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Persönlich von Gerhard Hahn · FREITAG® Immobilien GmbH
Über 30 Jahre Erfahrung als Immobilienspezialist
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Marktdaten für Stein im Überblick: Kaufpreise für Häuser und Wohnungen, Mieten und Bodenrichtwerte, jeweils mit mehrjähriger Historie. Grundlage sind öffentlich verfügbare Statistiken und Auswertungen der Gutachterausschüsse.
Aktueller Ø Kaufpreis pro m² für Häuser in Stein: 4.650 €/m²
Die Hauspreise in Stein sind über mehrere Jahre deutlich gestiegen — getragen von der Nähe zu München, hoher Nachfrage nach familiengeeignetem Wohneigentum und einem begrenzten Angebot. Nach starken Zuwächsen bis 2022 folgte 2023/2024 eine leichte Korrektur, bevor sich der Markt zuletzt wieder fester zeigte.
| Jahr | Ø Wert | Veränderung |
|---|---|---|
| 2017 | 3.150 €/m² | – |
| 2018 | 3.320 €/m² | +5,4 % |
| 2019 | 3.520 €/m² | +6 % |
| 2020 | 3.760 €/m² | +6,8 % |
| 2021 | 4.080 €/m² | +8,5 % |
| 2022 | 4.420 €/m² | +8,3 % |
| 2023 | 4.300 €/m² | -2,7 % |
| 2024 | 4.240 €/m² | -1,4 % |
| 2025 | 4.420 €/m² | +4,2 % |
| 2026 | 4.650 €/m² | +5,2 % |
Aktueller Ø Kaufpreis pro m² für Wohnungen in Stein: 4.250 €/m²
Auch bei Eigentumswohnungen zeigt sich in Stein eine langfristig positive Preisentwicklung. Besonders dynamisch verlief sie zwischen 2017 und 2022. Seit 2023 ist eine spürbare Beruhigung erkennbar — allerdings ohne deutliche Preisrückgänge. Das knappe Angebot stützt das Niveau bis heute.
| Jahr | Ø Wert | Veränderung |
|---|---|---|
| 2017 | 2.950 €/m² | – |
| 2018 | 3.090 €/m² | +4,7 % |
| 2019 | 3.260 €/m² | +5,5 % |
| 2020 | 3.470 €/m² | +6,4 % |
| 2021 | 3.720 €/m² | +7,2 % |
| 2022 | 4.020 €/m² | +8,1 % |
| 2023 | 3.980 €/m² | -1 % |
| 2024 | 3.950 €/m² | -0,8 % |
| 2025 | 4.090 €/m² | +3,5 % |
| 2026 | 4.250 €/m² | +3,9 % |
Aktuelle Ø Miete pro m² in Stein: 11,90 €/m²
Die Mieten in Stein sind in den letzten Jahren kontinuierlich gestiegen. Besonders zwischen 2018 und 2022 war die Entwicklung dynamisch. 2023/2024 setzte sich der Anstieg moderater fort — ein Zeichen für ein bereits hohes Mietniveau bei stabiler Nachfrage.
| Jahr | Ø Wert | Veränderung |
|---|---|---|
| 2017 | 8,90 €/m² | – |
| 2018 | 9,20 €/m² | +3,4 % |
| 2019 | 9,55 €/m² | +3,8 % |
| 2020 | 9,95 €/m² | +4,2 % |
| 2021 | 10,35 €/m² | +4 % |
| 2022 | 10,80 €/m² | +4,3 % |
| 2023 | 11,10 €/m² | +2,8 % |
| 2024 | 11,30 €/m² | +1,8 % |
| 2025 | 11,60 €/m² | +2,7 % |
| 2026 | 11,90 €/m² | +2,6 % |
Aktueller Ø Bodenrichtwert pro m² in Stein: 820 €/m²
Der Bodenrichtwert in Stein hat sich deutlich nach oben entwickelt — ein Spiegelbild der Lagequalität und Nähe zum Münchner Markt. Grundstücke sind knapp, die Nachfrage strukturell hoch. Nach kräftigen Anstiegen bis 2022 folgte eine kurze Konsolidierung, bevor sich die Werte stabilisierten.
| Jahr | Ø Wert | Veränderung |
|---|---|---|
| 2017 | 520 €/m² | – |
| 2018 | 560 €/m² | +7,7 % |
| 2019 | 610 €/m² | +8,9 % |
| 2020 | 680 €/m² | +11,5 % |
| 2021 | 760 €/m² | +11,8 % |
| 2022 | 840 €/m² | +10,5 % |
| 2023 | 830 €/m² | -1,2 % |
| 2024 | 810 €/m² | -2,4 % |
| 2025 | 815 €/m² | +0,6 % |
| 2026 | 820 €/m² | +0,6 % |
Der Immobilienmarkt in Stein ist insgesamt als stabil und nachfrageorientiert einzuordnen. Im Vergleich zu zentralen Lagen der Metropolregion Nürnberg ist Stein für viele Käufer noch erreichbar, zugleich aber deutlich teurer als periphere Umlandgemeinden. Daraus ergibt sich ein Markt, der eher von Eigennutzern und langfristig orientierten Käufern geprägt ist als von kurzfristigen Spekulationsimpulsen. Für Verkäufer bleibt die Lage attraktiv, weil das Angebot insbesondere bei guten Häusern und modernisierten Wohnungen begrenzt ist. Auf der Nachfrageseite stützen Pendler, Familien und Haushalte mit Wunsch nach stadtnaher Wohnqualität die Preise. Für Kapitalanleger ist Stein interessant, weil die Mietnachfrage solide bleibt und die Leerstandsrisiken vergleichsweise gering sind. Die grobe Mietrendite-Spanne liegt je nach Objektzustand, Lage und Kaufpreisniveau meist bei etwa 3,0 bis 4,2 % brutto ; bei kleineren Wohnungen in gut vermietbaren Lagen sind auch leicht höhere Werte möglich, während hochwertige Häuser oft niedrigere Renditen aufweisen. Insgesamt sprechen die Immobilienpreise Stein für einen Markt mit begrenztem Aufwärtspotenzial, aber guter Werthaltigkeit. Wer ein Haus kaufen Stein oder eine Wohnung kaufen Stein möchte, sollte die Mikrolage, energetische Qualität und den Modernisierungsstand besonders genau prüfen.
Wer den Markt in Stein im bayerischen Markt mit seiner starken Münchner Verflechtung fundiert einordnen will, sollte einen Blick auf die mehrjährige Preisentwicklung werfen. Bei Einfamilien- und Reihenhäusern in Stein bewegte sich der durchschnittliche Kaufpreis von 3.150 €/m² im Jahr 2017 auf aktuell 4.650 €/m² (2026) — ein Gesamtveränderung von +47,6 % über 9 Jahre, was einem durchschnittlichen Wertzuwachs von +4,4 % p.a. entspricht. Eigentumswohnungen in Stein starteten 2017 bei rund 2.950 €/m² und liegen heute bei 4.250 €/m² (+44,1 % über 9 Jahre, Ø +4,1 % p.a.). Damit eignen sie sich häufig als Einstieg in den Eigentumserwerb oder als Kapitalanlage mit überschaubarem Ticketgröße. Die durchschnittliche Nettokaltmiete in Stein entwickelte sich von 8,90 €/m² (2017) auf aktuell 11,90 €/m² — +33,7 % über 9 Jahre bzw. Ø +3,3 % p.a.. Für Vermieter sichert die kontinuierliche Mietsteigerung eine planbare Anpassung an Inflation und Bewirtschaftungskosten. Der Bodenrichtwert in Stein stieg von 520 €/m² (2017) auf aktuell 820 €/m² (+57,7 % in 9 Jahren) — ein wesentlicher Indikator für die strukturelle Lagequalität und die Bauland-Nachfrage vor Ort. Auf Basis der aktuellen Werte ergibt sich für eine vermietete Eigentumswohnung in Stein eine rechnerische Brutto-Mietrendite von rund 3,4 % — ohne Berücksichtigung von Leerstand, Instandhaltung und Kaufnebenkosten. Realistische Netto-Renditen liegen erfahrungsgemäß 0,8 bis 1,5 Prozentpunkte darunter. Bei rund 14.000 Einwohnern bildet Stein ein begrenztes, aber kontinuierliches Transaktionsvolumen — was bedeutet: marktgerecht ausgepreiste, gut aufbereitete Objekte werden in der Regel zügig vermittelt, während überpreiste Angebote länger am Markt stehen und an Verhandlungsspielraum verlieren. Für Eigentümer in Stein, die einen Verkauf oder eine Vermietung erwägen, ist eine individuelle, datenbasierte Wertermittlung der wichtigste erste Schritt — sie ersetzt Schätzungen aus Online-Rechnern, die Mikrolage, Energieeffizienz und Objektsubstanz nicht abbilden können. FREITAG® erstellt diese Bewertung kostenlos und unverbindlich.
Mietrendite-Spanne (grob): 3 – 4,2 % brutto.
Diese Marktdaten werden regelmäßig aktualisiert und mindestens alle 12 Monate auf Basis aktueller Statistiken und Gutachterausschuss-Daten überprüft.
Aktuelle Marktwerte in Stein gegenüber dem Median aller Gemeinden in Bayern.
| Kennzahl | Stein | Bayern (Median) | Differenz |
|---|---|---|---|
| Häuser Ø | 4.650 €/m² | 3.650 €/m² | +27,4 % |
| Wohnungen Ø | 4.250 €/m² | 3.850 €/m² | +10,4 % |
| Mieten Ø | 11,90 €/m² | 9,80 €/m² | +21,4 % |
Jährliche Durchschnittswerte für Kaufpreise (Häuser & Wohnungen) und Mieten in Stein, jeweils inklusive der Veränderung gegenüber dem Vorjahr.
| Jahr | Häuser Ø/m² | YoY | Wohnungen Ø/m² | YoY | Miete Ø/m² | YoY |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2017 | 3.150 €/m² | – | 2.950 €/m² | – | 8,90 €/m² | – |
| 2018 | 3.320 €/m² | +5,4 % | 3.090 €/m² | +4,7 % | 9,20 €/m² | +3,4 % |
| 2019 | 3.520 €/m² | +6 % | 3.260 €/m² | +5,5 % | 9,55 €/m² | +3,8 % |
| 2020 | 3.760 €/m² | +6,8 % | 3.470 €/m² | +6,4 % | 9,95 €/m² | +4,2 % |
| 2021 | 4.080 €/m² | +8,5 % | 3.720 €/m² | +7,2 % | 10,35 €/m² | +4 % |
| 2022 | 4.420 €/m² | +8,3 % | 4.020 €/m² | +8,1 % | 10,80 €/m² | +4,3 % |
| 2023 | 4.300 €/m² | -2,7 % | 3.980 €/m² | -1 % | 11,10 €/m² | +2,8 % |
| 2024 | 4.240 €/m² | -1,4 % | 3.950 €/m² | -0,8 % | 11,30 €/m² | +1,8 % |
| 2025 | 4.420 €/m² | +4,2 % | 4.090 €/m² | +3,5 % | 11,60 €/m² | +2,7 % |
| 2026 | 4.650 €/m² | +5,2 % | 4.250 €/m² | +3,9 % | 11,90 €/m² | +2,6 % |
Quelle: Eigene Marktrecherche FREITAG® Immobilien auf Basis öffentlich verfügbarer Statistiken und Gutachterausschuss-Auswertungen.
Häufige Fragen zu Kauf, Verkauf, Finanzierung und Wohnen in Stein — kompakt beantwortet.
Viele Eigentümer in Stein sitzen auf einem Vermögenswert, den sie nicht anfassen können, weil sie ihr Zuhause nicht aufgeben wollen. Genau dafür gibt es die Immobilienverrentung: Der Verkauf findet statt, der Auszug nicht. Je nach Modell — Nießbrauch, Wohnrecht, Leibrente oder Rückanmietung — fließt der Kaufpreis als Einmalzahlung, als monatliche Rente oder als Kombination aus beidem.
Entscheidend ist die Absicherung: Das Wohnrecht wird an erster Rangstelle im Grundbuch eingetragen, bevor der Käufer als Eigentümer eingetragen wird. Wir rechnen für Ihre Immobilie in Stein durch, wie stark der Nießbrauchwert den Kaufpreis mindert — und ob sich das gegenüber einem klassischen Verkauf rechnet.
Wir arbeiten dabei ergebnisoffen. Wenn ein normaler Verkauf mit anschließendem Umzug für Sie wirtschaftlich besser ist, sagen wir Ihnen das — statt ein Verrentungsmodell zu verkaufen, das nicht passt.
Kapital steckt bei vielen Betrieben in Stein in der eigenen Immobilie statt im operativen Geschäft. Sale & Lease-Back löst das: Verkauf an einen Investor, gleichzeitig ein langfristiger Mietvertrag, der die Nutzung sichert. Betriebsablauf, Adresse und Belegschaft bleiben, wo sie sind.
Bilanziell verändert sich einiges — die Immobilie verlässt das Anlagevermögen, aus Abschreibung wird Mietaufwand. Ob das für Ihr Unternehmen vorteilhaft ist, hängt an Rechtsform, Finanzierungsstruktur und steuerlicher Ausgangslage; deshalb rechnen wir das gemeinsam mit Ihrem Steuerberater durch, bevor irgendetwas unterschrieben wird.
Entscheidend für den erzielbaren Preis sind Mietvertragslaufzeit, Bonität und Drittverwendungsfähigkeit des Objekts in Stein. Wir strukturieren diese Punkte so, dass der Verkaufserlös und die spätere Mietbelastung in einem vertretbaren Verhältnis stehen.
Ob Landgasthof, Stadtcafé, Hotel garni oder Pension mit Nebengebäude — für Gastronomie- und Beherbergungsobjekte in Stein gibt es einen eigenen, überschaubaren Käuferkreis. Diesen Kreis kennen und pflegen wir seit Jahren, statt breit zu inserieren.
Häufig ist die Verpachtung der ruhigere Weg: Sie behalten die Immobilie in Stein im Bestand, geben den operativen Betrieb ab und erhalten laufende Einnahmen. Wir prüfen Konzept und Bonität des Pächters, bevor der Vertrag zustande kommt.
Steht das Objekt leer oder ist es nicht mehr rentabel zu betreiben, prüfen wir die Umnutzung — etwa zu Wohnraum, Boardinghouse oder Praxisfläche. Was in Stein baurechtlich möglich ist, klären wir vor der Vermarktung.
Geschäftsführer der FREITAG® Beteiligungsgesellschaft mbH
Gerhard Hahn bewertet und vermittelt seit mehr als drei Jahrzehnten Immobilien in Bayern und Süddeutschland. Sein Schwerpunkt liegt auf Objekten, die nicht öffentlich inseriert werden, und auf Konstellationen, in denen mehrere Eigentümer eine gemeinsame Lösung finden müssen.
Für Stein greift Gerhard Hahn auf ein über 30 Jahre gewachsenes Netzwerk vorgemerkter Kapitalanleger, Family Offices und Eigennutzer zurück — viele davon mit konkretem Suchprofil im Umkreis. Persönliche Termine in Stein sind für Gerhard Hahn fester Bestandteil jedes Mandats — keine Ferndiagnose, keine Templates.
Hinweis: Diese Liste basiert auf einer KI-gestützten Recherche (ChatGPT) öffentlich verfügbarer Quellen und stellt keine offizielle Bewertung oder Empfehlung dar. Reihenfolge ohne wertende Hierarchie.
Ihr Immobilienmakler in Stein, Landkreis Fürth und Nürnberg für den Verkauf und Vermietung von Wohnungen und Häusern. Betreiber ist die BADALES GmbH mit lokalem Fokus auf Wohnimmobilien.
Website besuchenSie suchen einen Immobilienmakler nicht direkt in Stein, sondern im Umland? FREITAG® betreut auch folgende Gemeinden in Bayern mit lokalem Marktwissen, aktuellen Kaufpreisen und persönlicher Beratung:
Diese Standorte liegen im Preisband ±10 % um den aktuellen Häuser-Quadratmeterpreis von Stein (Ø 4.650 €/m²) — ideal für einen ehrlichen Marktvergleich und alternative Standortprüfungen.
Stein liegt in einer Grenzregion — viele unserer Kunden vergleichen Standorte länderübergreifend. Diese Gemeinden in den Nachbarländern bieten ähnliche Lagequalitäten und sind häufig die nächstliegende Alternative:
Vom Aufmaß über den Energieausweis bis zur Käuferauswahl: Wir bereiten Ihr Haus vollständig auf, bevor es an den Markt geht — und führen die Verhandlung bis zur Beurkundung.
Wir berücksichtigen Teilungserklärung, Hausgeld, Energieausweis, Rücklagen und Zielgruppe — und strukturieren den gesamten Verkaufsprozess für Sie.
Bebauungsplan, Erschließungszustand und Altlastenverdacht klären wir vorab — das verhindert Preisabschläge in der Verhandlung.
Büro, Praxis, Halle, Hotel oder Gastronomie — diskrete Vermarktung mit fundierter Bewertung und persönlicher Begleitung bis zum Abschluss.
Der richtige Mietpreis entscheidet über Leerstand oder Dauermieter. Wir setzen ihn marktgerecht an und filtern Interessenten vor, statt Massenbesichtigungen zu veranstalten.
Einfamilienhäuser, Doppelhaushälften oder Reihenhäuser sprechen andere Zielgruppen an — wir sorgen für die passende Präsentation und solvente Mieter.
Wohnrecht, Rückanmietung, Leibrente oder Nießbrauch — wir prüfen die für Sie passende Variante und beraten zu Chancen und Rahmenbedingungen.
Nachvollziehbare Wertermittlung als Grundlage für Verkauf oder Vermietung — durchgeführt von zertifizierten Gutachtern mit regionaler Marktkenntnis.
Sprechen Sie uns an — wir beraten Sie unverbindlich zu Wertermittlung, Vermarktung und nächsten Schritten.
Telefonzeiten: Mo.–Sa. 09:00–20:00 Uhr · So. & Feiertage geschlossen
Die Gemeinde Stein genehmigte unter anderem die Sanierung der Brotkorbstrasse im Bereich Bäumliackerstrasse und Schulstrasse für 1,6 Millionen Franken. Zudem wurden Investitionen in Tribünen, Flutlicht und Lautsprecheranlage der Sportarena Bustelbach beschlossen.
In den Gemeindenachrichten vom 25. Juni 2025 veröffentlicht die Gemeinde Stein Baugesuche unter anderem zu einem vorgezogenen Baugesuch für eine Bauplatzinstallation sowie zu Rückbau- und Erschliessungsvorhaben. Die öffentliche Auflage lief vom 26.06.2025 bis 25.07.2025.
Der Kanton Aargau plant in Stein im Fricktal eine neue Kantonsschule mit Sport- und Aussenflächen. Das Baugesuch wurde am 4. April 2025 bei der Gemeinde Stein eingereicht; der Baustart war für das 1. Quartal 2026 vorgesehen.
Für Stein werden Hebesätze zur Grundsteuer B aufgeführt und auf die Zuständigkeit der Stadt Stein verwiesen. Die Seite enthält zudem Beispielrechnungen zur Grundsteuer für Wohnungen und Häuser in Stein.
Das Aargauer Parlament bewilligte 61,3 Millionen Franken für eine neue Mittelschule in Stein im Fricktal. Zusätzlich ist ein Modulbau als Provisorium auf einer Parzelle der Gemeinde vorgesehen.
In Stein wurde eine geplante Überbauung an der Schaffhauserstrasse juristisch gestoppt. Das Verwaltungsgericht hiess eine Beschwerde gut und hob die Baubewilligung auf, weil Grenzabstände nicht eingehalten werden dürfen.
