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Persönlich von Gerhard Hahn · FREITAG® Immobilien GmbH
Über 30 Jahre Erfahrung als Immobilienspezialist
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Wer einen erfahrenen Immobilienmakler in Eichenau sucht, erwartet mehr als nur die Veröffentlichung eines Inserats. Entscheidend sind eine realistische Wertermittlung, eine passende Vermarktungsstrategie, hochwertige Unterlagen, professionelle Kommunikation mit Interessenten und eine sichere Vertragsabwicklung. Genau hier setzen wir an.
Als Maklerbüro für Eichenau begleiten wir Eigentümer, Erbengemeinschaften, Kapitalanleger und Vermieter in allen Phasen der Immobilienvermittlung — mit klaren Prozessen und nachvollziehbarer Beratung.
Persönliches GesprächPersönlich, diskret, mit über 15 Jahren Marktkenntnis – Ihr Immobilienmakler für Eichenau.
Sie müssen nicht zu uns kommen: Für ein persönliches Beratungsgespräch oder eine Immobilienbewertung fährt Ihr Makler selbstverständlich zu Ihnen nach Eichenau – diskret, unverbindlich und zu einem Termin, der zu Ihnen passt.
Marktdaten für Eichenau im Überblick: Kaufpreise für Häuser und Wohnungen, Mieten und Bodenrichtwerte, jeweils mit mehrjähriger Historie. Grundlage sind öffentlich verfügbare Statistiken und Auswertungen der Gutachterausschüsse.
Aktueller Ø Kaufpreis pro m² für Häuser in Eichenau: 7.850 €/m²
Die Hauspreise in Eichenau sind über mehrere Jahre deutlich gestiegen — getragen von der Nähe zu München, hoher Nachfrage nach familiengeeignetem Wohneigentum und einem begrenzten Angebot. Nach starken Zuwächsen bis 2022 folgte 2023/2024 eine leichte Korrektur, bevor sich der Markt zuletzt wieder fester zeigte.
| Jahr | Ø Wert | Veränderung |
|---|---|---|
| 2016 | 5.150 €/m² | – |
| 2017 | 5.420 €/m² | +5,2 % |
| 2018 | 5.760 €/m² | +6,3 % |
| 2019 | 6.120 €/m² | +6,3 % |
| 2020 | 6.520 €/m² | +6,5 % |
| 2021 | 6.980 €/m² | +7,1 % |
| 2022 | 7.420 €/m² | +6,3 % |
| 2023 | 7.300 €/m² | -1,6 % |
| 2024 | 7.520 €/m² | +3 % |
| 2025 | 7.850 €/m² | +4,4 % |
Aktueller Ø Kaufpreis pro m² für Wohnungen in Eichenau: 7.150 €/m²
Auch bei Eigentumswohnungen zeigt sich in Eichenau eine langfristig positive Preisentwicklung. Besonders dynamisch verlief sie zwischen 2017 und 2022. Seit 2023 ist eine spürbare Beruhigung erkennbar — allerdings ohne deutliche Preisrückgänge. Das knappe Angebot stützt das Niveau bis heute.
| Jahr | Ø Wert | Veränderung |
|---|---|---|
| 2016 | 4.650 €/m² | – |
| 2017 | 4.920 €/m² | +5,8 % |
| 2018 | 5.220 €/m² | +6,1 % |
| 2019 | 5.560 €/m² | +6,5 % |
| 2020 | 5.930 €/m² | +6,7 % |
| 2021 | 6.320 €/m² | +6,6 % |
| 2022 | 6.780 €/m² | +7,3 % |
| 2023 | 6.720 €/m² | -0,9 % |
| 2024 | 6.910 €/m² | +2,8 % |
| 2025 | 7.150 €/m² | +3,5 % |
Aktuelle Ø Miete pro m² in Eichenau: 17,80 €/m²
Die Mieten in Eichenau sind in den letzten Jahren kontinuierlich gestiegen. Besonders zwischen 2018 und 2022 war die Entwicklung dynamisch. 2023/2024 setzte sich der Anstieg moderater fort — ein Zeichen für ein bereits hohes Mietniveau bei stabiler Nachfrage.
| Jahr | Ø Wert | Veränderung |
|---|---|---|
| 2016 | 11,80 €/m² | – |
| 2017 | 12,30 €/m² | +4,2 % |
| 2018 | 12,90 €/m² | +4,9 % |
| 2019 | 13,60 €/m² | +5,4 % |
| 2020 | 14,30 €/m² | +5,1 % |
| 2021 | 15,10 €/m² | +5,6 % |
| 2022 | 16,10 €/m² | +6,6 % |
| 2023 | 16,70 €/m² | +3,7 % |
| 2024 | 17,20 €/m² | +3 % |
| 2025 | 17,80 €/m² | +3,5 % |
Aktueller Ø Bodenrichtwert pro m² in Eichenau: 1.450 €/m²
Der Bodenrichtwert in Eichenau hat sich deutlich nach oben entwickelt — ein Spiegelbild der Lagequalität und Nähe zum Münchner Markt. Grundstücke sind knapp, die Nachfrage strukturell hoch. Nach kräftigen Anstiegen bis 2022 folgte eine kurze Konsolidierung, bevor sich die Werte stabilisierten.
| Jahr | Ø Wert | Veränderung |
|---|---|---|
| 2016 | 760 €/m² | – |
| 2017 | 820 €/m² | +7,9 % |
| 2018 | 900 €/m² | +9,8 % |
| 2019 | 980 €/m² | +8,9 % |
| 2020 | 1.070 €/m² | +9,2 % |
| 2021 | 1.170 €/m² | +9,3 % |
| 2022 | 1.280 €/m² | +9,4 % |
| 2023 | 1.260 €/m² | -1,6 % |
| 2024 | 1.320 €/m² | +4,8 % |
| 2025 | 1.450 €/m² | +9,8 % |
Der Immobilienmarkt in Eichenau ist insgesamt als stabiler, nachfragestarker Markt im Münchner Umland einzuordnen. Die Gemeinde profitiert von ihrer Lage zwischen Stadt und Erholungsraum, der guten S-Bahn-Anbindung sowie einem Wohnumfeld, das besonders für Familien und Berufspendler attraktiv ist. Damit bleibt Eichenau eher ein Verkäufermarkt als ein Käufermarkt, auch wenn die Zinswende seit 2022 zu einer gewissen Normalisierung geführt hat. Die Nachfrage nach Einfamilienhäusern und gut gelegenen Eigentumswohnungen ist weiterhin hoch, während das Angebot strukturell knapp bleibt. Für Kapitalanleger ist Eichenau vor allem wegen der soliden Vermietbarkeit interessant; die Bruttomietrendite liegt je nach Objektqualität und Mikrolage grob im Bereich von 2,6 % bis 3,4 % . Im Vergleich zu zentralen Münchner Lagen sind die Einstiegspreise niedriger, gleichzeitig bleiben die Immobilienpreise Eichenau deutlich über dem bundesweiten Durchschnitt. Wer den Quadratmeterpreis Eichenau, die Mietpreise Eichenau und den Bodenrichtwert Eichenau betrachtet, erkennt einen Markt mit hoher Werthaltigkeit, aber begrenztem kurzfristigem Preisrückschlagpotenzial. Für den Haus kaufen Eichenau- und Wohnung kaufen Eichenau-Markt gilt daher: Qualität, Lage und Zustand entscheiden stärker als der reine Durchschnittspreis.
Die Datenlage der vergangenen Jahre zeichnet für Eichenau im bayerischen Markt mit seiner starken Münchner Verflechtung ein klares Bild der Preisbewegungen. Bei Einfamilien- und Reihenhäusern in Eichenau bewegte sich der durchschnittliche Kaufpreis von 5.150 €/m² im Jahr 2016 auf aktuell 7.850 €/m² (2025) — ein Gesamtveränderung von +52,4 % über 9 Jahre, was einem durchschnittlichen Wertzuwachs von +4,8 % p.a. entspricht. Eigentumswohnungen in Eichenau starteten 2016 bei rund 4.650 €/m² und liegen heute bei 7.150 €/m² (+53,8 % über 9 Jahre, Ø +4,9 % p.a.). Damit eignen sie sich häufig als Einstieg in den Eigentumserwerb oder als Kapitalanlage mit überschaubarem Ticketgröße. Die durchschnittliche Nettokaltmiete in Eichenau entwickelte sich von 11,80 €/m² (2016) auf aktuell 17,80 €/m² — +50,8 % über 9 Jahre bzw. Ø +4,7 % p.a.. Für Vermieter sichert die kontinuierliche Mietsteigerung eine planbare Anpassung an Inflation und Bewirtschaftungskosten. Der Bodenrichtwert in Eichenau stieg von 760 €/m² (2016) auf aktuell 1.450 €/m² (+90,8 % in 9 Jahren) — ein wesentlicher Indikator für die strukturelle Lagequalität und die Bauland-Nachfrage vor Ort. Auf Basis der aktuellen Werte ergibt sich für eine vermietete Eigentumswohnung in Eichenau eine rechnerische Brutto-Mietrendite von rund 3,0 % — ohne Berücksichtigung von Leerstand, Instandhaltung und Kaufnebenkosten. Realistische Netto-Renditen liegen erfahrungsgemäß 0,8 bis 1,5 Prozentpunkte darunter. Bei rund 12.000 Einwohnern bildet Eichenau ein vergleichsweise enges Marktsegment — was bedeutet: marktgerecht ausgepreiste, gut aufbereitete Objekte werden in der Regel zügig vermittelt, während überpreiste Angebote länger am Markt stehen und an Verhandlungsspielraum verlieren. Für Eigentümer in Eichenau, die einen Verkauf oder eine Vermietung erwägen, ist eine individuelle, datenbasierte Wertermittlung der wichtigste erste Schritt — sie ersetzt Schätzungen aus Online-Rechnern, die Mikrolage, Energieeffizienz und Objektsubstanz nicht abbilden können. FREITAG® erstellt diese Bewertung kostenlos und unverbindlich.
Mietrendite-Spanne (grob): 2,6 – 3,4 % brutto.
Diese Marktdaten werden regelmäßig aktualisiert und mindestens alle 12 Monate auf Basis aktueller Statistiken und Gutachterausschuss-Daten überprüft.
Aktuelle Marktwerte in Eichenau gegenüber dem Median aller Gemeinden in Bayern.
| Kennzahl | Eichenau | Bayern (Median) | Differenz |
|---|---|---|---|
| Häuser Ø | 7.850 €/m² | 3.650 €/m² | +115,1 % |
| Wohnungen Ø | 7.150 €/m² | 3.850 €/m² | +85,7 % |
| Mieten Ø | 17,80 €/m² | 9,80 €/m² | +81,6 % |
Jährliche Durchschnittswerte für Kaufpreise (Häuser & Wohnungen) und Mieten in Eichenau, jeweils inklusive der Veränderung gegenüber dem Vorjahr.
| Jahr | Häuser Ø/m² | YoY | Wohnungen Ø/m² | YoY | Miete Ø/m² | YoY |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2016 | 5.150 €/m² | – | 4.650 €/m² | – | 11,80 €/m² | – |
| 2017 | 5.420 €/m² | +5,2 % | 4.920 €/m² | +5,8 % | 12,30 €/m² | +4,2 % |
| 2018 | 5.760 €/m² | +6,3 % | 5.220 €/m² | +6,1 % | 12,90 €/m² | +4,9 % |
| 2019 | 6.120 €/m² | +6,3 % | 5.560 €/m² | +6,5 % | 13,60 €/m² | +5,4 % |
| 2020 | 6.520 €/m² | +6,5 % | 5.930 €/m² | +6,7 % | 14,30 €/m² | +5,1 % |
| 2021 | 6.980 €/m² | +7,1 % | 6.320 €/m² | +6,6 % | 15,10 €/m² | +5,6 % |
| 2022 | 7.420 €/m² | +6,3 % | 6.780 €/m² | +7,3 % | 16,10 €/m² | +6,6 % |
| 2023 | 7.300 €/m² | -1,6 % | 6.720 €/m² | -0,9 % | 16,70 €/m² | +3,7 % |
| 2024 | 7.520 €/m² | +3 % | 6.910 €/m² | +2,8 % | 17,20 €/m² | +3 % |
| 2025 | 7.850 €/m² | +4,4 % | 7.150 €/m² | +3,5 % | 17,80 €/m² | +3,5 % |
Quelle: Eigene Marktrecherche FREITAG® Immobilien auf Basis öffentlich verfügbarer Statistiken und Gutachterausschuss-Auswertungen.
Häufige Fragen zu Kauf, Verkauf, Finanzierung und Wohnen in Eichenau — kompakt beantwortet.
Viele Eigentümer in Eichenau sitzen auf einem Vermögenswert, den sie nicht anfassen können, weil sie ihr Zuhause nicht aufgeben wollen. Genau dafür gibt es die Immobilienverrentung: Der Verkauf findet statt, der Auszug nicht. Je nach Modell — Nießbrauch, Wohnrecht, Leibrente oder Rückanmietung — fließt der Kaufpreis als Einmalzahlung, als monatliche Rente oder als Kombination aus beidem.
Entscheidend ist die Absicherung: Das Wohnrecht wird an erster Rangstelle im Grundbuch eingetragen, bevor der Käufer als Eigentümer eingetragen wird. Wir rechnen für Ihre Immobilie in Eichenau durch, wie stark der Nießbrauchwert den Kaufpreis mindert — und ob sich das gegenüber einem klassischen Verkauf rechnet.
Wir arbeiten dabei ergebnisoffen. Wenn ein normaler Verkauf mit anschließendem Umzug für Sie wirtschaftlich besser ist, sagen wir Ihnen das — statt ein Verrentungsmodell zu verkaufen, das nicht passt.
Kapital steckt bei vielen Betrieben in Eichenau in der eigenen Immobilie statt im operativen Geschäft. Sale & Lease-Back löst das: Verkauf an einen Investor, gleichzeitig ein langfristiger Mietvertrag, der die Nutzung sichert. Betriebsablauf, Adresse und Belegschaft bleiben, wo sie sind.
Bilanziell verändert sich einiges — die Immobilie verlässt das Anlagevermögen, aus Abschreibung wird Mietaufwand. Ob das für Ihr Unternehmen vorteilhaft ist, hängt an Rechtsform, Finanzierungsstruktur und steuerlicher Ausgangslage; deshalb rechnen wir das gemeinsam mit Ihrem Steuerberater durch, bevor irgendetwas unterschrieben wird.
Entscheidend für den erzielbaren Preis sind Mietvertragslaufzeit, Bonität und Drittverwendungsfähigkeit des Objekts in Eichenau. Wir strukturieren diese Punkte so, dass der Verkaufserlös und die spätere Mietbelastung in einem vertretbaren Verhältnis stehen.
Gastronomieobjekte in Eichenau bewerten sich anders als Wohnimmobilien: Maßgeblich sind Umsatz, Deckungsbeitrag, Sitzplatzzahl, Küchentechnik, Konzessionen und die Frage, ob der Betrieb ohne den bisherigen Inhaber funktioniert. Wir bewerten nach Ertragswert und benennen offen, welche Anteile auf Immobilie, Inventar und Firmenwert entfallen.
Die Vermarktung erfolgt diskret. Ein öffentlich sichtbares Verkaufsangebot verunsichert Personal, Stammgäste und Lieferanten in Eichenau — deshalb sprechen wir Interessenten gezielt und unter Vertraulichkeitserklärung an.
Ob Verkauf, Verpachtung oder Übergabe an einen Nachfolger innerhalb der Familie: Wir strukturieren den Weg, der zur Situation Ihres Betriebs in Eichenau passt, und begleiten bis zum Notar- oder Pachtvertragstermin.
Geschäftsführer der FREITAG® Beteiligungsgesellschaft mbH
Als Gutachter und Makler mit über 30 Jahren Praxis kennt Gerhard Hahn beide Seiten des Marktes: die belastbare Wertermittlung und die tatsächliche Zahlungsbereitschaft der Käufer. Für Eigentümer, Erben und Kapitalanleger übersetzt er das in eine konkrete Verkaufs- oder Vermietungsstrategie.
Gerhard Hahn kennt die Preisstrukturen, Lagequalitäten und Käufermilieus in Eichenau aus über drei Jahrzehnten persönlicher Vermittlungspraxis. Persönliche Termine in Eichenau sind für Gerhard Hahn fester Bestandteil jedes Mandats — keine Ferndiagnose, keine Templates.
Hinweis: Diese Liste basiert auf einer KI-gestützten Recherche (ChatGPT) öffentlich verfügbarer Quellen und stellt keine offizielle Bewertung oder Empfehlung dar. Reihenfolge ohne wertende Hierarchie.
Erfahrener Immobilienmakler in Eichenau mit Spezialisierung auf präzise Wertermittlung und professionelle Vermarktung von Wohnimmobilien. Die Repräsentanz Germering betreut auch den Eichenauer Markt mit separaten Kontakten für Käufer und Verkäufer.
Website besuchenLokal verankerte Immobilienmakler mit langjähriger Erfahrung in Eichenau. Daniel Sturm als Gebietsleiter München West kennt die Besonderheiten des lokalen Marktes, Mikrolagen und aktuellen Kaufpreise genau und begleitet Verkäufe persönlich und transparent.
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Diese Standorte liegen im Preisband ±10 % um den aktuellen Häuser-Quadratmeterpreis von Eichenau (Ø 7.850 €/m²) — ideal für einen ehrlichen Marktvergleich und alternative Standortprüfungen.
Eichenau liegt in einer Grenzregion — viele unserer Kunden vergleichen Standorte länderübergreifend. Diese Gemeinden in den Nachbarländern bieten ähnliche Lagequalitäten und sind häufig die nächstliegende Alternative:
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Protokolle der Eigentümerversammlung, Instandhaltungsrücklage und Sondernutzungsrechte entscheiden mit über den Preis. Wir sichten die Unterlagen vor dem ersten Besichtigungstermin.
Ein Grundstück verkauft sich über das, was darauf entstehen darf. Wir ermitteln das realistische Baurecht und sprechen Bauträger sowie private Käufer parallel an.
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Der richtige Mietpreis entscheidet über Leerstand oder Dauermieter. Wir setzen ihn marktgerecht an und filtern Interessenten vor, statt Massenbesichtigungen zu veranstalten.
Von der Festlegung der Nebenkostenregelung bis zur Übergabe: Wir strukturieren die Vermietung Ihres Hauses so, dass später keine Streitpunkte entstehen.
Verkaufen und wohnen bleiben: Wir vergleichen die vier gängigen Modelle anhand Ihrer Situation und benennen die jeweiligen Nachteile ebenso klar wie die Vorteile.
Vergleichswert, Sachwert oder Ertragswert: Wir wählen das zum Objekt passende Verfahren und legen die Herleitung offen, statt eine Zahl zu nennen.
Sprechen Sie uns an — wir beraten Sie unverbindlich zu Wertermittlung, Vermarktung und nächsten Schritten.
Telefonzeiten: Mo.–Sa. 09:00–20:00 Uhr · So. & Feiertage geschlossen
Im Bebauungsplan B 51 für das Gewerbegebiet Nord wurden städtebauliche Entwürfe vorgestellt. Das Verfahren betrifft damit unmittelbar die gewerbliche Entwicklung und künftige Flächennutzung in Eichenau.
Die Gemeinde Eichenau veröffentlicht ihre Bebauungspläne online; auf der Seite sind mehrere aktuelle Planunterlagen und Verfahrensstände verlinkt. Das ist eine zentrale Quelle für laufende Bau- und Entwicklungsverfahren in der Gemeinde.
Der städtebauliche Rahmenplan für die Hauptstraße nennt Leitlinien wie ein urbanes Gebiet, eine maximale GFZ von 1,6 und eine dreigeschossige Bebauung mit einzelnen Hochpunkten. Damit wird die künftige Ortsentwicklung in einem zentralen Bereich Eichenaus konkretisiert.
Der Gemeinderat befasste sich mit dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan B 58 „Hauptstraße 6“ und billigte den Bebauungsplanentwurf für die frühzeitige Beteiligung. Das spricht für ein konkretes Bauvorhaben an der Hauptstraße in Eichenau.
Der Gemeinderat beschloss einen Rahmenplan für die Bebauung des Park-and-Ride-Platzes am Bahnhof. Dabei geht es um neuen Wohnraum für verschiedene Nutzergruppen und um Eckdaten wie Gebäudehöhe und durchschnittliche Wohnungsgrößen.
Für das Areal rund um den Bahnhof werden bis zu 170 neue Wohnungen beschrieben, ergänzt um Parkflächen und eine Kindertagesstätte. Der Artikel ordnet das Vorhaben als eines der bedeutendsten Bauprojekte in Eichenau ein.
Der Bericht behandelt den Transgourmet-Neubau in Eichenau und die vom Gemeinderat beschlossenen Änderungen am Bebauungsplan. Genannt werden unter anderem die Höhenbegrenzung, der Schutz des Baumbestands und Vorgaben für die Lärmschutzwand.
Der Bebauungsplan Nr. 54 „Starzelbachschule“ wurde als Begründung mit Bekanntmachung veröffentlicht. Das Dokument belegt ein konkretes schulisches Bau- bzw. Planungsverfahren in Eichenau.
