche Neuordnung des Gebiets.
In Obersulm wird für den Bereich „Kleines Feldle“ ein Bebauungsplan aufgestellt. Ziel sind planungsrechtliche Voraussetzungen für einen großflächigen Lebensmitteleinzelhandel, gemischte Bauflächen und einen Standort für einen Recyclinghof.
In der Gemeinderatssitzung Obersulm werden Bebauungsplanverfahren zu „HOFSTEIGE“ und „HÜTTENÄCKER-Erweiterung“ in Obersulm-Eichelberg behandelt. Beide Einträge beziehen sich direkt auf lokale Bauentwicklung und Gebietserweiterungen.
Im Ratsinformationssystem der Gemeinde Obersulm ist ein Tagesordnungspunkt zum Bebauungsplanverfahren „HOCHGERICHT/ZWERCHÄCKER“ in Obersulm-Affaltrach verzeichnet. Der Eintrag belegt eine konkrete Bauleitplanung in der Gemeinde.
Die Gemeinderatssitzung in Obersulm behandelt eine Änderung im Bebauungsplanverfahren in Willsbach nach § 13a BauGB. Damit ist ein weiterer konkreter Planungsschritt in der Gemeinde dokumentiert.
Für Obersulm-Eschenau ist ein Bebauungsplanverfahren und der Erlass örtlicher Bauvorschriften „RONDELL“ aufgeführt. Der Vorgang betrifft direkt die gemeindliche Siedlungs- und Wohnentwicklung.
Die Gemeinde Obersulm beschreibt ihre Neubaugebiete und die Knappheit an Bauplätzen. Genannt werden laufende Planungen für ein Neubaugebiet in Willsbach sowie begrenzte Gewerbeflächen.
Die Gemeinde Obersulm veröffentlicht das Verfahren zur Neuaufstellung eines Bebauungsplans und der örtlichen Bauvorschriften im beschleunigten Verfahren. Der Eintrag betrifft ausdrücklich Obersulm und zeigt einen formellen Schritt in der gemeindlichen Bauplanung.
