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Persönlich von Gerhard Hahn · FREITAG® Immobilien GmbH
Über 30 Jahre Erfahrung als Immobilienspezialist
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Marktdaten für Schwabhausen im Überblick: Kaufpreise für Häuser und Wohnungen, Mieten und Bodenrichtwerte, jeweils mit mehrjähriger Historie. Grundlage sind öffentlich verfügbare Statistiken und Auswertungen der Gutachterausschüsse.
Aktueller Ø Kaufpreis pro m² für Häuser in Schwabhausen: 6.850 €/m²
Die Hauspreise in Schwabhausen sind über mehrere Jahre deutlich gestiegen — getragen von der Nähe zu München, hoher Nachfrage nach familiengeeignetem Wohneigentum und einem begrenzten Angebot. Nach starken Zuwächsen bis 2022 folgte 2023/2024 eine leichte Korrektur, bevor sich der Markt zuletzt wieder fester zeigte.
| Jahr | Ø Wert | Veränderung |
|---|---|---|
| 2017 | 4.650 €/m² | – |
| 2018 | 4.950 €/m² | +6,5 % |
| 2019 | 5.320 €/m² | +7,5 % |
| 2020 | 5.780 €/m² | +8,6 % |
| 2021 | 6.320 €/m² | +9,3 % |
| 2022 | 6.920 €/m² | +9,5 % |
| 2023 | 6.980 €/m² | +0,9 % |
| 2024 | 6.900 €/m² | -1,1 % |
| 2025 | 6.850 €/m² | -0,7 % |
| 2026 | 6.850 €/m² | 0 % |
Aktueller Ø Kaufpreis pro m² für Wohnungen in Schwabhausen: 5.950 €/m²
Auch bei Eigentumswohnungen zeigt sich in Schwabhausen eine langfristig positive Preisentwicklung. Besonders dynamisch verlief sie zwischen 2017 und 2022. Seit 2023 ist eine spürbare Beruhigung erkennbar — allerdings ohne deutliche Preisrückgänge. Das knappe Angebot stützt das Niveau bis heute.
| Jahr | Ø Wert | Veränderung |
|---|---|---|
| 2017 | 4.050 €/m² | – |
| 2018 | 4.320 €/m² | +6,7 % |
| 2019 | 4.650 €/m² | +7,6 % |
| 2020 | 5.020 €/m² | +8 % |
| 2021 | 5.420 €/m² | +8 % |
| 2022 | 5.930 €/m² | +9,4 % |
| 2023 | 6.020 €/m² | +1,5 % |
| 2024 | 5.980 €/m² | -0,7 % |
| 2025 | 5.950 €/m² | -0,5 % |
| 2026 | 5.950 €/m² | 0 % |
Aktuelle Ø Miete pro m² in Schwabhausen: 15,20 €/m²
Die Mieten in Schwabhausen sind in den letzten Jahren kontinuierlich gestiegen. Besonders zwischen 2018 und 2022 war die Entwicklung dynamisch. 2023/2024 setzte sich der Anstieg moderater fort — ein Zeichen für ein bereits hohes Mietniveau bei stabiler Nachfrage.
| Jahr | Ø Wert | Veränderung |
|---|---|---|
| 2017 | 10,80 €/m² | – |
| 2018 | 11,20 €/m² | +3,7 % |
| 2019 | 11,70 €/m² | +4,5 % |
| 2020 | 12,20 €/m² | +4,3 % |
| 2021 | 12,80 €/m² | +4,9 % |
| 2022 | 13,60 €/m² | +6,2 % |
| 2023 | 14,20 €/m² | +4,4 % |
| 2024 | 14,70 €/m² | +3,5 % |
| 2025 | 15,00 €/m² | +2 % |
| 2026 | 15,20 €/m² | +1,3 % |
Aktueller Ø Bodenrichtwert pro m² in Schwabhausen: 1.050 €/m²
Der Bodenrichtwert in Schwabhausen hat sich deutlich nach oben entwickelt — ein Spiegelbild der Lagequalität und Nähe zum Münchner Markt. Grundstücke sind knapp, die Nachfrage strukturell hoch. Nach kräftigen Anstiegen bis 2022 folgte eine kurze Konsolidierung, bevor sich die Werte stabilisierten.
| Jahr | Ø Wert | Veränderung |
|---|---|---|
| 2017 | 620 €/m² | – |
| 2018 | 690 €/m² | +11,3 % |
| 2019 | 770 €/m² | +11,6 % |
| 2020 | 860 €/m² | +11,7 % |
| 2021 | 960 €/m² | +11,6 % |
| 2022 | 1.060 €/m² | +10,4 % |
| 2023 | 1.070 €/m² | +0,9 % |
| 2024 | 1.060 €/m² | -0,9 % |
| 2025 | 1.050 €/m² | -0,9 % |
| 2026 | 1.050 €/m² | 0 % |
Der Immobilienmarkt in Schwabhausen ist insgesamt als eher knapper, nachfragegetriebener Markt einzustufen. Für Käufer bedeutet das: Gute Objekte mit passender Lage, solider Bausubstanz und marktgerechter Ausstattung werden weiterhin zügig nachgefragt, auch wenn die Preisdynamik gegenüber den Vorjahren abgeflacht ist. Verkäufer profitieren nach wie vor von der Nähe zum Münchner Arbeitsmarkt, müssen aber seit 2023 stärker auf realistische Preisansätze achten. Die Marktstruktur spricht eher für einen leichten Verkäufermarkt bei hochwertigen Einfamilienhäusern und gut geschnittenen Wohnungen, während sanierungsintensive Objekte längere Vermarktungszeiten haben können. Für Kapitalanleger bleibt Schwabhausen attraktiv, weil die Mietnachfrage stabil ist und die Leerstandsrisiken im Vergleich zu peripheren Lagen gering ausfallen. Die grobe Mietrendite-Spanne liegt je nach Objektqualität und Kaufpreisniveau bei etwa 2,8 % bis 4,0 % brutto ; bei kleineren Wohnungen mit guter Vermietbarkeit sind auch leicht höhere Werte möglich, während bei Einfamilienhäusern die Rendite typischerweise niedriger ausfällt. Insgesamt zeigen die Immobilienpreise Schwabhausen ein hohes, aber inzwischen stabilisiertes Niveau mit solider Perspektive für langfristig orientierte Käufer.
Wer den Markt in Schwabhausen im bayerischen Markt mit seiner starken Münchner Verflechtung fundiert einordnen will, sollte einen Blick auf die mehrjährige Preisentwicklung werfen. Bei Einfamilien- und Reihenhäusern in Schwabhausen bewegte sich der durchschnittliche Kaufpreis von 4.650 €/m² im Jahr 2017 auf aktuell 6.850 €/m² (2026) — ein Gesamtveränderung von +47,3 % über 9 Jahre, was einem durchschnittlichen Wertzuwachs von +4,4 % p.a. entspricht. Der bisherige Höchststand wurde 2023 mit 6.980 €/m² erreicht; seitdem hat sich der Markt um -1,9 % korrigiert — ein in vielen deutschen Mittelstandsmärkten typisches Muster nach der Zinswende. Eigentumswohnungen in Schwabhausen starteten 2017 bei rund 4.050 €/m² und liegen heute bei 5.950 €/m² (+46,9 % über 9 Jahre, Ø +4,4 % p.a.). Damit eignen sie sich häufig als Einstieg in den Eigentumserwerb oder als Kapitalanlage mit überschaubarem Ticketgröße. Die durchschnittliche Nettokaltmiete in Schwabhausen entwickelte sich von 10,80 €/m² (2017) auf aktuell 15,20 €/m² — +40,7 % über 9 Jahre bzw. Ø +3,9 % p.a.. Für Vermieter sichert die kontinuierliche Mietsteigerung eine planbare Anpassung an Inflation und Bewirtschaftungskosten. Der Bodenrichtwert in Schwabhausen stieg von 620 €/m² (2017) auf aktuell 1.050 €/m² (+69,4 % in 9 Jahren) — ein wesentlicher Indikator für die strukturelle Lagequalität und die Bauland-Nachfrage vor Ort. Auf Basis der aktuellen Werte ergibt sich für eine vermietete Eigentumswohnung in Schwabhausen eine rechnerische Brutto-Mietrendite von rund 3,1 % — ohne Berücksichtigung von Leerstand, Instandhaltung und Kaufnebenkosten. Realistische Netto-Renditen liegen erfahrungsgemäß 0,8 bis 1,5 Prozentpunkte darunter. Bei rund 6.500 Einwohnern bildet Schwabhausen ein begrenztes, aber kontinuierliches Transaktionsvolumen — was bedeutet: marktgerecht ausgepreiste, gut aufbereitete Objekte werden in der Regel zügig vermittelt, während überpreiste Angebote länger am Markt stehen und an Verhandlungsspielraum verlieren. Für Eigentümer in Schwabhausen, die einen Verkauf oder eine Vermietung erwägen, ist eine individuelle, datenbasierte Wertermittlung der wichtigste erste Schritt — sie ersetzt Schätzungen aus Online-Rechnern, die Mikrolage, Energieeffizienz und Objektsubstanz nicht abbilden können. FREITAG® erstellt diese Bewertung kostenlos und unverbindlich.
Mietrendite-Spanne (grob): 2,8 – 4 % brutto.
Diese Marktdaten werden regelmäßig aktualisiert und mindestens alle 12 Monate auf Basis aktueller Statistiken und Gutachterausschuss-Daten überprüft.
Aktuelle Marktwerte in Schwabhausen gegenüber dem Median aller Gemeinden in Bayern.
| Kennzahl | Schwabhausen | Bayern (Median) | Differenz |
|---|---|---|---|
| Häuser Ø | 6.850 €/m² | 3.650 €/m² | +87,7 % |
| Wohnungen Ø | 5.950 €/m² | 3.850 €/m² | +54,5 % |
| Mieten Ø | 15,20 €/m² | 9,80 €/m² | +55,1 % |
Jährliche Durchschnittswerte für Kaufpreise (Häuser & Wohnungen) und Mieten in Schwabhausen, jeweils inklusive der Veränderung gegenüber dem Vorjahr.
| Jahr | Häuser Ø/m² | YoY | Wohnungen Ø/m² | YoY | Miete Ø/m² | YoY |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2017 | 4.650 €/m² | – | 4.050 €/m² | – | 10,80 €/m² | – |
| 2018 | 4.950 €/m² | +6,5 % | 4.320 €/m² | +6,7 % | 11,20 €/m² | +3,7 % |
| 2019 | 5.320 €/m² | +7,5 % | 4.650 €/m² | +7,6 % | 11,70 €/m² | +4,5 % |
| 2020 | 5.780 €/m² | +8,6 % | 5.020 €/m² | +8 % | 12,20 €/m² | +4,3 % |
| 2021 | 6.320 €/m² | +9,3 % | 5.420 €/m² | +8 % | 12,80 €/m² | +4,9 % |
| 2022 | 6.920 €/m² | +9,5 % | 5.930 €/m² | +9,4 % | 13,60 €/m² | +6,2 % |
| 2023 | 6.980 €/m² | +0,9 % | 6.020 €/m² | +1,5 % | 14,20 €/m² | +4,4 % |
| 2024 | 6.900 €/m² | -1,1 % | 5.980 €/m² | -0,7 % | 14,70 €/m² | +3,5 % |
| 2025 | 6.850 €/m² | -0,7 % | 5.950 €/m² | -0,5 % | 15,00 €/m² | +2 % |
| 2026 | 6.850 €/m² | 0 % | 5.950 €/m² | 0 % | 15,20 €/m² | +1,3 % |
Quelle: Eigene Marktrecherche FREITAG® Immobilien auf Basis öffentlich verfügbarer Statistiken und Gutachterausschuss-Auswertungen.
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Die Vermarktung erfolgt diskret. Ein öffentlich sichtbares Verkaufsangebot verunsichert Personal, Stammgäste und Lieferanten in Schwabhausen — deshalb sprechen wir Interessenten gezielt und unter Vertraulichkeitserklärung an.
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Geschäftsführer der FREITAG® Beteiligungsgesellschaft mbH
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Hinweis: Diese Liste basiert auf einer KI-gestützten Recherche (ChatGPT) öffentlich verfügbarer Quellen und stellt keine offizielle Bewertung oder Empfehlung dar. Reihenfolge ohne wertende Hierarchie.
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Das Landratsamt Dachau veröffentlichte eine Übersicht der Grund- und Gewerbesteuer-Hebesätze 2026. Für Schwabhausen werden dabei Grundsteuer A und B mit jeweils 450 Prozent sowie die Gewerbesteuer mit 350 Prozent ausgewiesen. Der Beitrag ordnet Schwabhausen damit als Gemeinde mit klar benannten kommunalen Hebesätzen ein.
Die Gemeinde Schwabhausen bündelt unter „Wirtschaft / Gewerbe“ Informationen zu Bauanfragen, Bauvorhaben und Gewerbeentwicklung. Der Eintrag zeigt, dass Schwabhausen aktiv kommunale Gewerbe- und Bauentwicklung organisiert.
Auf der Seite zur Wohnbaulandentwicklung erläutert die Gemeinde Schwabhausen einen Grundsatzbeschluss aus dem Jahr 2019 zur Schaffung von neuem Baurecht für Wohnbebauung. Das ist ein direkter Hinweis auf kommunale Steuerung von Neubauflächen und Wohnentwicklung im Ort.
Im Flächennutzungsplan verweist die Gemeinde Schwabhausen auf die 4. Änderung, die seit 24.09.2025 rechtskräftig ist. Der Eintrag ist relevant für Ortsentwicklung, Bauflächen und künftige Nutzung im Gemeindegebiet.
Die Gemeinde Schwabhausen stellt ein Merkblatt zur Grundsteuer bereit. Darin werden Themen wie Bauanfragen, Bauvorhaben, Bebauungspläne und Bodenrichtwerte zusammengeführt, was den Immobilien- und Standortbezug des Dokuments verdeutlicht.
Die VR-Bank Landsberg-Ammersee plant in Schwabhausen ein großes Bauprojekt mit insgesamt 28 Wohneinheiten. Zusätzlich sollen ein weiterer Komplex mit rund 30 altersgerechten Wohnungen, elf Apartments und eine Tagespflegeeinrichtung entstehen. Die Baustelle liegt laut Bericht neben dem VR-Bank-Gebäude an der Kreuzung von ...
Die Gemeinde Schwabhausen veröffentlichte eine Bekanntmachung zum Bebauungsplan für eine Batteriespeicheranlage zwischen Puchschlagen und Stetten. Das Verfahren wurde frühzeitig öffentlich ausgelegt und betrifft damit eine konkrete bauliche Nutzung im Gemeindegebiet.
Die Süddeutsche Zeitung berichtete über einen Masterplan für schnelles Internet in Schwabhausen. Im Fokus stand die Erstellung eines Netzkonzepts für den Glasfaserausbau bis in die einzelnen Wohngebäude, also ein Standort- und Infrastrukturthema mit wirtschaftlichem Bezug.
Kapitalanlage gesucht: Ferienimmobilie in Garmisch-Partenkirchen mit nachvollziehbaren Mieteinnahmen. Sanierungsbedarf ist bei entsprechendem Preis kein Ausschlusskriterium.
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Wir mieten Mehrfamilienhaus in Stuttgart oder im nahen Umland. Mindestens 200 m², gerne mit Außenfläche.
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