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Persönlich von Gerhard Hahn · FREITAG® Immobilien GmbH
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Die folgenden Zahlen zeigen, wie sich Kaufpreise, Mieten und Bodenrichtwerte in Grabenstetten entwickelt haben. Sie sind Durchschnittswerte über den gesamten Ort — Lage, Baujahr und Zustand einer konkreten Immobilie können deutlich davon abweichen.
Aktueller Ø Kaufpreis pro m² für Häuser in Grabenstetten: 3.850 €/m²
Die Hauspreise in Grabenstetten sind über mehrere Jahre deutlich gestiegen — getragen von der Nähe zu München, hoher Nachfrage nach familiengeeignetem Wohneigentum und einem begrenzten Angebot. Nach starken Zuwächsen bis 2022 folgte 2023/2024 eine leichte Korrektur, bevor sich der Markt zuletzt wieder fester zeigte.
| Jahr | Ø Wert | Veränderung |
|---|---|---|
| 2017 | 2.650 €/m² | – |
| 2018 | 2.780 €/m² | +4,9 % |
| 2019 | 2.930 €/m² | +5,4 % |
| 2020 | 3.120 €/m² | +6,5 % |
| 2021 | 3.360 €/m² | +7,7 % |
| 2022 | 3.620 €/m² | +7,7 % |
| 2023 | 3.780 €/m² | +4,4 % |
| 2024 | 3.850 €/m² | +1,9 % |
| 2025 | 3.830 €/m² | -0,5 % |
| 2026 | 3.850 €/m² | +0,5 % |
Aktueller Ø Kaufpreis pro m² für Wohnungen in Grabenstetten: 4.150 €/m²
Auch bei Eigentumswohnungen zeigt sich in Grabenstetten eine langfristig positive Preisentwicklung. Besonders dynamisch verlief sie zwischen 2017 und 2022. Seit 2023 ist eine spürbare Beruhigung erkennbar — allerdings ohne deutliche Preisrückgänge. Das knappe Angebot stützt das Niveau bis heute.
| Jahr | Ø Wert | Veränderung |
|---|---|---|
| 2017 | 2.900 €/m² | – |
| 2018 | 3.050 €/m² | +5,2 % |
| 2019 | 3.220 €/m² | +5,6 % |
| 2020 | 3.430 €/m² | +6,5 % |
| 2021 | 3.690 €/m² | +7,6 % |
| 2022 | 3.980 €/m² | +7,9 % |
| 2023 | 4.120 €/m² | +3,5 % |
| 2024 | 4.150 €/m² | +0,7 % |
| 2025 | 4.110 €/m² | -1 % |
| 2026 | 4.150 €/m² | +1 % |
Aktuelle Ø Miete pro m² in Grabenstetten: 10,80 €/m²
Die Mieten in Grabenstetten sind in den letzten Jahren kontinuierlich gestiegen. Besonders zwischen 2018 und 2022 war die Entwicklung dynamisch. 2023/2024 setzte sich der Anstieg moderater fort — ein Zeichen für ein bereits hohes Mietniveau bei stabiler Nachfrage.
| Jahr | Ø Wert | Veränderung |
|---|---|---|
| 2017 | 7,80 €/m² | – |
| 2018 | 8,10 €/m² | +3,8 % |
| 2019 | 8,40 €/m² | +3,7 % |
| 2020 | 8,70 €/m² | +3,6 % |
| 2021 | 9,10 €/m² | +4,6 % |
| 2022 | 9,60 €/m² | +5,5 % |
| 2023 | 10,10 €/m² | +5,2 % |
| 2024 | 10,40 €/m² | +3 % |
| 2025 | 10,60 €/m² | +1,9 % |
| 2026 | 10,80 €/m² | +1,9 % |
Aktueller Ø Bodenrichtwert pro m² in Grabenstetten: 360 €/m²
Der Bodenrichtwert in Grabenstetten hat sich deutlich nach oben entwickelt — ein Spiegelbild der Lagequalität und Nähe zum Münchner Markt. Grundstücke sind knapp, die Nachfrage strukturell hoch. Nach kräftigen Anstiegen bis 2022 folgte eine kurze Konsolidierung, bevor sich die Werte stabilisierten.
| Jahr | Ø Wert | Veränderung |
|---|---|---|
| 2017 | 180 €/m² | – |
| 2018 | 195 €/m² | +8,3 % |
| 2019 | 215 €/m² | +10,3 % |
| 2020 | 240 €/m² | +11,6 % |
| 2021 | 275 €/m² | +14,6 % |
| 2022 | 315 €/m² | +14,5 % |
| 2023 | 345 €/m² | +9,5 % |
| 2024 | 355 €/m² | +2,9 % |
| 2025 | 360 €/m² | +1,4 % |
| 2026 | 360 €/m² | 0 % |
Der Immobilienmarkt in Grabenstetten ist insgesamt eher ein Verkäufermarkt, allerdings mit klarer Segmentierung: Besonders gut erhaltene Häuser, moderne Wohnungen und attraktive Baugrundstücke erzielen stabile bis hohe Preise, während sanierungsbedürftige Objekte deutlich längere Vermarktungszeiten haben können. Die Nachfrage wird vor allem von Eigennutzern getragen, die naturnah wohnen möchten und eine ruhige Lage mit guter regionaler Anbindung suchen. Für Kapitalanleger ist der Markt kleiner und selektiver als in den umliegenden Mittel- und Oberzentren, bietet aber bei solider Objektqualität und realistischem Einkaufspreis eine ordentliche Perspektive. Die grobe Mietrendite-Spanne liegt aktuell meist bei etwa 2,8 % bis 3,8 % brutto , abhängig von Kaufpreis, Zustand, Mikrolage und Vermietbarkeit. Insgesamt sprechen die begrenzte Angebotsmenge, die stabile Wohnlage und die anhaltende Nachfrage nach Wohnraum für eine weiterhin robuste Preisentwicklung. Wer Haus kaufen Grabenstetten oder Wohnung kaufen Grabenstetten möchte, sollte vor allem auf Energieeffizienz, Grundstücksgröße und Modernisierungsstand achten, da diese Faktoren den Marktwert überdurchschnittlich beeinflussen. Für die Bewertung der Bodenrichtwert Grabenstetten-Daten bleibt die Knappheit an Bauland ein zentraler Preistreiber.
Die Datenlage der vergangenen Jahre zeichnet für Grabenstetten im baden-württembergischen Markt mit Nähe zu Stuttgart und Bodenseeraum ein klares Bild der Preisbewegungen. Bei Einfamilien- und Reihenhäusern in Grabenstetten bewegte sich der durchschnittliche Kaufpreis von 2.650 €/m² im Jahr 2017 auf aktuell 3.850 €/m² (2026) — ein Gesamtveränderung von +45,3 % über 9 Jahre, was einem durchschnittlichen Wertzuwachs von +4,2 % p.a. entspricht. Eigentumswohnungen in Grabenstetten starteten 2017 bei rund 2.900 €/m² und liegen heute bei 4.150 €/m² (+43,1 % über 9 Jahre, Ø +4,1 % p.a.). Damit eignen sie sich häufig als Einstieg in den Eigentumserwerb oder als Kapitalanlage mit überschaubarem Ticketgröße. Die durchschnittliche Nettokaltmiete in Grabenstetten entwickelte sich von 7,80 €/m² (2017) auf aktuell 10,80 €/m² — +38,5 % über 9 Jahre bzw. Ø +3,7 % p.a.. Für Vermieter sichert die kontinuierliche Mietsteigerung eine planbare Anpassung an Inflation und Bewirtschaftungskosten. Der Bodenrichtwert in Grabenstetten stieg von 180 €/m² (2017) auf aktuell 360 €/m² (+100,0 % in 9 Jahren) — ein wesentlicher Indikator für die strukturelle Lagequalität und die Bauland-Nachfrage vor Ort. Auf Basis der aktuellen Werte ergibt sich für eine vermietete Eigentumswohnung in Grabenstetten eine rechnerische Brutto-Mietrendite von rund 3,1 % — ohne Berücksichtigung von Leerstand, Instandhaltung und Kaufnebenkosten. Realistische Netto-Renditen liegen erfahrungsgemäß 0,8 bis 1,5 Prozentpunkte darunter. Bei rund 1.700 Einwohnern bildet Grabenstetten ein begrenztes, aber kontinuierliches Transaktionsvolumen — was bedeutet: marktgerecht ausgepreiste, gut aufbereitete Objekte werden in der Regel zügig vermittelt, während überpreiste Angebote länger am Markt stehen und an Verhandlungsspielraum verlieren. Für Eigentümer in Grabenstetten, die einen Verkauf oder eine Vermietung erwägen, ist eine individuelle, datenbasierte Wertermittlung der wichtigste erste Schritt — sie ersetzt Schätzungen aus Online-Rechnern, die Mikrolage, Energieeffizienz und Objektsubstanz nicht abbilden können. FREITAG® erstellt diese Bewertung kostenlos und unverbindlich.
Mietrendite-Spanne (grob): 2,8 – 3,8 % brutto.
Diese Marktdaten werden regelmäßig aktualisiert und mindestens alle 12 Monate auf Basis aktueller Statistiken und Gutachterausschuss-Daten überprüft.
Aktuelle Marktwerte in Grabenstetten gegenüber dem Median aller Gemeinden in Baden-Württemberg.
| Kennzahl | Grabenstetten | Baden-Württemberg (Median) | Differenz |
|---|---|---|---|
| Häuser Ø | 3.850 €/m² | 3.850 €/m² | 0 % |
| Wohnungen Ø | 4.150 €/m² | 3.760 €/m² | +10,4 % |
| Mieten Ø | 10,80 €/m² | 10,80 €/m² | 0 % |
Jährliche Durchschnittswerte für Kaufpreise (Häuser & Wohnungen) und Mieten in Grabenstetten, jeweils inklusive der Veränderung gegenüber dem Vorjahr.
| Jahr | Häuser Ø/m² | YoY | Wohnungen Ø/m² | YoY | Miete Ø/m² | YoY |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2017 | 2.650 €/m² | – | 2.900 €/m² | – | 7,80 €/m² | – |
| 2018 | 2.780 €/m² | +4,9 % | 3.050 €/m² | +5,2 % | 8,10 €/m² | +3,8 % |
| 2019 | 2.930 €/m² | +5,4 % | 3.220 €/m² | +5,6 % | 8,40 €/m² | +3,7 % |
| 2020 | 3.120 €/m² | +6,5 % | 3.430 €/m² | +6,5 % | 8,70 €/m² | +3,6 % |
| 2021 | 3.360 €/m² | +7,7 % | 3.690 €/m² | +7,6 % | 9,10 €/m² | +4,6 % |
| 2022 | 3.620 €/m² | +7,7 % | 3.980 €/m² | +7,9 % | 9,60 €/m² | +5,5 % |
| 2023 | 3.780 €/m² | +4,4 % | 4.120 €/m² | +3,5 % | 10,10 €/m² | +5,2 % |
| 2024 | 3.850 €/m² | +1,9 % | 4.150 €/m² | +0,7 % | 10,40 €/m² | +3 % |
| 2025 | 3.830 €/m² | -0,5 % | 4.110 €/m² | -1 % | 10,60 €/m² | +1,9 % |
| 2026 | 3.850 €/m² | +0,5 % | 4.150 €/m² | +1 % | 10,80 €/m² | +1,9 % |
Quelle: Eigene Marktrecherche FREITAG® Immobilien auf Basis öffentlich verfügbarer Statistiken und Gutachterausschuss-Auswertungen.
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Wir arbeiten dabei ergebnisoffen. Wenn ein normaler Verkauf mit anschließendem Umzug für Sie wirtschaftlich besser ist, sagen wir Ihnen das — statt ein Verrentungsmodell zu verkaufen, das nicht passt.
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Geschäftsführer der FREITAG® Beteiligungsgesellschaft mbH
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Hinweis: Diese Liste basiert auf einer KI-gestützten Recherche (ChatGPT) öffentlich verfügbarer Quellen und stellt keine offizielle Bewertung oder Empfehlung dar. Reihenfolge ohne wertende Hierarchie.
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Die Gemeindeseite verweist auf die Neufassung des Bebauungsplans Tüttenseestraße und den Bewerbungsstart für Baugrundstücke im Baugebiet. Der Eintrag fasst die Vergabekriterien und den Stand des Verfahrens zusammen.
Die Lebenslagen-Seite erklärt, wie der Bebauungsplan die Bebaubarkeit von Grundstücken regelt. Das ist für Bauwillige und Eigentümer in Grabenstetten unmittelbar relevant.
Die Gemeinde bietet eine Übersichtsseite zu den geltenden Bebauungsplänen in Grabenstetten an. Sie dient der planungsrechtlichen Einordnung von Grundstücken und verweist auf laufende und beschlossene Planwerke.
Die Suchseite der Gemeinde nennt als zuletzt beschlossenen Bebauungsplan unter anderem Quartier Linde 1. Der Eintrag belegt aktuelle planungsrechtliche Aktivitäten mit direktem Bezug zu Grabenstetten.
