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Persönlich von Gerhard Hahn · FREITAG® Immobilien GmbH
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Die folgenden Zahlen zeigen, wie sich Kaufpreise, Mieten und Bodenrichtwerte in Berghülen entwickelt haben. Sie sind Durchschnittswerte über den gesamten Ort — Lage, Baujahr und Zustand einer konkreten Immobilie können deutlich davon abweichen.
Aktueller Ø Kaufpreis pro m² für Häuser in Berghülen: 3.650 €/m²
Die Hauspreise in Berghülen sind über mehrere Jahre deutlich gestiegen — getragen von der Nähe zu München, hoher Nachfrage nach familiengeeignetem Wohneigentum und einem begrenzten Angebot. Nach starken Zuwächsen bis 2022 folgte 2023/2024 eine leichte Korrektur, bevor sich der Markt zuletzt wieder fester zeigte.
| Jahr | Ø Wert | Veränderung |
|---|---|---|
| 2016 | 2.450 €/m² | – |
| 2017 | 2.560 €/m² | +4,5 % |
| 2018 | 2.720 €/m² | +6,3 % |
| 2019 | 2.890 €/m² | +6,3 % |
| 2020 | 3.080 €/m² | +6,6 % |
| 2021 | 3.320 €/m² | +7,8 % |
| 2022 | 3.560 €/m² | +7,2 % |
| 2023 | 3.620 €/m² | +1,7 % |
| 2024 | 3.640 €/m² | +0,6 % |
| 2025 | 3.650 €/m² | +0,3 % |
Aktueller Ø Kaufpreis pro m² für Wohnungen in Berghülen: 3.950 €/m²
Auch bei Eigentumswohnungen zeigt sich in Berghülen eine langfristig positive Preisentwicklung. Besonders dynamisch verlief sie zwischen 2017 und 2022. Seit 2023 ist eine spürbare Beruhigung erkennbar — allerdings ohne deutliche Preisrückgänge. Das knappe Angebot stützt das Niveau bis heute.
| Jahr | Ø Wert | Veränderung |
|---|---|---|
| 2016 | 2.650 €/m² | – |
| 2017 | 2.780 €/m² | +4,9 % |
| 2018 | 2.940 €/m² | +5,8 % |
| 2019 | 3.120 €/m² | +6,1 % |
| 2020 | 3.320 €/m² | +6,4 % |
| 2021 | 3.560 €/m² | +7,2 % |
| 2022 | 3.820 €/m² | +7,3 % |
| 2023 | 3.900 €/m² | +2,1 % |
| 2024 | 3.930 €/m² | +0,8 % |
| 2025 | 3.950 €/m² | +0,5 % |
Aktuelle Ø Miete pro m² in Berghülen: 9,60 €/m²
Die Mieten in Berghülen sind in den letzten Jahren kontinuierlich gestiegen. Besonders zwischen 2018 und 2022 war die Entwicklung dynamisch. 2023/2024 setzte sich der Anstieg moderater fort — ein Zeichen für ein bereits hohes Mietniveau bei stabiler Nachfrage.
| Jahr | Ø Wert | Veränderung |
|---|---|---|
| 2016 | 6,90 €/m² | – |
| 2017 | 7,10 €/m² | +2,9 % |
| 2018 | 7,35 €/m² | +3,5 % |
| 2019 | 7,60 €/m² | +3,4 % |
| 2020 | 7,90 €/m² | +3,9 % |
| 2021 | 8,25 €/m² | +4,4 % |
| 2022 | 8,65 €/m² | +4,8 % |
| 2023 | 9,00 €/m² | +4 % |
| 2024 | 9,30 €/m² | +3,3 % |
| 2025 | 9,60 €/m² | +3,2 % |
Aktueller Ø Bodenrichtwert pro m² in Berghülen: 310 €/m²
Der Bodenrichtwert in Berghülen hat sich deutlich nach oben entwickelt — ein Spiegelbild der Lagequalität und Nähe zum Münchner Markt. Grundstücke sind knapp, die Nachfrage strukturell hoch. Nach kräftigen Anstiegen bis 2022 folgte eine kurze Konsolidierung, bevor sich die Werte stabilisierten.
| Jahr | Ø Wert | Veränderung |
|---|---|---|
| 2016 | 145 €/m² | – |
| 2017 | 155 €/m² | +6,9 % |
| 2018 | 170 €/m² | +9,7 % |
| 2019 | 190 €/m² | +11,8 % |
| 2020 | 215 €/m² | +13,2 % |
| 2021 | 245 €/m² | +14 % |
| 2022 | 285 €/m² | +16,3 % |
| 2023 | 300 €/m² | +5,3 % |
| 2024 | 305 €/m² | +1,7 % |
| 2025 | 310 €/m² | +1,6 % |
Der Immobilienmarkt in Berghülen ist insgesamt eher als kleiner, aber stabiler Teilmarkt einzuordnen. Auf der Käuferseite dominiert eine Nachfrage nach familiengeeigneten Häusern, gut erhaltenen Bestandswohnungen und Grundstücken mit realistischer Bebauungsperspektive. Gleichzeitig ist das Angebot begrenzt, was den Markt tendenziell in Richtung Verkäufermarkt verschiebt, auch wenn die Verhandlungsspielräume seit 2023 wieder etwas größer geworden sind. Die Preisentwicklung zeigt bei Häusern und Wohnungen weiterhin ein hohes Niveau, jedoch ohne die starke Dynamik der Vorjahre. Für Kapitalanleger ist Berghülen vor allem wegen der soliden Vermietbarkeit im regionalen Umfeld interessant; die Mietrendite liegt grob im Bereich von 2,8 bis 3,6 % brutto , abhängig von Objektzustand, Mikrolage und Kaufpreis. Neubau und energetisch gute Bestände bleiben besonders gefragt, während sanierungsintensive Objekte stärker preislich differenziert werden. Insgesamt sprechen die stabile Wohnlage, die Nähe zu wirtschaftlich relevanten Zentren und die begrenzte Baulandverfügbarkeit für einen langfristig robusten Markt mit moderatem Wachstumspotenzial. Wer Immobilienpreise Berghülen, Quadratmeterpreis Berghülen oder Mietpreise Berghülen bewertet, sollte daher stets die geringe Marktbreite und die starke Objektabhängigkeit berücksichtigen.
Wer den Markt in Berghülen im baden-württembergischen Markt mit Nähe zu Stuttgart und Bodenseeraum fundiert einordnen will, sollte einen Blick auf die mehrjährige Preisentwicklung werfen. Bei Einfamilien- und Reihenhäusern in Berghülen bewegte sich der durchschnittliche Kaufpreis von 2.450 €/m² im Jahr 2016 auf aktuell 3.650 €/m² (2025) — ein Gesamtveränderung von +49,0 % über 9 Jahre, was einem durchschnittlichen Wertzuwachs von +4,5 % p.a. entspricht. Eigentumswohnungen in Berghülen starteten 2016 bei rund 2.650 €/m² und liegen heute bei 3.950 €/m² (+49,1 % über 9 Jahre, Ø +4,5 % p.a.). Damit eignen sie sich häufig als Einstieg in den Eigentumserwerb oder als Kapitalanlage mit überschaubarem Ticketgröße. Die durchschnittliche Nettokaltmiete in Berghülen entwickelte sich von 6,90 €/m² (2016) auf aktuell 9,60 €/m² — +39,1 % über 9 Jahre bzw. Ø +3,7 % p.a.. Für Vermieter sichert die kontinuierliche Mietsteigerung eine planbare Anpassung an Inflation und Bewirtschaftungskosten. Der Bodenrichtwert in Berghülen stieg von 145 €/m² (2016) auf aktuell 310 €/m² (+113,8 % in 9 Jahren) — ein wesentlicher Indikator für die strukturelle Lagequalität und die Bauland-Nachfrage vor Ort. Auf Basis der aktuellen Werte ergibt sich für eine vermietete Eigentumswohnung in Berghülen eine rechnerische Brutto-Mietrendite von rund 2,9 % — ohne Berücksichtigung von Leerstand, Instandhaltung und Kaufnebenkosten. Realistische Netto-Renditen liegen erfahrungsgemäß 0,8 bis 1,5 Prozentpunkte darunter. Bei rund 2.000 Einwohnern bildet Berghülen ein begrenztes, aber kontinuierliches Transaktionsvolumen — was bedeutet: marktgerecht ausgepreiste, gut aufbereitete Objekte werden in der Regel zügig vermittelt, während überpreiste Angebote länger am Markt stehen und an Verhandlungsspielraum verlieren. Für Eigentümer in Berghülen, die einen Verkauf oder eine Vermietung erwägen, ist eine individuelle, datenbasierte Wertermittlung der wichtigste erste Schritt — sie ersetzt Schätzungen aus Online-Rechnern, die Mikrolage, Energieeffizienz und Objektsubstanz nicht abbilden können. FREITAG® erstellt diese Bewertung kostenlos und unverbindlich.
Mietrendite-Spanne (grob): 2,8 – 3,6 % brutto.
Diese Marktdaten werden regelmäßig aktualisiert und mindestens alle 12 Monate auf Basis aktueller Statistiken und Gutachterausschuss-Daten überprüft.
Aktuelle Marktwerte in Berghülen gegenüber dem Median aller Gemeinden in Baden-Württemberg.
| Kennzahl | Berghülen | Baden-Württemberg (Median) | Differenz |
|---|---|---|---|
| Häuser Ø | 3.650 €/m² | 3.850 €/m² | -5,2 % |
| Wohnungen Ø | 3.950 €/m² | 3.760 €/m² | +5,1 % |
| Mieten Ø | 9,60 €/m² | 10,80 €/m² | -11,1 % |
Jährliche Durchschnittswerte für Kaufpreise (Häuser & Wohnungen) und Mieten in Berghülen, jeweils inklusive der Veränderung gegenüber dem Vorjahr.
| Jahr | Häuser Ø/m² | YoY | Wohnungen Ø/m² | YoY | Miete Ø/m² | YoY |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2016 | 2.450 €/m² | – | 2.650 €/m² | – | 6,90 €/m² | – |
| 2017 | 2.560 €/m² | +4,5 % | 2.780 €/m² | +4,9 % | 7,10 €/m² | +2,9 % |
| 2018 | 2.720 €/m² | +6,3 % | 2.940 €/m² | +5,8 % | 7,35 €/m² | +3,5 % |
| 2019 | 2.890 €/m² | +6,3 % | 3.120 €/m² | +6,1 % | 7,60 €/m² | +3,4 % |
| 2020 | 3.080 €/m² | +6,6 % | 3.320 €/m² | +6,4 % | 7,90 €/m² | +3,9 % |
| 2021 | 3.320 €/m² | +7,8 % | 3.560 €/m² | +7,2 % | 8,25 €/m² | +4,4 % |
| 2022 | 3.560 €/m² | +7,2 % | 3.820 €/m² | +7,3 % | 8,65 €/m² | +4,8 % |
| 2023 | 3.620 €/m² | +1,7 % | 3.900 €/m² | +2,1 % | 9,00 €/m² | +4 % |
| 2024 | 3.640 €/m² | +0,6 % | 3.930 €/m² | +0,8 % | 9,30 €/m² | +3,3 % |
| 2025 | 3.650 €/m² | +0,3 % | 3.950 €/m² | +0,5 % | 9,60 €/m² | +3,2 % |
Quelle: Eigene Marktrecherche FREITAG® Immobilien auf Basis öffentlich verfügbarer Statistiken und Gutachterausschuss-Auswertungen.
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Im Neubaugebiet „Katzengrube“ stehen in Berghülen vier Grundstücke für Kettenhäuser sowie ein Bauplatz für 1–2 Mehrfamilienhäuser zur Vergabe. Die Gemeinde nennt konkrete Kaufkonditionen und eine Bewerbungsfrist bis 30.09.2025.
Der Gemeinderat befasste sich mit der Aufstellung des Bebauungsplans „PV Freiflächenanlage Lempenhau“ in Berghülen-Bühlenhausen. Damit wird die planungsrechtliche Grundlage für eine Freiflächen-Photovoltaikanlage geschaffen.
Die Gemeinde Berghülen hat ihre Hebesätze angepasst: Grundsteuer A liegt bei 420 v. H., Grundsteuer B bei 280 v. H. und die Gewerbesteuer bei 370 v. H. Das ist für Eigentümer und Unternehmen unmittelbar wirtschaftlich relevant.
Der Gemeinderat stimmte dem Entwurf des Bebauungsplans „Katzengrube“ in Berghülen zu und fasste den Aufstellungsbeschluss. Vorgesehen sind insgesamt 43 Bauplätze für Einfamilien-, Doppel- und Kettenhäuser sowie ein Platz für ein oder zwei Mehrfamilienhäuser.
Die Detailseite nennt das Neubaugebiet „Nördlich Wacholderweg“ in Berghülen als vollständig erschlossen und verweist auf den rechtskräftigen Bebauungsplan. Außerdem werden Flächengröße, Preis und Bewerbungszeitraum für die Bauplätze beschrieben.
Für das Neubaugebiet „Nördlich Wacholderweg“ in Berghülen wurden 11 Bauplätze erschlossen; sechs Plätze waren zur Vermarktung vorgesehen. Genannt werden ein Quadratmeterpreis von 130 Euro sowie zusätzliche Pauschalen für Vermessung und Hausanschlüsse.
Ein Immobilienkompass-Eintrag zu Berghülen nennt durchschnittliche Kaufpreise für Bestands- und Neubauhäuser. Die Seite liefert damit einen seltenen historischen Anhaltspunkt zu Preisen am lokalen Immobilienmarkt.
