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Ein Immobilienverkauf ist eine weitreichende Entscheidung. Als erfahrene Makler begleiten wir Eigentümer in Berchtesgaden mit klarer Struktur, fundierter Marktkenntnis und einer auf das jeweilige Objekt abgestimmten Vermarktungsstrategie. Ob Hausverkauf, Wohnungsverkauf, Grundstücksverkauf oder Vermietung — wir stehen für saubere Abläufe und eine zielgerichtete Vermittlung Ihrer Immobilie.
Ein erheblicher Teil der Objekte in Berchtesgaden wechselt den Eigentümer, bevor eine Anzeige geschaltet wird. Wer ein hinterlegtes Suchprofil hat, steht in dem Moment auf der Liste, in dem ein Eigentümer uns beauftragt. Sie beschreiben einmal, was Sie suchen — Lage, Größe, Budget, Zustand — und hören von uns nur dann, wenn es wirklich passt.
Persönlich von Gerhard Hahn · FREITAG® Immobilien GmbH
Über 30 Jahre Erfahrung als Immobilienspezialist
Wir vermarkten Ihre Immobilie in Berchtesgaden grundsätzlich zunächst off-market — ohne Schild, ohne Online-Inserat, ohne öffentliches Exposé. Erst wenn der diskrete Weg ausgeschöpft ist und Sie es ausdrücklich wünschen, gehen wir in die Breitenvermarktung. So bleibt Ihre Privatsphäre gewahrt — gegenüber Nachbarn, Mietern, Mitarbeitern und dem Finanzamt.
»Kompetent und vertrauenswürdig, rundherum perfekt«
»Herr Freitag hat mein Unternehmen mudis erfolgreich verkauft und mich mit dem Verkaufspreis völlig überrascht. Ich bin immer noch total begeistert!«
»FREITAG® Immobilien haben uns bei einer finanziell sehr dringlichen Angelegenheit schnell und professionell geholfen. Nochmals vielen Dank dafür!«
Wer einen erfahrenen Immobilienmakler in Berchtesgaden sucht, erwartet mehr als nur die Veröffentlichung eines Inserats. Entscheidend sind eine realistische Wertermittlung, eine passende Vermarktungsstrategie, hochwertige Unterlagen, professionelle Kommunikation mit Interessenten und eine sichere Vertragsabwicklung. Genau hier setzen wir an.
Als Maklerbüro für Berchtesgaden begleiten wir Eigentümer, Erbengemeinschaften, Kapitalanleger und Vermieter in allen Phasen der Immobilienvermittlung — mit klaren Prozessen und nachvollziehbarer Beratung.
Persönliches GesprächPersönlich, diskret, mit über 15 Jahren Marktkenntnis – Ihr Immobilienmakler für Berchtesgaden.
Sie müssen nicht zu uns kommen: Für ein persönliches Beratungsgespräch oder eine Immobilienbewertung fährt Ihr Makler selbstverständlich zu Ihnen nach Berchtesgaden – diskret, unverbindlich und zu einem Termin, der zu Ihnen passt.
Marktdaten für Berchtesgaden im Überblick: Kaufpreise für Häuser und Wohnungen, Mieten und Bodenrichtwerte, jeweils mit mehrjähriger Historie. Grundlage sind öffentlich verfügbare Statistiken und Auswertungen der Gutachterausschüsse.
Aktueller Ø Kaufpreis pro m² für Häuser in Berchtesgaden: 6.450 €/m²
Die Hauspreise in Berchtesgaden sind über mehrere Jahre deutlich gestiegen — getragen von der Nähe zu München, hoher Nachfrage nach familiengeeignetem Wohneigentum und einem begrenzten Angebot. Nach starken Zuwächsen bis 2022 folgte 2023/2024 eine leichte Korrektur, bevor sich der Markt zuletzt wieder fester zeigte.
| Jahr | Ø Wert | Veränderung |
|---|---|---|
| 2016 | 4.150 €/m² | – |
| 2017 | 4.350 €/m² | +4,8 % |
| 2018 | 4.620 €/m² | +6,2 % |
| 2019 | 4.930 €/m² | +6,7 % |
| 2020 | 5.280 €/m² | +7,1 % |
| 2021 | 5.720 €/m² | +8,3 % |
| 2022 | 6.120 €/m² | +7 % |
| 2023 | 6.230 €/m² | +1,8 % |
| 2024 | 6.320 €/m² | +1,4 % |
| 2025 | 6.450 €/m² | +2,1 % |
Aktueller Ø Kaufpreis pro m² für Wohnungen in Berchtesgaden: 6.950 €/m²
Auch bei Eigentumswohnungen zeigt sich in Berchtesgaden eine langfristig positive Preisentwicklung. Besonders dynamisch verlief sie zwischen 2017 und 2022. Seit 2023 ist eine spürbare Beruhigung erkennbar — allerdings ohne deutliche Preisrückgänge. Das knappe Angebot stützt das Niveau bis heute.
| Jahr | Ø Wert | Veränderung |
|---|---|---|
| 2016 | 4.480 €/m² | – |
| 2017 | 4.720 €/m² | +5,4 % |
| 2018 | 5.020 €/m² | +6,4 % |
| 2019 | 5.360 €/m² | +6,8 % |
| 2020 | 5.760 €/m² | +7,5 % |
| 2021 | 6.180 €/m² | +7,3 % |
| 2022 | 6.620 €/m² | +7,1 % |
| 2023 | 6.760 €/m² | +2,1 % |
| 2024 | 6.840 €/m² | +1,2 % |
| 2025 | 6.950 €/m² | +1,6 % |
Aktuelle Ø Miete pro m² in Berchtesgaden: 12,80 €/m²
Die Mieten in Berchtesgaden sind in den letzten Jahren kontinuierlich gestiegen. Besonders zwischen 2018 und 2022 war die Entwicklung dynamisch. 2023/2024 setzte sich der Anstieg moderater fort — ein Zeichen für ein bereits hohes Mietniveau bei stabiler Nachfrage.
| Jahr | Ø Wert | Veränderung |
|---|---|---|
| 2016 | 8,90 €/m² | – |
| 2017 | 9,20 €/m² | +3,4 % |
| 2018 | 9,60 €/m² | +4,3 % |
| 2019 | 10,00 €/m² | +4,2 % |
| 2020 | 10,40 €/m² | +4 % |
| 2021 | 10,90 €/m² | +4,8 % |
| 2022 | 11,50 €/m² | +5,5 % |
| 2023 | 12,00 €/m² | +4,3 % |
| 2024 | 12,40 €/m² | +3,3 % |
| 2025 | 12,80 €/m² | +3,2 % |
Aktueller Ø Bodenrichtwert pro m² in Berchtesgaden: 1.050 €/m²
Der Bodenrichtwert in Berchtesgaden hat sich deutlich nach oben entwickelt — ein Spiegelbild der Lagequalität und Nähe zum Münchner Markt. Grundstücke sind knapp, die Nachfrage strukturell hoch. Nach kräftigen Anstiegen bis 2022 folgte eine kurze Konsolidierung, bevor sich die Werte stabilisierten.
| Jahr | Ø Wert | Veränderung |
|---|---|---|
| 2016 | 520 €/m² | – |
| 2017 | 560 €/m² | +7,7 % |
| 2018 | 610 €/m² | +8,9 % |
| 2019 | 680 €/m² | +11,5 % |
| 2020 | 760 €/m² | +11,8 % |
| 2021 | 860 €/m² | +13,2 % |
| 2022 | 960 €/m² | +11,6 % |
| 2023 | 1.000 €/m² | +4,2 % |
| 2024 | 1.030 €/m² | +3 % |
| 2025 | 1.050 €/m² | +1,9 % |
Berchtesgaden ist insgesamt als eher knapper, wertstabiler und nachfrageorientierter Markt einzuordnen. Auf der Käuferseite dominiert ein selektiver Markt: Gute Lagen, gepflegte Bestände und Objekte mit klarer Wohnqualität finden weiterhin zügig Interessenten, während weniger attraktive Lagen oder sanierungsintensive Immobilien stärker preislich differenziert werden. Für Verkäufer bleibt das Umfeld grundsätzlich günstig, auch wenn die Phase sehr dynamischer Preissteigerungen vorerst vorbei ist. Die Nachfrage wird durch die besondere Lage im Alpenraum, die touristische Bedeutung und die Nähe zu Salzburg gestützt. Gleichzeitig begrenzen topografische und planungsrechtliche Faktoren das Angebot an neuem Bauland und halten damit sowohl Kaufpreise als auch Bodenrichtwerte auf einem hohen Niveau. Für Kapitalanleger ist Berchtesgaden vor allem bei gut vermietbaren Wohnungen interessant; die grobe Mietrendite liegt je nach Objektqualität und Mikrolage meist im Bereich von etwa 2,2 bis 3,2 % . Bei Häusern fällt die Rendite häufig niedriger aus, da hier der Eigennutzungsanteil und das hohe Kaufpreisniveau stärker ins Gewicht fallen. Insgesamt sprechen die Immobilienpreise Berchtesgaden für einen langfristig robusten, aber preislich anspruchsvollen Markt. Wer eine Wohnung kaufen Berchtesgaden oder ein Haus kaufen Berchtesgaden möchte, sollte Lage, Zustand und Vermietbarkeit besonders sorgfältig prüfen.
Die Datenlage der vergangenen Jahre zeichnet für Berchtesgaden im bayerischen Markt mit seiner starken Münchner Verflechtung ein klares Bild der Preisbewegungen. Bei Einfamilien- und Reihenhäusern in Berchtesgaden bewegte sich der durchschnittliche Kaufpreis von 4.150 €/m² im Jahr 2016 auf aktuell 6.450 €/m² (2025) — ein Gesamtveränderung von +55,4 % über 9 Jahre, was einem durchschnittlichen Wertzuwachs von +5,0 % p.a. entspricht. Eigentumswohnungen in Berchtesgaden starteten 2016 bei rund 4.480 €/m² und liegen heute bei 6.950 €/m² (+55,1 % über 9 Jahre, Ø +5,0 % p.a.). Damit eignen sie sich häufig als Einstieg in den Eigentumserwerb oder als Kapitalanlage mit überschaubarem Ticketgröße. Die durchschnittliche Nettokaltmiete in Berchtesgaden entwickelte sich von 8,90 €/m² (2016) auf aktuell 12,80 €/m² — +43,8 % über 9 Jahre bzw. Ø +4,1 % p.a.. Für Vermieter sichert die kontinuierliche Mietsteigerung eine planbare Anpassung an Inflation und Bewirtschaftungskosten. Der Bodenrichtwert in Berchtesgaden stieg von 520 €/m² (2016) auf aktuell 1.050 €/m² (+101,9 % in 9 Jahren) — ein wesentlicher Indikator für die strukturelle Lagequalität und die Bauland-Nachfrage vor Ort. Auf Basis der aktuellen Werte ergibt sich für eine vermietete Eigentumswohnung in Berchtesgaden eine rechnerische Brutto-Mietrendite von rund 2,2 % — ohne Berücksichtigung von Leerstand, Instandhaltung und Kaufnebenkosten. Realistische Netto-Renditen liegen erfahrungsgemäß 0,8 bis 1,5 Prozentpunkte darunter. Bei rund 7.500 Einwohnern bildet Berchtesgaden ein vergleichsweise enges Marktsegment — was bedeutet: marktgerecht ausgepreiste, gut aufbereitete Objekte werden in der Regel zügig vermittelt, während überpreiste Angebote länger am Markt stehen und an Verhandlungsspielraum verlieren. Für Eigentümer in Berchtesgaden, die einen Verkauf oder eine Vermietung erwägen, ist eine individuelle, datenbasierte Wertermittlung der wichtigste erste Schritt — sie ersetzt Schätzungen aus Online-Rechnern, die Mikrolage, Energieeffizienz und Objektsubstanz nicht abbilden können. FREITAG® erstellt diese Bewertung kostenlos und unverbindlich.
Mietrendite-Spanne (grob): 2,2 – 3,2 % brutto.
Diese Marktdaten werden regelmäßig aktualisiert und mindestens alle 12 Monate auf Basis aktueller Statistiken und Gutachterausschuss-Daten überprüft.
Aktuelle Marktwerte in Berchtesgaden gegenüber dem Median aller Gemeinden in Bayern.
| Kennzahl | Berchtesgaden | Bayern (Median) | Differenz |
|---|---|---|---|
| Häuser Ø | 6.450 €/m² | 3.650 €/m² | +76,7 % |
| Wohnungen Ø | 6.950 €/m² | 3.850 €/m² | +80,5 % |
| Mieten Ø | 12,80 €/m² | 9,80 €/m² | +30,6 % |
Jährliche Durchschnittswerte für Kaufpreise (Häuser & Wohnungen) und Mieten in Berchtesgaden, jeweils inklusive der Veränderung gegenüber dem Vorjahr.
| Jahr | Häuser Ø/m² | YoY | Wohnungen Ø/m² | YoY | Miete Ø/m² | YoY |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2016 | 4.150 €/m² | – | 4.480 €/m² | – | 8,90 €/m² | – |
| 2017 | 4.350 €/m² | +4,8 % | 4.720 €/m² | +5,4 % | 9,20 €/m² | +3,4 % |
| 2018 | 4.620 €/m² | +6,2 % | 5.020 €/m² | +6,4 % | 9,60 €/m² | +4,3 % |
| 2019 | 4.930 €/m² | +6,7 % | 5.360 €/m² | +6,8 % | 10,00 €/m² | +4,2 % |
| 2020 | 5.280 €/m² | +7,1 % | 5.760 €/m² | +7,5 % | 10,40 €/m² | +4 % |
| 2021 | 5.720 €/m² | +8,3 % | 6.180 €/m² | +7,3 % | 10,90 €/m² | +4,8 % |
| 2022 | 6.120 €/m² | +7 % | 6.620 €/m² | +7,1 % | 11,50 €/m² | +5,5 % |
| 2023 | 6.230 €/m² | +1,8 % | 6.760 €/m² | +2,1 % | 12,00 €/m² | +4,3 % |
| 2024 | 6.320 €/m² | +1,4 % | 6.840 €/m² | +1,2 % | 12,40 €/m² | +3,3 % |
| 2025 | 6.450 €/m² | +2,1 % | 6.950 €/m² | +1,6 % | 12,80 €/m² | +3,2 % |
Quelle: Eigene Marktrecherche FREITAG® Immobilien auf Basis öffentlich verfügbarer Statistiken und Gutachterausschuss-Auswertungen.
Häufige Fragen zu Kauf, Verkauf, Finanzierung und Wohnen in Berchtesgaden — kompakt beantwortet.
Viele Eigentümer in Berchtesgaden sitzen auf einem Vermögenswert, den sie nicht anfassen können, weil sie ihr Zuhause nicht aufgeben wollen. Genau dafür gibt es die Immobilienverrentung: Der Verkauf findet statt, der Auszug nicht. Je nach Modell — Nießbrauch, Wohnrecht, Leibrente oder Rückanmietung — fließt der Kaufpreis als Einmalzahlung, als monatliche Rente oder als Kombination aus beidem.
Entscheidend ist die Absicherung: Das Wohnrecht wird an erster Rangstelle im Grundbuch eingetragen, bevor der Käufer als Eigentümer eingetragen wird. Wir rechnen für Ihre Immobilie in Berchtesgaden durch, wie stark der Nießbrauchwert den Kaufpreis mindert — und ob sich das gegenüber einem klassischen Verkauf rechnet.
Wir arbeiten dabei ergebnisoffen. Wenn ein normaler Verkauf mit anschließendem Umzug für Sie wirtschaftlich besser ist, sagen wir Ihnen das — statt ein Verrentungsmodell zu verkaufen, das nicht passt.
Für Produktionshallen, Bürogebäude, Ärztehäuser und Logistikflächen in Berchtesgaden vermittelt FREITAG® sowohl den klassischen Verkauf als auch Sale & Lease-Back. Käuferseite sind Family Offices, Immobilienfonds und private Bestandshalter mit langfristigem Horizont.
Der Ablauf ist diskret: Ansprache erfolgt off-market, ohne Inserat und ohne Schild am Objekt. Mitarbeiter, Kunden und Wettbewerber in Berchtesgaden erfahren nichts, solange Sie es nicht wünschen.
Am Anfang steht eine belastbare Bewertung nach Ertragswert — keine Wunschzahl. Auf dieser Basis entscheiden Sie, ob verkauft, zurückgemietet oder gehalten wird.
Ob Landgasthof, Stadtcafé, Hotel garni oder Pension mit Nebengebäude — für Gastronomie- und Beherbergungsobjekte in Berchtesgaden gibt es einen eigenen, überschaubaren Käuferkreis. Diesen Kreis kennen und pflegen wir seit Jahren, statt breit zu inserieren.
Häufig ist die Verpachtung der ruhigere Weg: Sie behalten die Immobilie in Berchtesgaden im Bestand, geben den operativen Betrieb ab und erhalten laufende Einnahmen. Wir prüfen Konzept und Bonität des Pächters, bevor der Vertrag zustande kommt.
Steht das Objekt leer oder ist es nicht mehr rentabel zu betreiben, prüfen wir die Umnutzung — etwa zu Wohnraum, Boardinghouse oder Praxisfläche. Was in Berchtesgaden baurechtlich möglich ist, klären wir vor der Vermarktung.
Geschäftsführer der FREITAG® Beteiligungsgesellschaft mbH
Als Gutachter und Makler mit über 30 Jahren Praxis kennt Gerhard Hahn beide Seiten des Marktes: die belastbare Wertermittlung und die tatsächliche Zahlungsbereitschaft der Käufer. Für Eigentümer, Erben und Kapitalanleger übersetzt er das in eine konkrete Verkaufs- oder Vermietungsstrategie.
Viele Eigentümer in Berchtesgaden möchten verkaufen, ohne dass Nachbarn, Mieter oder Mitarbeiter davon erfahren. Genau dieses diskrete Vorgehen begleitet Gerhard Hahn seit über 30 Jahren. Persönliche Termine in Berchtesgaden sind für Gerhard Hahn fester Bestandteil jedes Mandats — keine Ferndiagnose, keine Templates.
Hinweis: Diese Liste basiert auf einer KI-gestützten Recherche (ChatGPT) öffentlich verfügbarer Quellen und stellt keine offizielle Bewertung oder Empfehlung dar. Reihenfolge ohne wertende Hierarchie.
Inhabergeführter Immobilienmakler in Berchtesgaden seit 1988 mit Sitz in der Maximilianstraße, spezialisiert auf Verkauf und Vermietung von Wohn- und Gewerbeimmobilien im Berchtesgadener Land. Das Team mit 3 Mitarbeitern bietet umfassende Dienstleistungen wie Hausverwaltung, Bewertung und Finanzierungsvermittlung. Mitglied im IVD und mehrfach ausgezeichnet.
Website besuchenLokaler Immobilienexperte mit Büro am Schloßplatz in Berchtesgaden, erreichbar 7 Tage die Woche für Beratung zu Immobilien im Berchtesgadener Land. Spezialisiert auf Verkauf und Vermittlung von Wohnimmobilien in der Region. Persönlicher Service für Käufer und Verkäufer vor Ort.
Website besuchenImmobilienmakler in Berchtesgaden mit Fokus auf Bewertung, Vermarktung und Verkauf von Wohnobjekten in Bayern und angrenzendem Österreich. Alles aus einer Hand inklusive Projektplanung im Berchtesgadener Land. Lokales Büro in der Dr.-Imhof-Straße.
Website besuchenKompetenter Immobilienmakler direkt in Berchtesgaden mit umfassender Marktkenntnis der Region, spezialisiert auf Vermittlung von Wohnimmobilien. Bringt Verkäufer und Käufer erfolgreich zusammen für Vertragsabschlüsse im Berchtesgadener Land. Breites Leistungsspektrum vor Ort.
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Website besuchenInhabergeführtes lokales Unternehmen in Schönau am Königssee nahe Berchtesgaden, spezialisiert auf Verkauf von Wohnimmobilien im Berchtesgadener Land. Persönlicher Service durch Inhaber Hannes Riedl für die Region um den Königssee. Fokus auf regionale Expertise.
Website besuchenSie suchen einen Immobilienmakler nicht direkt in Berchtesgaden, sondern im Umland? FREITAG® betreut auch folgende Gemeinden in Bayern mit lokalem Marktwissen, aktuellen Kaufpreisen und persönlicher Beratung:
Diese Standorte liegen im Preisband ±10 % um den aktuellen Häuser-Quadratmeterpreis von Berchtesgaden (Ø 6.450 €/m²) — ideal für einen ehrlichen Marktvergleich und alternative Standortprüfungen.
Berchtesgaden liegt in einer Grenzregion — viele unserer Kunden vergleichen Standorte länderübergreifend. Diese Gemeinden in den Nachbarländern bieten ähnliche Lagequalitäten und sind häufig die nächstliegende Alternative:
Vom Aufmaß über den Energieausweis bis zur Käuferauswahl: Wir bereiten Ihr Haus vollständig auf, bevor es an den Markt geht — und führen die Verhandlung bis zur Beurkundung.
Ob vermietet oder frei: Wir prüfen, welche Käufergruppe für Ihre Wohnung realistisch ist, und richten Exposé, Preis und Ansprache konsequent darauf aus.
Bebauungsplan, Erschließungszustand und Altlastenverdacht klären wir vorab — das verhindert Preisabschläge in der Verhandlung.
Drittverwendungsfähigkeit, Restlaufzeit der Mietverträge und Mieterbonität bestimmen den Preis Ihrer Gewerbeimmobilie. Genau darauf richten wir die Unterlagen aus.
Professionelle Marktplatzierung, durchdachte Mieterauswahl und rechtssichere Unterlagen für eine reibungslose Vermietung Ihrer Wohnung.
Einfamilienhäuser, Doppelhaushälften oder Reihenhäuser sprechen andere Zielgruppen an — wir sorgen für die passende Präsentation und solvente Mieter.
Wir rechnen aus, wie stark ein eingetragenes Wohnrecht den Kaufpreis mindert — und ob sich die Verrentung gegenüber einem klassischen Verkauf für Sie lohnt.
Vergleichswert, Sachwert oder Ertragswert: Wir wählen das zum Objekt passende Verfahren und legen die Herleitung offen, statt eine Zahl zu nennen.
Sprechen Sie uns an — wir beraten Sie unverbindlich zu Wertermittlung, Vermarktung und nächsten Schritten.
Telefonzeiten: Mo.–Sa. 09:00–20:00 Uhr · So. & Feiertage geschlossen
Der Beitrag nennt für Berchtesgaden mehrere konkrete Wohnbauvorhaben, darunter die Umnutzung der Mittelschule, ein Projekt in der Salzburger Straße und ein Vorhaben am Eberweinweg. Außerdem wird berichtet, dass dort mehrere Dutzend Wohnungen in Planung oder im Genehmigungsverfahren sind.
Die Meldung beschreibt eine neue Wohnanlage in Berchtesgaden, die Ende 2025 fertig werden soll. Genannt werden 36 Ein-Zimmer-Apartments sowie weitere Zwei- und Drei-Zimmer-Wohnungen für Fachkräfte.
Der Artikel schildert die anhaltend hohe Nachfrage nach Wohnraum in Berchtesgaden und verweist auf steigende Preise für Baugrundstücke sowie teure Doppelhaushälften. Zugleich wird berichtet, dass sich das Wohnbaugeschäft wieder belebt, die Preise aber auf hohem Niveau bleiben.
