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Persönlich von Gerhard Hahn · FREITAG® Immobilien GmbH
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Die folgenden Zahlen zeigen, wie sich Kaufpreise, Mieten und Bodenrichtwerte in Salem entwickelt haben. Sie sind Durchschnittswerte über den gesamten Ort — Lage, Baujahr und Zustand einer konkreten Immobilie können deutlich davon abweichen.
Aktueller Ø Kaufpreis pro m² für Häuser in Salem: 5.150 €/m²
Die Hauspreise in Salem sind über mehrere Jahre deutlich gestiegen — getragen von der Nähe zu München, hoher Nachfrage nach familiengeeignetem Wohneigentum und einem begrenzten Angebot. Nach starken Zuwächsen bis 2022 folgte 2023/2024 eine leichte Korrektur, bevor sich der Markt zuletzt wieder fester zeigte.
| Jahr | Ø Wert | Veränderung |
|---|---|---|
| 2016 | 3.650 €/m² | – |
| 2017 | 3.820 €/m² | +4,7 % |
| 2018 | 4.020 €/m² | +5,2 % |
| 2019 | 4.260 €/m² | +6 % |
| 2020 | 4.520 €/m² | +6,1 % |
| 2021 | 4.860 €/m² | +7,5 % |
| 2022 | 5.220 €/m² | +7,4 % |
| 2023 | 5.120 €/m² | -1,9 % |
| 2024 | 5.150 €/m² | +0,6 % |
| 2025 | 5.150 €/m² | 0 % |
Aktueller Ø Kaufpreis pro m² für Wohnungen in Salem: 4.650 €/m²
Auch bei Eigentumswohnungen zeigt sich in Salem eine langfristig positive Preisentwicklung. Besonders dynamisch verlief sie zwischen 2017 und 2022. Seit 2023 ist eine spürbare Beruhigung erkennbar — allerdings ohne deutliche Preisrückgänge. Das knappe Angebot stützt das Niveau bis heute.
| Jahr | Ø Wert | Veränderung |
|---|---|---|
| 2016 | 2.950 €/m² | – |
| 2017 | 3.100 €/m² | +5,1 % |
| 2018 | 3.280 €/m² | +5,8 % |
| 2019 | 3.470 €/m² | +5,8 % |
| 2020 | 3.680 €/m² | +6,1 % |
| 2021 | 3.980 €/m² | +8,2 % |
| 2022 | 4.320 €/m² | +8,5 % |
| 2023 | 4.580 €/m² | +6 % |
| 2024 | 4.650 €/m² | +1,5 % |
| 2025 | 4.650 €/m² | 0 % |
Aktuelle Ø Miete pro m² in Salem: 12,80 €/m²
Die Mieten in Salem sind in den letzten Jahren kontinuierlich gestiegen. Besonders zwischen 2018 und 2022 war die Entwicklung dynamisch. 2023/2024 setzte sich der Anstieg moderater fort — ein Zeichen für ein bereits hohes Mietniveau bei stabiler Nachfrage.
| Jahr | Ø Wert | Veränderung |
|---|---|---|
| 2016 | 8,80 €/m² | – |
| 2017 | 9,10 €/m² | +3,4 % |
| 2018 | 9,40 €/m² | +3,3 % |
| 2019 | 9,80 €/m² | +4,3 % |
| 2020 | 10,20 €/m² | +4,1 % |
| 2021 | 10,70 €/m² | +4,9 % |
| 2022 | 11,40 €/m² | +6,5 % |
| 2023 | 12,00 €/m² | +5,3 % |
| 2024 | 12,60 €/m² | +5 % |
| 2025 | 12,80 €/m² | +1,6 % |
Aktueller Ø Bodenrichtwert pro m² in Salem: 620 €/m²
Der Bodenrichtwert in Salem hat sich deutlich nach oben entwickelt — ein Spiegelbild der Lagequalität und Nähe zum Münchner Markt. Grundstücke sind knapp, die Nachfrage strukturell hoch. Nach kräftigen Anstiegen bis 2022 folgte eine kurze Konsolidierung, bevor sich die Werte stabilisierten.
| Jahr | Ø Wert | Veränderung |
|---|---|---|
| 2016 | 310 €/m² | – |
| 2017 | 330 €/m² | +6,5 % |
| 2018 | 355 €/m² | +7,6 % |
| 2019 | 385 €/m² | +8,5 % |
| 2020 | 420 €/m² | +9,1 % |
| 2021 | 470 €/m² | +11,9 % |
| 2022 | 540 €/m² | +14,9 % |
| 2023 | 600 €/m² | +11,1 % |
| 2024 | 620 €/m² | +3,3 % |
| 2025 | 620 €/m² | 0 % |
Der Immobilienmarkt in Salem ist insgesamt als stabiler, eher angebotsknapper Markt einzustufen. Für Häuser und Wohnungen überwiegt in guten Lagen weiterhin eine solide Nachfrage, während das Angebot aufgrund der begrenzten Flächenverfügbarkeit und der zurückhaltenden Neubautätigkeit überschaubar bleibt. Damit bewegt sich Salem eher in Richtung Verkäufermarkt, auch wenn die Dynamik seit 2023 etwas nachgelassen hat. Preisabschläge sind vor allem bei sanierungsbedürftigen Objekten, ungünstigen Zuschnitten oder Randlagen zu beobachten. Gut ausgestattete Immobilien mit moderner Energieeffizienz erzielen dagegen weiterhin überdurchschnittliche Werte. Für Kapitalanleger bleibt der Standort interessant, weil die Mietpreise Salem im Verhältnis zu den Kaufpreisen eine ordentliche, wenn auch nicht außergewöhnlich hohe Rendite ermöglichen. Die grobe Mietrendite-Spanne liegt je nach Objekt, Zustand und Lage meist zwischen 2,6 % und 3,5 % brutto . Besonders attraktiv sind kompakte Wohnungen mit guter Vermietbarkeit, während bei Häusern die Rendite stärker von Grundstücksgröße und Modernisierungsstand abhängt. Insgesamt sprechen die Immobilienpreise Salem für einen marktstabilen Standort mit langfristig solider Perspektive.
Die Datenlage der vergangenen Jahre zeichnet für Salem im baden-württembergischen Markt mit Nähe zu Stuttgart und Bodenseeraum ein klares Bild der Preisbewegungen. Bei Einfamilien- und Reihenhäusern in Salem bewegte sich der durchschnittliche Kaufpreis von 3.650 €/m² im Jahr 2016 auf aktuell 5.150 €/m² (2025) — ein Gesamtveränderung von +41,1 % über 9 Jahre, was einem durchschnittlichen Wertzuwachs von +3,9 % p.a. entspricht. Der bisherige Höchststand wurde 2022 mit 5.220 €/m² erreicht; seitdem hat sich der Markt um -1,3 % korrigiert — ein in vielen deutschen Mittelstandsmärkten typisches Muster nach der Zinswende. Eigentumswohnungen in Salem starteten 2016 bei rund 2.950 €/m² und liegen heute bei 4.650 €/m² (+57,6 % über 9 Jahre, Ø +5,2 % p.a.). Damit eignen sie sich häufig als Einstieg in den Eigentumserwerb oder als Kapitalanlage mit überschaubarem Ticketgröße. Die durchschnittliche Nettokaltmiete in Salem entwickelte sich von 8,80 €/m² (2016) auf aktuell 12,80 €/m² — +45,5 % über 9 Jahre bzw. Ø +4,3 % p.a.. Für Vermieter sichert die kontinuierliche Mietsteigerung eine planbare Anpassung an Inflation und Bewirtschaftungskosten. Der Bodenrichtwert in Salem stieg von 310 €/m² (2016) auf aktuell 620 €/m² (+100,0 % in 9 Jahren) — ein wesentlicher Indikator für die strukturelle Lagequalität und die Bauland-Nachfrage vor Ort. Auf Basis der aktuellen Werte ergibt sich für eine vermietete Eigentumswohnung in Salem eine rechnerische Brutto-Mietrendite von rund 3,3 % — ohne Berücksichtigung von Leerstand, Instandhaltung und Kaufnebenkosten. Realistische Netto-Renditen liegen erfahrungsgemäß 0,8 bis 1,5 Prozentpunkte darunter. Bei rund 12.000 Einwohnern bildet Salem eine überschaubare Marktgröße — was bedeutet: marktgerecht ausgepreiste, gut aufbereitete Objekte werden in der Regel zügig vermittelt, während überpreiste Angebote länger am Markt stehen und an Verhandlungsspielraum verlieren. Für Eigentümer in Salem, die einen Verkauf oder eine Vermietung erwägen, ist eine individuelle, datenbasierte Wertermittlung der wichtigste erste Schritt — sie ersetzt Schätzungen aus Online-Rechnern, die Mikrolage, Energieeffizienz und Objektsubstanz nicht abbilden können. FREITAG® erstellt diese Bewertung kostenlos und unverbindlich.
Mietrendite-Spanne (grob): 3 – 5 % brutto.
Diese Marktdaten werden regelmäßig aktualisiert und mindestens alle 12 Monate auf Basis aktueller Statistiken und Gutachterausschuss-Daten überprüft.
Aktuelle Marktwerte in Salem gegenüber dem Median aller Gemeinden in Baden-Württemberg.
| Kennzahl | Salem | Baden-Württemberg (Median) | Differenz |
|---|---|---|---|
| Häuser Ø | 5.150 €/m² | 3.850 €/m² | +33,8 % |
| Wohnungen Ø | 4.650 €/m² | 3.760 €/m² | +23,7 % |
| Mieten Ø | 12,80 €/m² | 10,80 €/m² | +18,5 % |
Jährliche Durchschnittswerte für Kaufpreise (Häuser & Wohnungen) und Mieten in Salem, jeweils inklusive der Veränderung gegenüber dem Vorjahr.
| Jahr | Häuser Ø/m² | YoY | Wohnungen Ø/m² | YoY | Miete Ø/m² | YoY |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2016 | 3.650 €/m² | – | 2.950 €/m² | – | 8,80 €/m² | – |
| 2017 | 3.820 €/m² | +4,7 % | 3.100 €/m² | +5,1 % | 9,10 €/m² | +3,4 % |
| 2018 | 4.020 €/m² | +5,2 % | 3.280 €/m² | +5,8 % | 9,40 €/m² | +3,3 % |
| 2019 | 4.260 €/m² | +6 % | 3.470 €/m² | +5,8 % | 9,80 €/m² | +4,3 % |
| 2020 | 4.520 €/m² | +6,1 % | 3.680 €/m² | +6,1 % | 10,20 €/m² | +4,1 % |
| 2021 | 4.860 €/m² | +7,5 % | 3.980 €/m² | +8,2 % | 10,70 €/m² | +4,9 % |
| 2022 | 5.220 €/m² | +7,4 % | 4.320 €/m² | +8,5 % | 11,40 €/m² | +6,5 % |
| 2023 | 5.120 €/m² | -1,9 % | 4.580 €/m² | +6 % | 12,00 €/m² | +5,3 % |
| 2024 | 5.150 €/m² | +0,6 % | 4.650 €/m² | +1,5 % | 12,60 €/m² | +5 % |
| 2025 | 5.150 €/m² | 0 % | 4.650 €/m² | 0 % | 12,80 €/m² | +1,6 % |
Quelle: Eigene Marktrecherche FREITAG® Immobilien auf Basis öffentlich verfügbarer Statistiken und Gutachterausschuss-Auswertungen.
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Auf der Seite zu Bauleitplänen im Beteiligungsverfahren verweist die Gemeinde auf laufende Planungsverfahren und eine Änderung aus 2018 im ergänzenden Verfahren. Das ist ein direkter Bezug zu Bauleitplanung und Ortsentwicklung in Salem.
Die Gemeinde stellt rechtskräftige Bebauungspläne sowie den gültigen Flächennutzungsplan bereit. Auch wenn dies eher ein Verwaltungs-/Planungsportal ist, ist es unmittelbar für Bau- und Entwicklungsfragen in Salem relevant.
Auf der Seite zu den Standortdaten werden die Steuerhebe- und Gebührensätze der Gemeinde Salem genannt, darunter Gewerbesteuer sowie Grundsteuer A und B. Das fällt in den Bereich Standortpolitik und kommunale Rahmenbedingungen für Wirtschaft und Immobilien.
Die Gemeinde veröffentlicht ihre Steuerhebesätze und Steuersätze, darunter Grundsteuer A und B sowie weitere kommunale Hebesätze. Das ist für Eigentümer, Bauherren und den lokalen Immobilienstandort direkt relevant.
Berichtet wird über das Baugebiet Neufrach-Ort in Salem und die Frage, ob die letzte rechtliche Hürde genommen wurde. Der Artikel behandelt damit direkt ein Bau- und Entwicklungsprojekt in der Gemeinde und die Folgen für den Investor und den Bebauungsplan.
Die Gemeinde informiert, dass die Bauplätze in den bestehenden Neubaugebieten vollständig verkauft sind. Die Meldung ist ein klarer Hinweis auf die aktuelle Lage bei kommunalen Bauflächen in Salem.
Der Gemeinderat hat die Satzung zum Bebauungsplan für das Eiskeller-Areal in Weildorf einstimmig befürwortet. Damit kam ein wichtiger Schritt für die weitere Entwicklung eines konkreten Baugebiets in Salem voran.
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